在日常学习、工作生活中，大家或多或少都会接触过论文吧，论文是对某些学术问题进行研究的手段。那么一般论文是怎么写的呢？这里是爱岗的小编小月月帮大伙儿收集整理的9篇房地产论文的相关文章，欢迎参考阅读，希望对大家有一些参考价值。
摘要：目前，在我国房地产业随着社会经济的发展越显迅猛，房地产已�
关键词：房地产项目；前期策划
一、房地产项目前期经济策划的意义
房地产策划就是为实现房地产投资、开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划方案的活动。房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合，并应用于房地产项目实际运作过程中的一门新兴的边缘的学科。
房地产项目策划包括从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析、房地产项目市场定位、房地产项目的规划设计、房地产项目的定价与价格、房地产项目销售、房地产项目方案策划、房地产项目的可行性研究、直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。房地产业在市场经济总体格局中的地位愈益突出，房地产市场竞争日益激烈。这种背景下房地产项目前期策划应运而生，也越来越受到重视。前期策划是房地产项目的重要步骤，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。
二、目前我国房地产业存在的问题及房地产策划现状
1、目前我国房地产业普遍存在的问题有：⑴部分城市房地产投资规模过大，项目重复开发的现象比较严重；⑵部分商品房房价上涨过快，往往超出了居民的购买能力，现在房产界商业营业用房、别墅、高档公寓所占比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，因此，引发了房地产市场供求关系的失衡。⑶商品房空置率过高，地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。由于房地产商贪图大的利润和地方政府在决策上的偏激性导致了商品房结构失衡。这种供需的不平衡，造成了社会资源的极大浪费，也制约着我国房地产业的发展壮大。因此，房地产企业的经营管理者开始寻求更为科学的理论与方法指导房地产项目的开发建设工作。而要成功完成一个房地产项目，前期的策划工作就显得尤为重要。
2、我国房地产项目前期策划现状：⑴在我国房地产业不合理的开发主体结构，导致前期策划缺乏赖以生存的基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。⑵发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。⑶在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
三、案例
以下通过广州两个地产前期策划为例，来说明项目前期经济策划在房地产业中的重要性。
1、广州某小区项目前期经济策划：本项目位于广州白云区某地段的`一住宅建设地块，该地块占地面积36500平方米，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐全，高架、公交、地铁等交通设施完善，规划用途为住宅。
小区开发前期策划：根据调查人员收集到的资料，附近已建或在建住宅楼盘的价格平均分布在9800～18000元每平方，经过综合分析，拟定此开发小区购房户以广州本地工薪阶层偏上收入家庭为主，根据市场供求关系，可做出适当的调整。这些年来广州住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据调查数据分析，户型面积在100平方以上的占80%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。而实际上，在广州比较抢手的还是中小房型。因此，根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫。而随着社会经济的发展及人民生活水平的提高，人民对住宅小区居住环境有了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适与实用方向发展，因此，本开发项目结合实际选用12层小高层板式结构。公建配套服务设施方面设施包括：幼儿园、便民商店，托儿所，其他配套设施，室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、室内羽毛球场等。新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化除建筑物占地、道路场地，地面车位，羽毛球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。
2、广州清
新县某住宅地产项目前期策划案，清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多公里，境内107国道，京广复线，清连一级公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区位位置具有明显的优势。 随着城市规划发展，清新县与清远市区的关系越来越密切，可能成为另一个“禅桂”。清新市场开始出现一批中高档楼盘，将整个市场价格水平突破2000元，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出现，但未形成主流。该块地面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品结合，具有打造市场领导型品质楼盘的空间，而且周边配套设施完整，地处新城区，发展潜力大，项目邻街面长，通过合适的商业布置，可实现商业价值的最大化。
四、结语
综上所述，一个好的策划可以整合各种资源，往往能使企业获得实实在在的利润以及项目的成功。减少不必要的资源浪费，而且，能够提升企业的形象，在进行前期策划的过程中也可以锻炼出一批高素质的策划人才为企业服务。因此，我们在一个项目进行开发前，必须进行前期的经济策划，以此提高资源的合理利用率，提升经济收益。
[论文关键词]
房地产 房地产业 经济 房地产经济
[论文摘要]
随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。一方面房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平。
一、引言
知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一， 而在知识经济时代，知识作为生产要素提升到生产支柱地位，而且本身 以高科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。
二、房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要� 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已�
房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已� 因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
三、充分考虑资源配置效率的要求
一是本轮调控政策中，90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70％ ，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。对准公共物品由调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。二是注意税收政策的锁住效应。营业税政策由2年改为5年，市场形势变化难以预料。限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。三是“两限两竞”（限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。四是交易环节税收增加和价格控制不利于启动二手房市场，据《中国证券报》提供的信息：“新政”出台一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％ ，其中5年内的二手房交易量下降32％ ，而成交价格出现不到5％的涨幅。
四、宏观调控政策对房地产市场的影响
从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，主要存在以下几个特点：
（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；
（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；
（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；
（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；
（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；
（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；
（7）商品房价格同比增长较快，但环比增长趋缓。从上述情况表明，中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在，加速了房地产企业的洗牌，因此，对于现有的房地产开发企业而言，扩大资金的来源渠道，提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题，迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。
五、从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平
从微观经济单位（家庭）视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形；
二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。
据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。
房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素（如居民可支配收入、国民经济增长）对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”（杨文武，20xx）。
一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪9o年代初世界银行专家安德鲁·海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。
六、总结
普通住宅房地产具有公共产品的特征，应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群众利益。虽然也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。否则，房价很难有效控制，不仅社会矛盾无法缓解，的权威和政策的公信力也会受到极大的损害。
总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。
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[2]张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律[J]中国房地产，1996，(12)
[3]周伟、冉棋文、吴明星，房地产金融创新:资产证券化[J]城市问题，1999，(03)
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润；个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力；租金是影响投资性房地产净收入的主要原因；房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资；财务风险；房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的`信息档案。第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的财务风险框架。
（一）经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
（二）财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本（现金流出量）主要包括建造成本或购买价格（初始投资），而投资回收（现金流入量）包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
（一）投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备；市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：（1）市场定位情况；（2）投资的基础类型；（3）投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场；投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
（二）持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入；租金与房产价值决定租金回报率；客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系；欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。
论文摘要：随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。科学的税收筹划，对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。本文采用理论分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进行了尝试性的探讨，提出了自己的解决方案和筹划风险的防范。
论文关键词：房地产企业，税收筹划，筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的。价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为：“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润？除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法：
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定：可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如：可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣；也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行 税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
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2 注册会计师全国统一考试辅导教材税法[M].北京：中国财政经济出版社，20xx.
3 中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则。
一、房地产开发项目前期策划的原则
1、 全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2、 综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3、 前瞻性
一个房地产开发项目运作周期短则2～3年，长则5年或以上。所以，在进行项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产项目的稳定性与可持续性。
二、房地产开发项目前期策划的内容
1、 项目可行性分析
项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的完整、严谨、翔实的项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可控。
2、 项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3、 整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。
4、 项目规划设计
项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得的项目定位成果体现到项目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。
5、 做好销售准备工作
销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购与制作等方面内容。
结语：
1、房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2、不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3、房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
参考文献：
[1]袁亚楠。房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J]。科技创新与应用，20xx，（24）。
[2]张迪。试述房地产开发项目前期定位策划[J]。房地产导刊，20xx，（31）。
摘要：近年来，房地 在国内房地产市场价值不断攀升的情况下，投资性房地产出现，其实质是以增值为目的的一类资产。投资性房地产具有特殊性，不能简单的按照一般固定资产计提折旧。本文围绕投资性房地产展开，从概念入手，研究其确认条件、后续计量所采用的模式以及其中涉及的会计政策，计量模式的差异及之间的转换所需要的事项，帮助人们全面地认识投资性房地产，正确地对其定位。
关键词：投资性房地产；会计政策；公允价值计量模式
房地产是土地和房屋及其权属的总称，房地产行业是我国第三产业的一个组成部分，在国民经济中起着重要的作用。由于住宅业的迅速发展，房地产不再作为一个新的发展机遇，从而演变成炙手可热的产业。房地产本身具有的经济特性，往往表现出不同于其他投资的特性。众所周知，一个简单的房地产项目的开发，时间可长可短，长可达数年或数十年；房地产投资额也很难确定，高可达数千万或者以亿计。由此可见，其风险性不容小觑。
一、投资性房地产
1.投资性房地产的概念
投资性房地产仅仅是房地产行业中的一个组成部分。有关投资性房地产的概念，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2.投资性房地产的确认条件
有关投资性房地产的确认条件：与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；投资性房地产的成本能够可靠地计量。对于有关投资性房地产的初始计量，主要涉及三个常见事项，即外购投资性房地产、外购投资性房地产和非投资性房地产转换为投资性房地产。外购投资性房地产，在成本模式及公允价值模式下，其实际成本的确认是一样的`，包括购买的价款、相关税费和相关的其他支出。不同之处是，企业在“投资性房地产”科目下设置两个明细科目，分别是“成本”和“公允价值变动”。自行建造投资性房地产，在成本模式下，其实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在公允价值模式下，若其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应该以成本计量自行建造的投资性房地产，待其完工后或者其公允价值能够可靠计量时，再以公允价值计量。非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是由于房地产的用途及目的的改变而对其重新定位和分类。这里着重强调的是房地产的用途改变，而非改变房地产后续计量的模式，在日常生活中，转换日通常为租赁期开始的那一天。
3.投资性房地产的后续计量
（1）后续计量中采用的模式。投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，对于所有投资性房地产，同一企业只能采用一种模式对其进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。
（2）成本模式与公允价值模式的差异。成本模式和公允价值模式之间存在明显的差异。前者需要按期计提折旧或者摊销；后者不对投资性房地产计提折旧和摊销，以公允价值为基础调整账面价值。
投资性房地产累计折旧是针对投资性房地产采用成本法的计提折旧的一种方法，有区别的是，累计折旧是固定资产的计提折旧的方法，这就是区别于普通固定资产的具有投资性的房地产。若在对投资性房地产的后续处理中采用了公允价值模式的话，不仅可以免去成本模式中的计提折旧及摊销，降低成本费用，而且在房地产行业持续飞速发展的今日，其每年的增值额持续为正值，总体而言，采用公允价值模式会造成企业的当年净利润明显上涨。但其实，采用公允价值模式也有其弊端的。利润虽然是上去的，但其波动性较大，会随着时间而愈发波动，企业在核算税负方面难度也是增加的，而且，对于成本模式转换为公允价值模式，一经转换，不得更改，这就导致了企业不能在一定范围内操作利润。尽管有利有弊，权衡之下，毕竟还是利大于弊，公允价值模式还是逐渐被人所采用。只是在新法规中，我们也了解到转换也不是很容易的。
4.投资性房地产的后续支出
首先在满足了投资性房地产的确认条件之后，将其后续支出计入投资性房地产的成本当中。例如，企业为了提高投资性房地产的价值，往往会对投资性房地产进行装潢、改建等等，使其更加美观和坚固，而这些通过装修而改善房屋的实用和美观所付出的支出满足投资性房地产确认条件的，应该将其资本化。对于企业再开发而进行扩建和装潢的且将来仍然作为投资性房地产的，在再开发期间继续将其作为投资性房地产，而再开发期间将不对其计提折旧或者摊销。
5.处置投资性房地产
投资性房地产一旦被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。投资性房地产在其处置过程中也根据其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允价值模式下，都是先确认收入，计提成本，按照其实际收到的金额，计入“其他业务收入”，按照实际发生的支出，结转成本，计入“其他业务成本”。在成本模式下，按照其已经计提的折旧或摊销，计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提的减值准备，计入“投资性房地产减值准备”科目。在公允价值模式下，按照其累计公允价值变动，计入“投资性房地产公允价值变动”，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，如果存在原转换日计入资本公积的金额，一并结转。
二、投资性房地会计处理中涉及的国家政策性问题
1.会计政策
投资性房地产作为我国国民经济的支柱产业，在有些会计处理方面，会涉及到国家政策性问题。因此，对于投资性房地产后续计量中所涉及到的会计政策的不同，相关地，其所导致的会计后果和经济后果也会不同。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时账面价值与公允价值之间的差额，调整期初的未分配利润留存收益。已转换为公允价值模式的，不得转换为成本模式。
2.会计政策变更
在新法则中明确规定了，企业在进行非货币交易、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为公允价值计价。
（1）债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务人发生的财务困难是债务重组的前提，是指债务人出现资金周转困难或经营陷入困境，导致债务人无法或没有能力按照原定条件偿还债务。当然，债务重组中最为重要的就是让步环节，债权人的让步是债务重组的必要条件。债务重� 其中，以资产清偿债务又有以现金或非现金资产清偿债务（非现金资产包括固定资产、库存材料、商品产品、股票以及债券之类等等）的方式。
（2）非同一控制下企业合并，是指参与合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最终控制的交易合并，排除了同一控制下的企业合并的情况以外的其他的企业合并，主要强调的是企业与第三方的交易。非同一控制下的企业合并意味着企业的资产和负债发生改变，这种改变一般都表现为同时增加。企业合并可以通过控股合并和吸收合并两种方式。其中，非同一控制下的控股合并，购买方按照确定的企业合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，其合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。相关地，企业以固定资产、无形资产、存货以及现金等等作为合并对价的，并且，为进行企业合并而发生的相关费用计入管理费用。
三、会计处理
在投资性房地产满足条件下，可以由成本模式转换为公允价值模式，即其持有性质的改变。对于其计量模式的转换，应按照会计政策变更进行会计处理。最重要的是，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本价值模式。
首先，应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始价值，并且要对其期初留存收益进行调整。其相关的会计分录为，将“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目计入借方，贷方则记“盈余公积”和“利润分配未分配利润”科目。
其次，按照变更日当年年初的公允价值，对投资性房地产的初始成本进行调整。其有关会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产公允价值变动”科目，借记或者贷记“盈余公积”和“利润分配未分配利润”科目。
最后，将投资性房地产变更日当年的年初公允价值调整为变更日的公允价值。其相关的会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记或者借记“公允价值变动损益”科目。
四、结束语
随着社会经济的发展，投资性房地产逐渐成为人们关注的亮点。国家为了加强此方面的建设，不断地提高法则的实用性，使其更加贴近生活。尽管仍然存在很多问题和误区，但是我们将不断对其进行研究，积极寻找解决问题的方法，为社会乃至整个国家的进一步发展提供更多助力。
摘要：随着我国城市规模不断扩张，房地产行业快速发展，逐渐成为了国民经济的支柱性产业，我国房地产经历了黄金的发展阶段后逐渐走向平稳，但是其发展过程中面临着较多的问题，这就需要从房地产内部进行分析，发现问题并解决问题，实现房地产可持续发展。
关键词：房地产行业；可持续发展；发展瓶颈
一、我国房地产市场出现的问题分析
我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段，当前房地产发展逐渐走向平稳，如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题，我国房地产周期波动频率缩小，其波动幅度减小，但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题，下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析：
（一）销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来，房地产经历了快速发展阶段，随着房地产行业疲态显示，但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间，在20xx年以后，房地产行业发展出现了新的形势，其住宅销售面积增速维持在零附近，在一些沿海地区的城市中，这一数据甚至降到了负值，这表明房地产行业发展势头逐渐冷却，其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下，整体宏观经济环境不景气，房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大，其可能会出现较大的不稳定性变动。
（二）全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展，房价也与日俱增，在价格持续上扬的背景下，人们带有很强的从众买房心理，其全国范围内的交易量显著提升，但是从20xx年以来，全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象，其降幅甚至达到了40%以上，这给房地产商带来了巨大的风险，但是对房地产整体而言，交易量趋于平稳则是一个利好，这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。
（三）房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业，其主要的融资渠道是股市和银行，一旦宏观经济环境发生变化，房地产行业就会受到较大的波动，以房地产的融资而言，一旦房价趋于稳定或者是价格下跌，金融系统就会面临着很大的风险，虽然当前很多人选择个人借贷，这在房地产还贷中属于优良资产还贷，当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%，但是房地产开发商的贷款不良率较高，房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入，一旦房地产商出现资金危机，很容易带动银行陷入困境。
二、我国房地产发展的几点思考建议
（一）促进房地产市场稳定，保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态，因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡，在控制房地产投资速度上，保证房地产发展符合市场需求规律，从供应和需求两个方面统筹工作，要对城市建筑进行合理改造，提高房地产内需，同时政府要强化经济形势优化，带动居民收入增长，为房地产发展注入动力；再者国家要发挥其市场调节作用，鼓励房地产开发商放低销售价格，减轻人们的购房压力，保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说，要提高工程竣工率，充分利用空置房，规范房地产市场的发展，合理优化房地产资源配置。
（二）健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制，这有助于政府及时了解房地产行业动态，并出台相应的宏观调整政策，当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的`预警机制，将房地产纳入到监督系统中，对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法，规范空置率的计算方法并合理设置警戒线，结合增量空置率和存量空置率两大指标，建立空置率双指标体系，以便全面反映空置房状态。通常而言，增量空置率直接反应商品房的控制状态，为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据，同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况，因此管理部门要制定完善的预警机制。
（三）深化金融体制改革。首先是要开发行业融资的多样化，保证房地产资金链不会断裂，为房地产业发展提供坚实的金融保障，同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，分担房贷风险；再者要推动银行改革，基于房地产业发展改革银行，提高银行系统的管理能力，控制金融风险能力，同时政府部门要加强对金融机构的准入标准，保证优良资金进入到房地产市场中，避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。结语：随着我国经济发展模式转变进程推进，作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求，树立正确的发展理念，促进房地产业市场稳定，健全市场预警机制，同时深化金融体制改革，为我国房地产业的发展提供健康的环境。
参考文献：
[1]周春宇。对我国房地产市场健康发展的几点思考[J].价格理论与实践，20xx（02）
一、房地产企业的税务风险分析
现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上 另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。
二、企业税务风险的防范
1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。
2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。
3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。
4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。
三、设立税务会计，建立税务核算体系
针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使
1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的'税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法
2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。
四、建立纳税自查制度，规范纳税业务
企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。
1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。
2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检查重点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。
3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。
五、构建和谐税企关系
企业要与税务机关建立顺畅的沟通互动机制。除了聘请税务征管人员对企业提供日常的涉税咨询和帮助外，还应定期举办税收政策辅导班，由税务专家重点讲解房地产业收入的认定、税前扣除项目及扣除标准、会计制度与税收政策差异及处理办法、预售收入预征所得税的有关规定等，以全面提高涉税人员的工作能力。企业主管领导和税务会计也要经常到税务机关登门求教，熟悉和了解征收管理环节的具体办税工作流程、征管特点；经常与税务机关保持友好联系，定期进行信息传递和交换，实现信息沟通的快速、高效，构建和谐的税企关系。
摘要：随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。
关键词：房地产论文发表，价值链，房地产企业，管控模式
1房地产企业的发展趋势
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。
规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。
2价值链理论
1985年，迈克尔？波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
价值链具有如下特性：
（1）企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面，其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节，而辅助活动主要是企业的内外部管理活动；
（2）企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体，每一环节完成自身的工作内容后，传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作，实现价值增值。
（3）企业竞争优势来自于成本领先和差异化，而从价值链角度来看，企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。
3房地产企业价值链构成
按照价值链理论，房地产企业的开发作业流程，同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。
3.1房地产企业价值链中的基本活动
（1）前期研究决策阶段：通过缜密细致的市场调研，结合企业自身综合实力，对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究，确定项目业态和开发模式，进行价值研判与决策。
（2）规划阶段：根据前期决策，委托设计单位对已获得地块进行策划设计，形成良好的功能规划和市场识别，将土地最大限度实现增值。确定设计方案后，依法对拟建地块进行规划保健，获得许可。
（3）工程建设阶段：通过招标比选，选择最优施工企业，使其有能力完成设计方案，实现低成本、高质量施工，并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值。
（4）销售阶段：在取得房屋销售许可证的基础上，对产品进行推广与销售，并根据客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，实现销售价值最大化。
（5）物业管理阶段：产品开发、销售完成后，对产品进行物业管理、保修和后期维护。
3.2房地产企业价值链中的辅助活动
房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的，它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。
（1）战略定位管理：确定企业的发展方向和宏观战略，作为具体经营方针制定的依据，保证企业核心竞争力的培育和发展。
（2）财务和人力资源管理：人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制，促进知识资源的积累和应用；财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及
税务筹划。
（3）企业文化：企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源，在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。
（4）企业创新：在激烈竞争的`房地产市场中，技术、产品、销售和管理等方面的创新，是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。
4价值链运营管理模式
价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心，按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位，从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责，整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体，互为依存，互为客户，各自形成可以量化的对整体价值链的贡献，通过协同提高效率，从而实现整个价值链的价值创造最大化，形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”，通过积累形成各自的专业化优势，提高专业化能力，形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势，从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论，将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本；纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。
4.1横向一体化协同
首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条，这是地产企业价值链的核心和主干；由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台；业务链条以支持平台为依托开展经营活动，相互作用，形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方（如：供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售代理等）对接串联起来，就构成了房地产企业的整条价值链。
基于价值链，四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究，目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析；产品设计中心侧重于项目规划与设计，致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计；制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本；营销中心侧重于营销和服务，基于消费者心理，研究需求趋势和营销方式，建立营销管理和服务特色；与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢；实现价值链创造价值的做大化。
基于价值链，业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存，互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样，就会产生协同效应，并打破部门和业务单元之间的界限，实现价值链的价值最优。具体工作中，各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率，然后主动地参与价值链其他环节的工作，从不同的视野贡献智慧，避免漏洞，防止风险。
4.2纵向一体化协同
纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下，各业务单元和模块工作范围相对固定，业务聚焦，打造专业化团队，提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会，有利于员工个体在实践中积累经验，成为专业化人材，并通过专业化发展的通道成长，实现自身价值。同时，各业务单元和模块作为专业化团队，有了人才培养的途径和良好机制，团队内更容易培养知识分享的气氛，从而更有利于知识的积累，进而形成专业化优势，提高价值创造的能力，能为价值链的价值贡献更大。
价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式，它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内，在很大程度上提高了集团的管控能力；并且通过业务单元和职能模块的设置，一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰，业务流程更为顺畅，另一方面这种调整弱化了职能部门的权力，强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下，各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值，进而也避免了各职能部门高高在上，缺乏服务意识的现象，使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外，重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥，而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高，使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。