商业项目管理制度（通用3篇）
项目现场质量监理工作管理制度(试行)
一、现场质量监理工作管理依据
1、中华人民共和国国建筑法;
2、国家标准gb50319-20xx《建设监理规范》;
3、国务院令[第279号]《建设工程质量管理条例》;
4、国家行业标准:各行业标准。
二、现场质量监理工作管理制度概述
在建设项目实施阶段,按监理合同规定的范围,被授权处理关于施工中质量监理事宜。各片总监(监理部主任)为公司派驻现场的监理第一负责人。
三、工程质量监理工作管理制度
1、设计文件、图纸会审制度
监理工程师在收到设计文件、图纸、工程开工前会同施工及设计单位复查图纸时,广泛吸取意见,避免图纸中差错、遗漏。
监理工程师组织设计单位向施工单位对设计意图、施工作业要求、质量标准、技术措施等进行全面交底,并形成书面纪要交设计、施工单位执行。
2、材料、构件检验及复验制度
分部工程施工之前,监理人员应审核进场材料和构件出厂证明、材质证明、试验报告,对于主要材料进行抽样,并与业主、施工单位一起去有关部门进行检验。
3、设计变更制度
如设计图纸错漏,或实际情况与设计不符合时,由提议单位提出变更设计申请,由设计单位填写设计变更通知书,经监理工程师审核后签发'设计变更指令',交由施工单位执行。
4、隐蔽工程检查制度
隐蔽前,施工单位根据有关工程质量评定验收标准进行自检,并将评定资料报监理工程师。施工单位应在隐蔽工程隐蔽前三日提出检查申请,监理工程师应在施工单位陪同下进行隐蔽工程检查,重点部位应通知设计、质检部门共同检查签认。
5、工程质量监理制度
监理工程师在检查工作中发现的工程质量缺陷,应及时记入施工日志簿和监理日志簿,指明质量部位、问题及整改意见,限期纠正复查。对较严重质量问题或已形成隐患的问题,应由监理工程师正式填写'不合格工程通知',通知施工单位,同时抄报总监理工程师复验签认。如所发现工程质量问题已构成工程事故,应按照规定程序办理。
(1)检查结果不合格,监理工程师有权不予签证,并将意见记入施工日志簿内,待改正并重验合格后才能签证,方可继续下道工序施工。
(2)特殊设计的、或者与原设计图纸变更较大的隐蔽工程,在通知施工单位的同时,还应通知设计单位工地代表参加,与监理工程师共同检查签证。
(3)隐蔽工程检查合格后,经长期停工、复工前应重新组织检查签证,以防意外。
6、工程质量检验制度
监理工程师对施工单位的施工质量有监督管理的权利和责任。
(1)监理工程师在检查工程中发现一般的质量问题,应随时通知施工单位及时改正,并作好记录。检验不合格时可发出'不合格工程项目通知',令其改正。
(2)如施工单位不及时改正,情节较严重的,监理工程师可在报请总监理工程师批准后,发出'工程部分暂停指令',指令部分工程、单项工程或全部工程暂停施工。待施工单位改正后,报监理进行复验,合格后发出'复工指令'。
(3)分部分项工程,单项工程或分段全部工程完工后,经自检合格,可填写各种工程报价单,经监理工程师现场查验后,发给'分项、分部工程检验认可'或'竣工证书'。
(4)施工单位应逐月填写'工程质量检验评定统计表',监理填写'工程质量月报表'。
(5)监理工程师需要施工单位执行的事项,除口头通知外,可使用'监理工程师通知单'催促施工单位执行。
7、工程质量事故处理制度
凡在建设过程中,由于设计或施工原因,造成工程质量不符合规范或设计要求,或者超出'验标'规定的偏差范围,需返工处理的统称工程质量事故。
工程质量事故发生后,施工单位应及时上报监理单位和业主,不得掩饰、隐瞒或借拖延上报。监理工程师应批示施工单位,停止有质量缺陷部位和与其关联部位及下道工序施工,必要时,发布停工指令,在监理工程师的组织与参与下,尽快进行质量事故的调查,明确事故的范围、缺陷程度、性质、影响和原因,调查必须全面、详细、客观、准确。在事故调查的基础上,监理工程师应当组织设计、施工单位及建设单位等各方参加事故原因分析,正确判断事故原因,研究制定事故处理方案。监理工程师指令施工单位按既定的处理方案实施对质量缺陷的处理。质量缺陷处理完毕后,监理工程师应组织有关人员对处理的结果进行严格的检查、鉴定和验收。
8、施工进行监督及报告制度
(1)监理工程师应监督施工单位严格按照合同规定的计划进度组织实施,应定期以月报的形式向建设单位报告各项工程实际进度及计划的对比和形象进度情况。
(2)监理工程师应审查施工单位编制的实施性施工组织计划,要突出重点,并使各单位、各工序进度密切衔接。
9、投资监理制度
(1)监理进驻后,立即督促施工单位报送与承包合同相适应的分段、分工点的概算台帐资料并随时补充变更设计资料。经常掌握投资变动情况,按期统计分析。
(2)对重大变更设施或因采用新材料、新技术而增减较大投资的工程,监理应及时掌握交报建设单位,以便控制投资。
10、监理报告制度
监理应定期编写'监理月报',并于年末提出本部的年度报告和总结,报建设单位。
年度报告或'监理月报'内容应以具体数字说明施工进度、施工质量、资金使用以及描述重大安全、质量事故、有价值的经验等。
11、工程竣工验收制度
(1)竣工验收的依据是批准的设计文件(包括变更设计)、设计施工有关规范,工程质量评定及验收标准以及合同及协议文件等。
(2)施工单位按规定编写并提交验收交接文件是申请竣工验收的必要条件,竣工文件不齐全、不正确、不清晰,不能验收交接。
(3)施工单位应在验收前将编好的全部竣工文件和绘制好竣工图,提供给监理一份。审查确认完整后,报建设单位。交接竣工文件内容如下:
1)全部设计文件一份(包括变更设计);
2)服务过程记录,包括开工令、监理通知、备忘录、会议纪要等;
3)分项、分部工程及竣工验收记录一份;
4)工程监理总结。
12、监理日志和会议制度
(1)监理工程师应逐日将所从事的监理工作写入监理日志,特别是涉及设计、施工单位的需返工、改正的事项,应详细作出记录。
(2)总监每周定期召开监理内部会议,检查本周监理工作
一、安全报监
施工项目中标后,施工单位必须到所属安全监督管理部门办理安全报监手续,明确有关监督程序,领取和填写有关资料、表格。
(一)填写《建设工程安全监督管理报监书》一式两份。
(二)安全报监时提供如下资料:
1、施工单位安全信誉等级证书(复印件);
2、施工单位为从事危险作业职工办理的意外伤害保险凭证(复印件);
3、安全生产文明施工的组织设计方案和措施(含施工扬尘控制专项措施);
4、安全文明施工专项措施费用支付计划及开工前已支付50%的支付证明原件(施工方向建设方开具的收款发票或银行收款通知单),收复印件。
(三)选购相关工程项目安全管理资料。
(四)领取《建设工程施工项目安全生产监督管理程序》通知书。
二、施工项目安全监督管理第一次联席会议
(一)会议主持:安全监督管理部门。
(二)参加单位:业主单位、监理单位、施工单位、勘察设计单位等单位、安全监督管理部门。
(三)会议明确各方主要职责:
1、业主单位职责
(1)业主单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、通信等地下管线资料,地下工程资料,气象、水文观测资料,相邻建筑物、构筑物的有关资料,并保证资料的真实、准确、完整。
(2)业主单位应当为工程项目的安全生产提供作业环境,并按文件规定支付安全生产、文明施工措施费用。
(3)业主单位不得购买或者强行指令施工单位购买、租赁、使用不符合安全、健康卫生标准的安全防护用具和机械设备,不得为施工单位指定施工所需各种产品的生产厂、供应商。
(4)督促施工单位按标准、规范要求,做好安全生产、文明施工工作。
(5)参加施工项目各阶段及单位工程安全生产、文明施工的检查评定、验收。
2、监理单位职责
(1)监理单位根据《建设工程安全生产管理条例》的规定,按照《建设工程监理规范》(gb50319)和相关行业监理规范要求,编制含有安全监理内容的监理规划和监理实施细则。
(2)监理单位要严格审查核验施工单位提交的有关技术文件及资料,并由项目总监在有关技术文件报审表上签署意见;审查未通过的,安全技术措施及专项施工方案不得实施。
(3)监理单位应核查施工单位提交的`施工起重机械、整体提升脚手架、模板等自升式架设设施和安全设施等验收记录,并由安全监理人员签收备案。
(4)监理单位应对施工现场安全生产情况进行巡视检查,对发现的各类安全事故隐患,应书面通知施工单位,并督促其立即整改;情况严重的,监理单位应及时下达工程暂停令,要求施工单位停工整改,并同时报告建设单位。安全事故隐患消除后,监理单位应检查整改结果,签署复查或复工意见。施工单位拒不整改或不停工整改的,监理单位应当及时向工程所在地建设主管部门或工程项目的行业主管部门报告。检查、整改、复查、报告等情况应记载在监理日志、监理月报中。
(5)工程竣工后,监理单位应将有关安全生产的技术文件、验收记录、监理规划、监理实施细则、监理月报、监理会议纪要及相关书面通知等按规定立卷归档。
3、施工单位职责
(1)施工单位应严格执行安全生产法律、法规和工程建设强制性标准、规范,建立健全安全生产保障体系,制定安全生产责任制度和安全操作规程,保证安全生产投入,并对其所承担的建设工程项目进行定期和专项安全检查。
(2)施工单位对施工现场的安全生产管理负责,并设立安全生产管理机构,配备与其经营规模相适应的具有相关专业技术职称的专职安全生产管理人员。
(3)施工单位应建立安全生产教育培训制度。对本单位有关人员每年至少进行一次安全培训,并将培训结果记入个人档案。安全生产教育培训考核不合格的人员,不准上岗作业。
(4)施工单位必须采购、租赁具有生产许可证、产品质量合格证并在安全监督部门已备案的安全防护用具及施工机械设备、机具等。
4、施工项目部经理职责
(1)项目部经理对本建设工程项目的安全生产工作负责。项目部经理应根据工程项目的特点,组织制定安全防护措施,落实安全生产责任制,贯彻安全生产规章制度和操作规程。
(2)项目部经理应按照强制性标准要求,组织有关人员编制施工安全生产和危险性较大的分部分项工程专项安全技术措施或方案,并报施工单位技术负责人审批后实施。
(3)项目部经理应按照有关规定要求,对进入施工现场的安全防护用具及施工机械设备、机具,组织有关人员进行验收。不合格的产品,严禁使用到施工现场上。
(4)项目部经理按强制性标准、规范要求,根据不同施工阶段和周围环境及季节、气象条件变化,在施工现场采取相应的安全防护措施。
(5)项目部经理应按照有关规定要求,在施工现场采取有效措施,防止各种粉尘、废气、废水、固体废物、材料渣土运输及噪声、振动,对人和环境的污染和危害。
(6)项目部经理应按照有关规定要求,及时向建设工程施工安全监督管理部门申请各施工阶段检查核定和单位工程竣工检查、验收评定。
5、安全监督管理部门职责
(1)安全监督管理部门定期和不定期,对建设工程项目执行安全生产的法律、法规和工程建设强制性标准、规范,进行监督检查。
(2)安全监督管理部门严格施工安全前提条件审查、施工各阶段检查核定、单位工程竣工验收评定工作。
(3)安全监督管理部门不定期的对施工项目的安全生产、文明施工进行检查,对违章作业或有重大安全隐患的施工现场,责令其停止作业并限期整改,整改完毕后必须进行复查,合格后才能恢复施工作业。
(4)安全监督管理部门以“热情服务、严格执法”为宗旨,帮助企业提高安全生产水平。
(5)监督施工现场使用的安全防护用具及机械设备,是否合格、是否符合有关规定要求。凡不合格、不符合规定的产品,坚决不准使用,并清理出施工现场。
(6)安全监督管理部门应按规定,按时对施工各阶段的检查核定和单位工程竣工验收评定,并认真填写监督档案。
(四)参加会议各方按强制性标准和规范要求,共同对工程项目开工前提条件进行审查。审查内容:
1、施工项目安全生产保证体系的建立和落实情况。
2、施工项目安全生产责任制贯彻落实情况。
3、施工围墙、进出口大门、道路硬化和冲洗设施,是否按规定进行设置。
4、“五牌两图”(其中效果图由施工单位按照尺寸自行制作)和安全警示标志,是否按规定执行。
5、施工用电是否按规范要求进行安装。
6、办公区和职工生活区是否按标准、规定要求进行实施。
7、起重机械设备的备案登记手续是否齐全。
(五)凡未进行开工前提条件审查或审查不合格的工程项目,不得核发施工许可证。若强行施工的责任单位将按有关法律、法规予以处罚。
三、施工项目安全监督检查及阶段核验评定
(一)定期检查阶段及重点要求。
1、基础阶段:安全管理档案资料、施工机械状况、施工用电、基础支护、边坡处理。
2、主体结构阶段:“三宝”、“四口”及临边防护、脚手架的搭设、塔吊、物料提升机、外用施工电梯的情况、安全管理档案资料。
3、装饰装修阶段:施工用电、脚手架、消防、文明施工、安全管理档案资料。
4、市政工程项目按工程量分三个阶段进行定期检查和核验。
5、各阶段重点要求的项目,在核验中必须达到合格。
(二)不定期检查:各种专项整治活动和上级部门对安全生产的检查。
(三)核评方法:核验等级采取各阶段定期和不定期检查相结合的评定方式。施工项目部施工到相应阶段时,报企业有关管理部门检查验收,合格后按jgj59-99标准自评打分评定等级,企业盖章后与《重庆市建设工程施工项目安全生产阶段核验申请表》一同报安全监督管理部门,约定时间对施工项目进行等级核验。
(四)核验结果及处理办法:
1、阶段核验为合格和优良时,该项目可继续进行施工。
2、阶段核验为不合格时,必须停止作业并限期整改,整改完毕后由施工企业申请第二次核验,核验合格后,恢复施工。
3、对拒不申请阶段核验的项目,视该阶段等级核验为不合格,并按有关规定,对责任单位进行相应处罚。
四、单位工程竣工验收评定
(一)评定条件
1、单位工程项目已按合同内容施工完毕,施工机械、防护设施等,已按规定撤离。
2、施工过程中发生的伤亡事故已处理完毕。
(二)评定等级
1、单位工程竣工验收评定等级为:优良、合格、不合格。
2、单位工程竣工验收评定等级结果,将作为施工企业向业主单位收取安全文明措施费用和施工企业安全生产业绩考核及单位工程竣工备案的依据。
(三)评定方式
1、施工企业必须在施工项目竣工验收前十天,向安全监督管理部门,提出单位工程竣工验收申请。
2、安全监督管理部门定出验收时间后,通知有关单位参加。
3、单位工程竣工验收,依据各阶段检查核定情况和随机抽查情况,综合进行评定。
五、其他
(一)如工程系创“市安全文明示范工地”的,市管项目施工单位应直接向安全总站申报,区县(市)项目施工单位向所属区县(市)安全监督管理部门申报,并办理申报手续。
(二)因故终止施工的项目(停止施工30天以上的),施工单位应及时将终止施工报告安全监督管理部门备案。
终止施工报告内容包括:停工原因、停工日期、停工期间的工地管理和安全防护措施、留守人员数量、留守负责人姓名及联系电话等。终止施工报告还必须明确建设单位和施工总承包单位的责任以及双方权利和义务。
(三)若工地发生伤亡事故,施工单位应在事故发生后:一级或二级事故2小时内、三级事故4小时内、四级事故8小时内将事故快报表上报安全监督管理部门。
(四)施工单位应认真填写起重机械设备性能状况上报表,及时上报安全监督管理部门。
(五)《建设工程施工项目安全生产监督管理程序》通知书必须列入项目安全管理资料内,作为核验评分内容之一。
一、目的
规范租金、物业管理费等费用收取、减免、欠租欠费等工作，确保租务工作有序顺利推进。
二、术语
本制度的“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业的租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金、意向金、场地使用费、广告费等相关的业务收入，同时，对于业务活动的应收费用（水、电、保洁、保安费等），以及客户退款的管控也可参照本制度执行。
三、适用范围
适用于各公司开业项目营运期间的租金、物业管理费、停车场等收取、减免、欠租、租赁信息管理工作。
四、关键活动描述
4.1收租准备工作
4.1.1商业公司总经理作为收租工作的第一责任人，要将租金收缴工作列为经营管理的重要指标，把责任逐级分解，落实到人，协调一致，确保租金按时、足额收缴。
4.1.2在开展收租工作前，商业公司营运部须向项目公司（产权人）取得租金收缴的授权委托书；跟踪项目公司完成政府主管部门对《租赁合同》的登记备案工作，确保收租工作的合法有效。
4.1.3商业公司营运部应依据各地实际情况，指定专门部门及专门人员作为收租工作的责任部门及责任人。营运部及责任人要与承租方（主力店、步行街商户）保持良好的工作联系，密切关注收租过程，及时发现问题，沟通、协调、解决问题，按月向主管领导和商业集团营运中心营运部汇报租金收缴情况。
4.1.4商业公司财务部负责租金收缴的审核，负责依据《租赁合同》审核租金收缴台账，并向承租方发出收租文件，协调各地项目公司财务部开具租赁发票，按时上报租金统计报表。
4.1.5为保证收租工作顺利进行，应注意：
4.1.5.1应严格履行合同，按《租赁合同》及《物业服务合同》约定提供良好的物业服务，营造有序的经营环境，协调配合与承租方物业界面的管理，建立和保持良好的合作关系，消除和减少欠租隐患。
4.1.5.2保持与项目公司的良好沟通，妥善处理和解决可能出现的设备维保、工程整改等承租方关注的工程问题，协调项目公司与承租方的合同关系。
4.2持有性物业主力店和步行街商铺的收租工作
4.2.1租赁信息的管理
4.2.1.1商业公司营运部与项目公司和集团招商中心沟通，取得《主力店租赁合同》。
4.2.1.2商业公司营运部根据招商进度，及时归档《步行街商铺租赁合同》，并向商业集团营运中心营运部上报。
4.2.1.3商业公司营运部应建立主力店、步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新，归档。
4.2.2租赁合同及租金收缴台账的建立
4.2.2.1商业公司营运部依据《租赁合同》，建立主力店、步行街商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并将合同相关信息录入商业系统，将合同文本扫描后作为附件上传商业系统。
4.2.2.2商业公司财务部依据《租赁合同》，审核主力店、商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并对营运部录入商业系统中的合同信息进行审核确认。
4.2.2.3商业集团营运中心营运部将结合经营管理目标的管理指标，不定期对商业公司的租金收缴台账进行检查、稽核。
4.2.3物业的交付
4.2.3.1商业公司营运部根据《租赁合同》约定，及时与招商中心、项目公司沟通，确定主力店承租物业交付的时间。
4.2.3.2商业公司营运部根据整场开业计划，及时与项目公司沟通，确定步行街商铺物业交付时间。
4.2.3.3商业公司营运部、工程部参与由招商中心主持的项目公司与主力店物业交接，取得主力店物业交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。
4.2.3.4商业公司营运部、物管部参与项目公司与步行街商铺的物业交接，取得步行街商铺进场交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。
4.2.3.5若实际交付给主力店的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司营运部应组织协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协助项目公司和集团招商中心与承租方确认实际物业交付日，确认需以书面形式，双方盖章为准。
4.2.3.6若实际交付给步行街商户的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司应协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协调项目公司与承租方确认实际物业交付日。
4.2.4租金的收缴
4.2.4.1商业公司营运部依据《主力店租赁合同》和《商铺租赁合同》和进场确认书，配合招商中心和项目公司与主力店确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
4.2.4.2商业公司营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的.承租人索取营业财务报表，确认当期应收租金额。
4.2.4.3商业公司财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向承租人送达《缴纳通知书》（见附件四），明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请承租方签收确认，归档保留原始文件。
4.2.5租金账户的管理
4.2.5.1项目公司开设的用于存储主力店租金及保证金的专用账户为商业公司收取主力店租金及保证金的账户，商业公司对该账户有查询权。收租责任人员应及时跟踪租金到账情况。
4.2.5.2商业公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。商业公司应定期将收到的步行街租金和保证金净额划转到项目公司开设的租金专户中。划转前完成商业公司内部审批流程即可。
4.2.6租赁发票的开具
4.2.6.1商业公司财务部协调项目公司财务部，取得由项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向承租方开具租赁发票，并由收租责任人员交至承租方。
4.2.6.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行相关管理制度，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。
4.2.7保证金的管理
4.2.7.1商业公司营运部应配合由招商中心负责的主力店保证金管理工作。在需按《主力店租赁合同》的约定退还保证金时，商业公司营运部应及时向招商中心反馈主力店的缴租缴费情况。
4.2.7.2商业公司营运部负责步行街商铺的保证金催缴工作。步行街商铺保证金的退还或没收，须由商业公司财务部发起审批流程，经商业集团及领导审批后，方可执行。
4.2.8收租信息的反馈
4.2.8.1项目开业后，商业公司应根据商业集团下达的步行街租金决策文件，将步行街招商租金标准的执行情况进行汇总，编制《商铺租金收益汇总表》，经商业集团招商中心审核后提交营运部，作为步行街商铺租金控制管理的依据。
4.2.8.2商业公司营运部应保持与主力店的信息畅通，凡有关主力店租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团营运中心营运部，并配合集团招商中心解决。
4.2.8.3商业公司应保持与步行街商铺的信息畅通，凡有关步行街商铺租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团。
4.2.8.4商业公司对步行街商铺进行调整时，应执行商业集团下达的租金标准；步行街商铺调整后，商业公司营运部应对租金变动情况应及时上报商业集团营运中心营运部，并附《租赁合同》或补充协议，与此相关的租金台帐的更新须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.2.8.5商业公司财务部应于每年初（新项目在项目开业前），依据《租赁合同》及市场行情对本项目步行街商铺的年度租金收入进行预测，并上报商业集团营运中心营运部，营运部将于当年年末依据租金实收情况对年度租金收入预测进行复核。商业集团将对复核结果进行考核，纳入年度经营管理目标体系。
4.2.9欠租的处理
4.2.9.1在送达《缴款通知书》后，租金未按合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认租金因承租方原因未到帐后，应立即送发第一次《欠租（费）催款通知书》，在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。
4.2.9.2在《欠租（费）催款通知书》送达五个工作日后，承租方仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因，应及时发出第二次《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，限期缴纳欠租和滞纳金，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。
4.2.9.3在第二次送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》五个工作日后，承租方继续未缴纳租金和滞纳金，商业公司应立即向承租方发出律师函，并上报集团营运中心和集团律师。
4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，应定期（每月）送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，确认欠租金额，请承租方签收确认，并归档保留确认的原始文件。
4.2.9.5若承租户拒收各种催租催费文件，可用特快专递寄送上述文件至承租户公司所在地，并归档保留寄送文件和承租方签收的原始文件。
4.2.9.6商业公司应根据承租方欠租原因，依据《租赁合同》，协调集团招商中心、项目公司，以及商业公司相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的进程。
4.2.9.7需要采取法律手段催缴租金，应提前将拟采取的方案上报商业集团，经评估法律风险，并经商业集团同意后方可实施，同时跟进过程，及时上报商业集团。
4.2.10租金的减免
4.2.10.1主力店租金的减免须经集团审批同意，由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，集团总部财务管理中心，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店正式签订的补充协议。商业公司营运部应配合招商中心负责的与主力店签订补充协议的工作，并及时反馈主力店的缴租缴费情况。
4.2.10.2步行街商铺租金的减免须经集团审批同意，审批流程同主力店租金减免一致。审批获批后，与步行街商铺签订补充协议，而后方可执行。
4.2.10.3商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.2.11租金收缴工作界面的划分
4.2.11.1在确认主力店实际计租日以前，商业公司应积极参与、配合由集团招商中心牵头，会同项目公司与主力店协商、协调因起始计租日不确定而导致的欠租问题。商业公司营运部应配合集团招商中心协调主力店确认实际计租日，协助集团招商中心将各主力店的首付租金及时、足额地催缴到位。
4.2.11.2商业公司营运部应及时反馈因主力店对《租赁合同》条款产生歧义导致的欠租问题，配合集团招商中心与主力店协商解决欠租。
4.2.11.3在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之前，商业公司营运部参与由集团招商中心牵头，会同项目公司协调解决因工程问题引起的欠租。
4.2.11.4在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之后，商业公司营运部负责解决因工程、物业管理以及运营管理方面问题引起的欠租，商业集团相关部门予以协调配合。
4.3销售性物业未出售部分的收租工作同持有性物业的收租管理工作。
4.4物业管理费收费工作
4.4.1日常管理
4.4.1.1商业公司财务部负责审核当期应收物管费并通知营运部，由营运部至少于缴费日前5个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向主力店和其他商户送达《缴纳通知书》，明确当期应付物管费金额、支付时间和物业管理费收取账户，并请对方签收确认存档。
4.4.1.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。
4.4.2欠费处理
物管费欠费处理按本节2—i条要求执行。
4.4.3物管费减免
4.4.3.1原则上，不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。
4.4.3.2承租方因各种原因提出减免请求，商业公司必须对承租方提出的减免原因进行复核。其中，因下列原因导致物业费减免的，商业公司须向商业集团总部提交专题书面报告，经逐级审批后方可减免；
1）因未按照合同要求向承租方提供相关服务项目而导致承租方要求减免的；
2）因向承租方提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致承租方要求减免的；
3）因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整的。
4.4.3.3审批流程：由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店或步行街商铺正式签订补充协议。
4.4.3.4商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。
4.5停车场收费管理职责
4.5.1商业公司应根据当地法律、法规办理地下停车场经营许可证明及停车收费许可证明，并依法进行年检，确保经营收费的合法有效。
4.5.2商业公司每年应制订年度停车场经营年度指标，报商业集团批准，纳入年度经营目标考核体系，并依据经营目标，制定停车场经营方案，将年度指标分解到月，把责任分解到人。
4.5.3商业公司物业部是停车场收费的责任部门，应严格执行政府物价部门审定的收费标准，加强收费管理，做到票款相符、日清日结，杜绝徇私和侵占公司利益的行为。
4.5.4商业公司财务部是停车场收费的监督管理部门，负责日常收费审核稽查，以及建立、上报停车场收费台账，按月统计，依法纳税。
4.5.5商业公司应注重停车场广告、多种经营等创收资源的开发，结合宝龙城市广场实际经营状况，拓展创收渠道。
4.5.6定期对停车场不同时段的车位利用率、收益率进行统计，包括：固定包月停车收入、临时停车收入、占用车位其它经营收入等，同时对周边停车场的经营情况进行调研，对停车场的经营形势进行综合分析，并形成分析报告，适时调整停车场经营方案。
4.6停车场收费工作
4.6.1商业公司应建立停车场台账，明确规划车位、已售车位、主力店免费使用车位、多种经营占用车位、可经营车位等数量，以及与主力店约定的停车优惠政策。
4.6.2商业公司应建立停车场年度收费台账，按月统计汇总停车场税前收入、税金支出、发票工本支出、政府主管部门管理费支出及扣除以上支出后的净收入，并依据与业主（或集团）约定的比例对净收入进行分成。
4.6.3商业公司财务部应于每月第三个工作日内，编制上月停车场收费报表，上报商业集团营运中心营运部。
4.6.4在停车场内占用车位的多种经营项目，须报商业集团批准。
4.6.5停车场内占用车位的多种经营收入，均应列为停车场收入。
4.7多种经营收费管理
4.7.1商业公司每年11月底前编制完成次年多种经营规划及年度预算，上报商业集团审批。
4.7.2商业公司营运部应建立多种经营台账，明确规划点位、可出租点位、已出租点位、未出租点位以及主力店免费广告位的数量、面积。
4.7.3商业公司所有多经业务须由集团审批，财务部依据多经审批单以及相关多经业务合同，建立多种经营台帐，按月统计汇总多经经营税前收入、税费支出及扣除以上支出后的净收入。
4.7.4商业公司营运部于每月5日前，将上月多种经营收入台账，上报商业集团营运中心营运部。
五、相关流程/作业指引
《商业核心业务收费流程》
六、参考模板
《缴款通知书》
《欠租（费）催款通知书》