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中低端住房租赁市场供不应求
群租的盛行，反映了大城市尤其是特大城市中低端住房租赁市场的现状。
一方面，外来常住人口大量涌入。比如，2010年第六次人口普查数据显示，上海常住人口为2301万，其中外省市来沪人员897万，占39%，10年间，外来常住人员增加了555.21万。规模庞大的外来人员给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。
另一方面，上海房屋租赁市场的结构性矛盾十分明显。从需求看，来沪人员以一般从业人员为主，根据人口管理部门的数据，在上海办理居住证的外来人口中，九成办理的是临时居住证，这部分从业人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员，收入普遍较低，房租支付能力较弱，中低端的住房租赁需求较大。
从供给看，由于规划等方面的原因，市场上的新增供应偏重于大户型、中高端住房。适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足，尤其中心城区，适合来沪务工人员、蓝领阶层租住的集体宿舍、蓝领公寓更是严重短缺。
大户型住房由于租金偏高，出租相对困难，为避免房屋闲置，业主往往自行或通过“二房东”进行拆套或分隔出租。
增强法律和制度的支撑
群租之弊显而易见，但治理群租时，在发现、认定、整改、处罚等各个环节都面临不少困难。
尤其是对群租的行政执法，难以持续取得预期效果。一是调查取证难。因担心受处罚，承租人不愿配合调查取证，门难进、租赁合同等相关书证难以获取。二是执法成本高。行政执法从立案、调查取证、责令整改到作出处罚决定，正常情况下需要一个月，如涉及听证、申请法院强制执行等程序，则至少需要三个月。三是申请强制执行周期长。行政部门发出责令整改通知书或作出行政处罚决定后，当事人如置之不理，行政部门只能向法院申请强制执行，但强制执行的周期较长。
“群租”是一个新名词。按照2007年8月教育部公布的171个新名词对“群租”的解释是：“把毛坯房子分割成一个个独立的房间，再进行简单装饰装潢，然后以便宜价格把房子出租给很多人的现象”。按照这样的解释，只要是把居住用房出租给很多人，不管是分隔的出租或者不分隔的出租，都属“群租”。“群租”虽然是最近几年出现的新名词，但是，“群租”却不是一种新的现象，只是这种现象在最近几年比较突出或严重。因为局部区域的“群租”问题，已经严重影响了居民群众的正常生活，所以社会各界都高度关注，并成为一个“热词”。其实，“群租”现象由来已久，如电影《七十二家房客》，虽然反映的是上个世纪30年生的事，但指的就是“群租”现象，只是当时的“群租”现象并没有现在这样普遍、严重并引起高度关注而已。“群租”问题，既与居住房屋的数量不能满足实有人口居住需要有关，也与某些地区房价过高、房租过高有关，更与“群租”高额的利润诱惑有关。目前上海市实有人口已达2350万，其中户籍人口为1412万，登记在册的来沪人员为934万，居住在出租房屋的来沪人员为608.3万。如此庞大的来沪人员数量，与上海现有的居住房屋数量相比，比例是否恰当，是问题的主要症结。尤其是上下班交通便利、生活方便、来沪人员相对集中的地区，“群租”问题更为突出。如毗邻上海火车站的“中远两湾城”地区，一直受“群租”问题困扰，原因之一就是这一地区交通便利。
一、“群租”的主要表现形式和危害
（一）“群租”的主要表现形式。“群租”的解释虽然只是指把居住用房出租给很多人的现象，但是，“群租”的外在表现形式却多种多样、五花八门，主要有这样三种形式：
一是将购买或承租的居住用房分隔搭建成若干小间分别出租或转租，其中以“二房东”转租的情形居多。这不但涉及到房东的利益，还涉及到二房东、租房客的利益，更涉及到上下左右邻居甚至整个楼房、整个居民小区群众的利益。
二是单位承租或以个人名义承租居住房屋，用作员工的集体宿舍，此类情形常见于中低端的服务型企业。如酒店、娱乐休闲场所、酒吧等，还包括同一单位工作人员共同租借的住房，租借居民用房用于办公、经营的住房等。
三是在居住房屋内放置多张单人床或双层床，按床位对外出租或转租，或以单日或多日计算出租。这种“群租”经营类似于小旅馆经营模式。
（二）“群租”的主要危害。可以归纳为四个方面：
一是侵害相邻利益。据“群租”问题突出的物业公司反映，“群租”房的生活设施报修率往往是居民小区内最高的，基本的生活设施经常受到人为的损坏。“群租”人多，能源消耗自然也大，占用的公共资源也多，像用电量等在房屋设计时并未预计到超大的压力，因此，“跳闸”等现象时有发生。另外，电梯的过度使用、相关公用设施的过度使用、不交物业费等，这些维修、管理成本最后转嫁给了全体小区业主，须动用业主维修基金，无疑损害了相邻居民的利益。有的新住宅小区，由于存在“群租”现象，房屋转手时也影响了房价，使房屋贬值。因此，居民群众无不怨声载道。
二是滋生治安问题。由于近年来发生“群租”问题的，大多是一些地区“炒房团”买下的楼盘，由“二房东”分隔出租，为了使利益最大化，不仅分隔的房间多，而且出租的对象也是三教九流、五花八门。有的租客之间发生矛盾，大打出手；有的专门选择“群租”房作案，盗窃手提电脑、手机、现金和自行车、助动车等，案件高发；有的居住人员身份不明，不断变动，使左邻右舍忧心肿肿、忐忑不安等。原来作为封闭式管理的小区，陌生人不断进出往来，严重影响了居民群众的安全感。从近年来本市群众安全感调查的情况看，存在“群租”问题的居民小区安全感都比较低。据“中远两湾城”物业部门反映，居民小区内发生的案件，与“群租”有关的占60-70%，比例较大。
三是产生安全隐患。由于“群租”房的水、电、煤管线安装不符合有关要求，甚至乱拉乱接水管、电线、煤气管道等，随意隔离破坏房屋原有结构，埋下各种安全隐患。而且火灾、煤气中毒、触电亡人等人身伤害事故屡有发生，新闻媒体也多有曝光。
四是影响居民生活。由于“群租”房居住人员多，管理不规范，有的乱扔垃圾，有的乱倒污水，有的乱扔烟蒂，有的破坏绿化，有的在走廊上做饭油烟扰民，有的半夜三更大声喧扰，有的楼道内大小便，有的高空抛物，有的爬窗翻墙等等，严重影响了居民的正常生活。由于“群租”房缺少相应的生活保障设施，围绕“群租”人员的各类服务也应运而生，“群租”问题突出的小区周边往往乱设摊，夜排挡、无证无照餐饮等城市管理问题也比较突出，还有的把租来的房屋用来开公司，进行生产经营活动等，往往也给无证无照经营及食品安全等埋下隐患。由于“群租”人数往往数倍于目前本市居民家庭平均人数，因此严重妨碍居民的正常生活。
二、“群租”问题成因简析
“群租”问题不仅仅是一个单纯的房屋租赁问题，而是一种较为复杂的社会现象，涉及到人口流动服务管理不到位、相应的法律法规不完善、低廉租金的居住用房或集体宿舍保障供应不足、管理主体不明确、居民自我管理与自我约束不够等问题。产生问题的原因是多方面的：
一是从“群租”的性质看，主要是供需之间的矛盾。随着城市化进程的不断加快，大量流动人口涌入大城市地区，住、食、行的基本生活保障是必不可少的重要环节。但是，一个地区的人口容量毕竟是有限度的，尤其是能够供应保障居住的房屋、低廉租金的住房或集体宿舍更有局限性，因此，“群租”现象成了矛盾的表现形式。“群租”的本质，实际上是现有居住房屋不能满足与日剧增的来沪人员居住需要之间的矛盾，包括居住房屋的数量偏少和房租偏高。
二是从法律法规看，主要是缺乏治理“群租”可操作性的办法。虽然对于房屋的租赁，现有的法律法规看似不少，上海有《房屋租赁条例》、《房屋租赁管理实施办法》、《住宅物业管理规定》等，还有消防、治安等条例的相应约束等，但是，缺乏针对“群租”问题的具体的法律法规。谁来处理“群租”？如何处理“群租”问题？执法主体是哪个部门？既不够明晰，也不够具体。
三是从房屋的面积看，主要与近年来房屋的建筑面积不断增大有关。在当前房地产开发经营以售为主的影响下，住房市场的新增供应偏重于大户型的中高端住房，中低租金的中小户型供应明显不足，导致大户型住房出租周期较长，回报率较低。为了使这些大户型住房利益最大化，减小房贷的压力等，利用“群租”的形式进行分割出租获得利益，无疑是最好的办法。
四是从房屋的所有人看，以各地的“炒房”人为主。由于近年来本市房价飞涨，各地的“炒房团”蜂拥而至，随之出现的便是囤积的商品房变成“群租”房。有的房东自己忙不过来，就委托“二房东”成批出租，博得最大的利润空间，防止闲置、空置利益受损。以“中远两湾城”四期为例，四期共4071套住房，其中卖给浙江温岭人的有2300多套，占56.5%。这些住房都不是满足自我居住需要的改善型住房，而是为了获得更大利益的投资型住房，因此，买家不仅有贷款压力，更具有较强的投资回报愿望。据“中远两湾城”物业部门统计，目前“中远两湾城”尚有“群租”房528套、“居改非”用作商业用房的125套。同时，这些数据在不断变化中，仍有增多的趋势。
五是从“群租”的对象看，主要是存在庞大的市场需求。“群租”群体中，最多是刚毕业的大学生、单身男女、公司白领、来沪寻找工作的人员等。这些人“群租”的目的很简单，就是想省下一些房租。还有一些是因非沪籍人员就业不用交纳各类保险等，大量招收来沪人员，也不提供相应的住宿，使他们不得不加入“群租”的队伍。这里，也涉及到一个企业的社会责任问题。尽管企业需要创造良好的利润，但是，不少企业只关注经济效益，社会责任缺失，不提供员工相应的集体宿舍等，也是导致“群租”问题泛滥的一个重要原因。
六是从“群租”的利润看，有较大的获利空间。以“中远两湾城”一套130平方米左右的住房为例，一般情况下“一房东”的月房租在3500元左右，全年租金42000元左右；“二房东”从“一房东”处租来后，简单分隔成若干间分别出租，月房租在7000-8000元左右，全年租金84000-96000元左右。换而言之，就一套130平方米左右的房屋，通过“群租”后，“二房东”一年就能获得五六万元的利润。如果某个“二房东”手上有10套这样的“群租”房，那么，每年的利润就在五六十万元左右。除去简单的装饰装修成本，利润仍然可观。
三、近年来本市治理“群租”工作主要做法
近年来，群众对于“群租”问题反映强烈。从上海政法综治网站群众举报“群租”问题的情况看，仍然占相当比例。为了切实解决人民群众反映强烈的突出问题，从2007年起，市综治委在充分听取群众呼声以及有关部门意见的基础上，把“规范房屋租赁行为，消除群租安全隐患”列为上海市平安建设实事项目，由市住房保障房屋管理局牵头，会同市公安局、市工商局、市规划局、市人口办、市消防局、市卫生局、市地税局等共同组织实施。按照市综治委平安建设实事项目行动计划和加强住宅小区综合管理三年行动计划的要求，组织和指导各区县、街镇，采取疏堵结合等有效措施，推动规范租赁房屋工作不断深入。据统计，2007-2009年，全市共规范和治理“群租”户11000多户，700多个住宅小区基本消除了“群租”安全隐患。在规范和整治过程中，各区县、街镇充分发挥“属地管理”作用，边摸索、边实践，创造性地开展工作，探索了一些好的做法。
（一）坚持属地管理，加强组织领导。切实做好规范和整治“群租”工作，有利于构建平安和谐的社会环境。在区县层面，成立由区分管领导牵头，相关职能部门参与的规范和整治工作领导小组，为协调和整合各方力量，提供了坚实的组织保障；在街镇层面，成立由街镇主要领导为组长，综治办、派出所、房地办、工商所以及城管等参与的规范和整治工作小组，充分发挥基层组织的综合治理优势，把规范和整治工作真正落到了街镇。基层居委会结合实际，积极探索治理“群租”问题的有效办法，把治理“群租”问题与居民自治、平安创建、文明建设有机结合，推进规范和整治工作。
（二）坚持部门协作，突出齐抓共管。 “群租”问题是一个综合性很强的问题，涉及房屋、治安、消防、经营、卫生等多个方面。不少区县建立了部门联席会议制度，而推进规范和治理“群租”工作的成功经验也表明，只有各相关部门从维护本市社会安定的大局出发，统一思想，提高认识，在开展规范和整治，特别是联合执法的过程中主动跨前一步，充分发挥职能作用，切实履行好各自职责，才能形成齐抓共管的良好局面。如闸北区“北方佳苑”、普陀区“中远两湾城”、徐汇区“丝庐花语”等住宅小区，均由相关部门紧密协作，集中开展联合执法，有效地震慑和警示了“群租”。
（三）坚持源头治理，注重标本兼治。各区县针对“群租”所暴露出的问题，从源头上抓住几个关键环节，建立健全长效管理机制。一是加强防范，充分发挥物业服务企业的作用。依托社区物业管理党建联建，加强人防、物防和技防建设，建立完善小区门禁、日常巡查等管理制度，并与实有人口居住登记工作相结合，有效防范“群租”。二是关口前移，加强对房地产经纪机构的监管。会同工商、公安等部门，加强日常监管，定期进行检查，并组织一批较有影响的经纪机构，在行业内发出不从事“群租”业务的倡议，强化行业自律。三是积极引导业主自我管理。进一步完善小区管理规约和临时管理规约的示范文本，指导开发企业和业主委员会，增加相应的制约性条款，强化业主自律管理。
（五）坚持改善服务，突出以人为本。一些地区、单位、工厂，在配合开展规范和整治“群租”工作的同时，不断加强和改进来沪人员的服务和管理工作，结合实际，以人为本，因地制宜，建设了一批适合来沪人员集中居住的公寓房、集体宿舍等，有效地促进了规范和整治“群租”工作。像浦东新区高东镇、闵行区鑫泽阳光公寓、松江区新桥镇，都建立了来沪人员集中居住公寓、来沪人员集中居住点、集体宿舍等，既解决了来沪人员的居住问题，也有效地促进了“群租”顽症的治理。普陀区针对中远两湾城地区“群租”矛盾突出的实际，积极开展居民自治防范“群租”的试点，倡导文明生活，防患于未然，取得了较好的社会效果。
四、治理“群租”工作存在的主要问题
虽然近年来的规范和治理“群租”工作取得了一定的成效，积累了有益的经验和有效的办法，但是，也存在一些问题和瓶颈：一是缺乏针对性的、有力的法律法规支撑。违规“群租”涉及的问题，虽然现有的房屋租赁、物业管理和治安、消防、卫生等法律法规中都有所涉及和规定，但是，均缺乏有针对性的、钢性的制约和处罚措施。2006年底，市住房保障房屋管理局结合规范和整治“群租”工作，曾专门发文对本市居住房屋租赁进一步做出了规范，得到了社会各界的广泛认可。但由于该规定法律层次较低，一方面，对多主体承租、转租牟利、擅自改变原始设计的使用功能、分隔搭建、按间按床位出租等问题都缺乏必要的约束和明确的法律责任，难以对“群租”进行准确界定并依法查处；另一方面，相关部门和区县、街镇的管理职责还不够明确，使各地区规范和整治工作的发展水平不一。二是适合来沪人员租住用房、集体宿舍严重不足。坚持“疏堵结合”，是规范和整治“群租”取得成效的关键环节。随着经济的发展，来沪人员数量的剧增，一些近郊地区来沪人员的人数已经远远超过了当地居民的人数。而在目前的市场房源中，适合来沪人员租住的住房、集体宿舍等严重不足，这既是造成“群租”的原因，也给规范和整治工作带来了困难。一方面，对于规范和整治力度比较大的住宅小区，腾退出来的“群租”人员会集中转移到其他地区或其他类型的房屋，或者等整治过后形成“回潮”，反复整治成本高、效果差，难以有效遏制“群租”问题；另一方面，也在一定程度上推动了中低端租赁住房租金的结构性上涨，来沪人员的居住权益仍然得不到很好的保障。三是缺乏治理“群租”的执法主体和执法力量。近年来规范和治理“群租”工作，主要是以属地的街镇党委政府牵头，相关部门共同参与，既缺乏有针对性的、有力的法律支撑，更缺乏治理“群租”问题的执法主体和执法队伍。不少街镇反映，这种运动式的执法，虽然声势浩大，轰轰烈烈，但是，治理效果差，反弹、回潮多，也不利于社会稳定。
五、对策与建议
“群租”问题成因复杂、涉及面广，既需要各级党委政府的高度重视，更需要相关职能部门的履职尽责、齐抓共管，充分综合运用法律、经济和行政等多种手段，堵疏结合、综合治理。重点要从以下几个方面下工夫：
（一）大力发展来沪人员公共租赁住房、集体宿舍。尤其要充分考虑以来沪人员中上班族为主要对象的公共租赁房屋，在土地等资源紧缺的情况下，通过新建、改建、配建、转化、收储等多种渠道筹措公共租赁房源，还要鼓励企业建立“集体宿舍”，切实解决来沪人员的居住问题。这是规范和治理“群租”问题的关键。
（二）不断完善居住房屋租赁管理办法。针对住房租赁市场中存在的供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范等问题，要明确居住房屋租赁管理的主体，建立居住房屋租赁综合管理工作制度，协调和处理居住房屋租赁事务和纠纷；要进一步明确出租房屋的客体条件和房屋租赁中的禁止行为，不断规范房屋租赁中介机构的行为。这是规范和治理“群租”问题的前提。
（三）建立专门的执法队伍。规范和治理“群租”工作，是一项政策性较强的工作，需要有专门的执法队伍履行职责。基层的同志希望能明确一个具体的主管部门，按照“谁主管谁负责”原则，赋予具体的执法权，建立专业的执法队伍、执法力量，使规范和治理“群租”问题既有法律法规支撑，又有具体的主管部门，还有专业的执法力量。特别要防止以“属地管理”为名推诿、失职、不作为。这是规范和治理“群租”问题的重点。
二、高校宿舍管理部门与学生的权利
既然高校与学生之间是民事法律关系，自然双方都享有各自的权利，承担各自的义务。（一）高校的权利1.收取住宿费用的权利。高校作为宿舍财产的所有权人，可以按照约定请求学生为一定行为或不为一定行为。后勤作为一个独立运营的机构，可以按照约定请求学生支付相应的住宿费用。2.管理权。此处的管理权并不是行政法意义上的管理权，而是基于民事法律关系的管理权。众所周知，宿舍楼除了学生住宿的私人空间以外，还存在大量的公共空间。为保证每位学生对公共空间的使用和权利，高校会要求妥善使用宿舍楼中的共用物品。大功率电器存在安全隐患，如约定中明确有禁止大功率电器的使用，高校也有权请求学生停止使用所列的大功率电器。3.求偿权。求偿权是对高校权利的一种保障措施，学生有义务妥善保管宿舍的公共用品，如学生对共用物品造成损害，高校可以请求合理的赔偿。（二）学生权利虽然已经厘清了学校与学生在住宿问题上的性质，但是高校事实上过度的管理意识还是很容易导致处于弱势地位的被管理者权益受到侵犯。笔者希望再通过对学生权利进行分析来肃清这种陈旧的管理意识，同时更为了防止个人私权利的过度膨胀，妨碍到正常的校园秩序，达到公私权利相互让渡，更好地协调矛盾。1.隐私权。隐私权是指自然人享有的对其个人的与公共利益、群体利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的人格权。从此定义中可以看出，隐私权也是具有相对性的，必须无关公共利益和群体利益。隐私权的内容包括三个方面：个人信息的保密，个人生活不受干扰的权利，个人私事决定的自由。考虑到本文讨论的话题，下文主要涉及个人生活不受干扰的权利这一方面。私人生活领域主要有个人的身体，私人享有所有权的物品，私人空间。我们在家庭中的居所可以被认为是私人空间，但大学生活具有集体性和群居性的特点等因素，而集体宿舍是学生在校期间学习、生活、娱乐和交流的重要场所。大学生宿舍权利在公共利益面前并不享有绝对的隐私权。笔者分析如下：（1）现实中学生宿舍是集体宿舍，在宿舍内的公共活动领域内学生并不具有完全的隐私空间，因为这些领域相对于宿舍同学来说也是完全暴露的，不是真正意义上的隐私空间。因此，学校为保证在校学生的人身安全和卫生健康，严禁学生在宿舍楼内使用明火或使用大功率的电炉等电器，并规定对学生宿舍卫生和安全进行定期检查，这是学校履行保障学生宿舍公共安全的义务。（2）在立法层面上，我国最高人民法院的司法解释对隐私权作了变通保护，它明确规定：侵害他人隐私，造成名誉权损害的，应认定为侵害他人名誉权。可见，我国法律也同样保护公民的隐私权。它的客体是任何有关该公民的在法律上不被非法公开的信息。但是，一旦为了保护国家利益、公共利益及他人合法权益需要将这种信息公开时，公民的这种保密权就会受到相应的限制。同时王利明教授在其主编的《人格权法新论》一书中认为：隐私权是自然人享有的对其个人的与公共利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的一种人格权[3]。这种观点指出隐私权是在不妨碍公共利益的前提下实现的。由此可见，行使隐私权的界限在于其与公共利益的界限，任何与公共利益发生联系的事情都不能成为隐私，因而也不能受到法律的保护。同样的属于基本权利的住宅权和隐私权并不是无限的、绝对不受限制的权利。权利的行使都是在不妨碍他人权利，不损害公共利益的前提下行使的，权利要有一个合理的限度，并不存在无限不受约束的权利。如果放任个人权利的过度膨胀则必然会影响到其他人的权利甚至是国家的公共利益，这样国家就需对公民的基本权利加以限制。同样的，学校作为管理者，对全校师生员工的人身、财产以及公共财产的安全负有保障义务。基于大多数人的利益，基于公共安全的考量，学校对宿舍按照适当的程序、方式有序地进行日常的安全、卫生检查属于正当、合法限制范围之内。紧急情况下的突击检查也是合理的。这时，学生宿舍的住宅权的行使就受到了限制，学生应配合学校接受检查，在宿舍内的学生隐私权也因公共利益受到限制。（3）高校学生集体宿舍不同于一般民法意义上的住宅，学生在宿舍的隐私权应当局限于个人的私密空间。依照学者王利明的观点，此种空间不是简单的物理空间，而是指个人所生活的隐秘范围，如学生个人的床铺、行李箱、书包、日记、通信等。在这些私密空间学生可任意摆放自己的物品、衣物，进行私人事务。学生在宿舍的私密空间里享有绝对的隐私权而不受侵犯。学校的检查应仅限于宿舍中的公共活动领域或者是目光所及之范围[4]。大学宿舍中都会为每位学生配备一个摆放衣物、被子等私人物品的柜子，学生还会为柜子配上锁，毫无疑问，这个柜子是每一位学生独自享有的，是私人空间。宿舍检查人员如果擅自打开柜子进行搜查是对隐私权的直接侵犯。相同地，学校管理人员在未事先通知学生并且得到学生许可的情况下，私自进入宿舍对学生的床铺、抽屉、行李箱等私密空间进行翻查或者对个人日记等进行翻阅也是侵犯隐私权的行为。所以，笔者以为，学校在管理学生公寓时，应该切实尊重学生的私权，按照合理的程序和方式进行检查管理。2.财产权。财产权是一种民事权利，与人身权相对，包括物权、债权和知识产权。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《物权法》也明确规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位个人不得侵犯。（1）所有权。物权是民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性财产权利[5]。所有权是所有权人依法排除他人，独占其所有物，并得依自己之意愿通过占有、使用、收益及处分等方式利用其所有物，以实现其作为物之所有人应享有利益的权利[6]。学生购买大功率电器，获得了其对电器的所有权，是这一电器的所有人，未经学生的意思表示，任何人不能占有、使用、收益及处分这一电器。虽然法律对所有权地位有很高的保护，但任何权利都有边界。宿舍相对于一般住所，人员更加密集，住宿人员更加特殊，考虑到公共利益，学校当然可以对大功率电器的使用或者没收等做出规定，笔者认为这种做法也是有其合理的一面，但前提是必须得到财产所有人的意思表示，即住宿的学生的同意。据我们的调查，有50%的学生不清楚学校规定了哪些电器为“违章电器”，而且学生了解这些规定往往是在交完学费入住后，学生在不知情的情况下交费和入住，可以理解为意思表示不真实，交费入住并不能看做是对这些规定的同意的意思表示。学生在得知这些规定后，继续居住，能否认为是同意这些规定呢？笔者觉得还是不行。这要从实际来说，很多高校为便于管理，往往禁止学生在低年级时在外住宿，也就是说很多学生住在学校是强制性的，即使他们不同意学校的这些规定。学校的这一做法仍是把自己当做行政主体在行使行政权，违背了双方平等民事法律关系。（2）债权。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。合同行为会引起债权债务关系，高校作为现代民法意义上的大学法人，学生每年向学校支付住宿费，学校向学生提供住宿，两者之间形成了基于租赁合同的债权债务关系。根据合同法的规定，学校应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。学生在使用大功率电器时跳闸，学校即停止了电力的提供，学生无法保证正常的活动，那么是否违反了在租赁期间保持租赁物符合约定的用途这一规定呢？这一点其实是不明确的，因为学校与学生并无事先约定。在无事前约定的情况下，相对于高校的地位，学生的权益更容易受到侵害。从对隐私权和财产权的论证来看，对于在校学生而言，一方面接受学校管理的同时，也不能忽视自己的权利。宿舍作为大学期间个人生活之地，其个人隐私与个人财产应该得到切实有效的保护。
三、权利冲突的平衡
保证宿舍安全和维护学生权益并不是无法调和的，寻找个人私利与公共利益的平衡点是缓解高校宿舍管理权与学生权利的关键之处。高校宿舍管理权与学生权利并不是对立、冲突的，相反的是，两者应该相辅相成。不论是学校的管理还是学生的要求，都是为了帮助学生在学校更好地学习生活。因此，我们应该找出合理有效的解决之道。1.改变观念，转变角色定位。中国历史上长期的计划体制导致学校一味按照计划行事，忽视学生利益的诉求。随着改革开放和法治建设的深入，大学作为民法意义上的法人，大学与学生之间是平等的民事法律关系，在对宿舍的管理上不应是命令的形式，应与学生更多地协商解决。在我们所做的调查中，有42.21%的学生意识到使用大功率电器的危害，但有39.58%的学生认为学校对大功率电器的禁止使用的规定过于严格。学校对于宿舍管理的提高还要依赖于其他服务水平的提升，学校提供更好的服务才可以减少学生对一些大功率电器的使用。学校制定过于严格而不合理的标准，不仅无法禁止大功率电器的使用，在一定程度上还会加重。学校过于严格的标准导致实施难度加大，影响学校规章制度的权威性。调查显示，有57%的学生使用过学校禁止使用的电器，有48.96%的学生在学校处罚之后还会继续使用该电器，还有一些学校的规定很不合理，如某些学校禁止台灯的使用给学生造成了很大的不便。2.签订《住宿协议》，规范宿舍管理。《合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。高校学生每年缴纳一次住宿费，超过六个月，应签订书面的合同。合同的基本条款包括当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限，地点和方式，违约责任，解决争议的方法。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。在合同中，本着意思自治的原则，合同当事人可以约定合同的条款，但内容不得违反法律、法规和社会公共利益。学校可以将宿舍管理的规章制度写入合同中，合同是一种意思表示，一旦签订合同，便表示学生同意遵守宿舍管理的规章制度。学校对大功率电器的没收和代为保管就有了合法的来源。3.提高宿舍管理人员的法治道德修养。当前很多学校在选择宿舍管理员方面显得比较随意，对宿舍管理员的各方面素质要求也不高，导致了个别宿舍管理员法治道德观念不强，侵害学生权益的行为时有发生。为此，就要求高校后勤集团应当对宿管人员强化法制教育，加强管理培训与素质教育，积极提高管理人员的法律素养和业务能力，同时要严肃处理那些违法违纪的管理现象和管理人员，确保学生宿舍管理的有效进行。4.建立宿舍自我管理委员会。在学校领导下，宿舍自我管理委员会的成员由学生进行民主选举产生，委员会的职责也由学生们参与讨论决定。由宿舍自我管理委员会对大功率电器使用进行检查和监督，根据学校宿舍管理规章，制定更为具体的管理细则。这有利于学生意见的充分表达，平衡学校管理的要求和学生权益。我们相信，高校在宿舍管理中及时调整观念，准确定位，依法管理，加强与学生沟通，会使学校与学生的矛盾逐渐减少，促进高校宿舍管理在我国的良性发展，切实保护大学生的隐私权和财产权等合法权益，维持良好的校园生活环境。
二、市内实习基地建设
以五星级为主，有：桂林漓江大瀑布饭店、桂林帝苑酒店、桂林桂山酒店、桂林大正温泉假日酒店、桂林香格里拉酒店、桂林喜来登酒店、桂林大公馆（5标准，广西最豪华的酒店）、桂林都市田园茶饮咖啡休闲会所等。主要为酒店管理专业学生提供短期实习和临时实习。
短期实习：我校的短期实习通常是指利用寒、暑假进行的实习，学院并不统一安排学生到相应的酒店实习。对于短期实习，实习基地的最佳选择是离学院最近的市内酒店。首先，可以减少学生的费用支出。其次，酒店和学院进行沟通较方便。
临时实习：临时实习与短期实习相比，在时间弹性上要灵活。在学生业余时间，均可在市内基地酒店进行临时实习。与长期实习和短期实习相比，临时实习，学校与酒店之间没有太多利益纠纷，管理较方便。特别是酒店方，在旅游旺季、国庆长假、“五一”黄金周以及婚宴等宴会时，人手不足，学生就不仅可以解决酒店的燃眉之急，还可以得到技能的训练和工资报酬。但是，对于临时实习，漓江学院存在的问题就是，交通不便，因为校区在远离市区的郊区，所以学院与市内的酒店实习基地达成的合作协议是，酒店方派车接送。实习模式是：交通（酒店包）+工资（计件制/计时制）+工作餐（酒店包），客房，实行计件制，每间客房按照桂林的收入水平，5元/间，前厅与餐厅等部门，实行计时制，根据不同酒店不同价格。交通方面，如果学生人数比较多，酒店会派车接送，如果人数少，学生自行往返，酒店报销交通费用。
三、校内实训室建设
目前，校内实训室建设已经非常完善，有：酒店实训室（5星标准）、酒吧实训室、酒店财务管理机房实验室。其中酒店实训室包括，客房（4间，标间2间，豪华总统套房1间，豪华大床房1间）、前厅、中餐厅、西餐厅四个部分。同时，在前厅，安装了隐蔽式多媒体设备，可进行课堂教学，也不影响接待。酒吧实验室，可进行鸡尾酒调制、咖啡调制、茶艺服务。可以开设酒店管理专业绝大部分课程，如《餐厅服务技能实训》、《前厅与客房服务技能实训》、《酒水知识与酒吧管理》、《酒店财务管理》等。目前，正准备对酒吧实训室进行鸡尾酒、咖啡、茶艺服务对外营业，让学生的课堂能够更加真实的进入到实践。此外，酒店实验室，配备有完善的五星级酒店员工制服，学生可进行专业的对外服务与现场练习，进行完全专业化的实景实践。与此同时，目前正在筹备员工服装租赁业务，大量采购了酒店制服，一来可以为我校学生提供租赁服务，提供便捷，二来可以由我专业学生进行租赁业务，增强社会实践性，增加实验室经费。因为大学城，高校云集，经数据分析，各校院系、社团演出活动频率高，公关服饰需求量大，市场供给服装租赁点大多集中于市区，大学城没有服饰租赁、定制点，处于空白区，因此，我专业的“员工服装租赁中心”为服饰租赁带来良好机遇。
四、建立校办酒店
虽然说桂林市的酒店业有饱和的趋势，但是校办酒店在桂林高校仍是一个新事物，所谓避开竞争就是最好的竞争，校办酒店自有它不同于一般酒店的竞争优势。校办酒店更是桂林雁山区的需要。纵观整个雁山区，有一定规模和档次的酒店很少，而现在的雁山区已经变成桂林市的大学城，所以，相应的设施需要跟上发展的脚步。漓江学院每年新生入学的时候，学院只能把家长安排在学生宿舍。但是，学生的家境都是比一般家庭要富裕，一些家长可能会住不惯条件简陋的学生宿舍，而选择市区的高档酒店。因此，校办酒店就成为了雁山区大学城的一种需要。校办酒店不仅可以接待漓江学院的新生家长，还可以接待其他高校的学生家长。从而解决了每年开学的时候，新生家长住宿难的情况，又可以增加学院的收入，对提升学院的知名度，也起到一个宣传的作用。酒店成立初期肯定需要一大笔经费，但是一旦酒店运营之后，就可以慢慢收回成本，盈利之后自然就可以解决漓江学院酒店管理专业实习基地建设的经费匮乏问题。而且，有了校办酒店，校内的实训场所、实验室就不需要再建了，因为校办酒店就可以提供货真价实的实训场地，起到节约经费的作用。无论是校内还是校外，校办酒店都有资格成为名副其实的酒店实习基地。有客人的时候，学生就是员工，没有客人的时候，酒店就是课堂。酒店管理专业学生更是可以从进漓江学院开始，就全程参与校办酒店的日常工作，进行多工种、多岗位轮调式交叉实践。学生就可以在校期间获得从事中、基层工作的经验和能力，提高酒店管理专业毕业生的就业层次。因此，建议校方建立校办酒店。
五、结语
“群租”是一个新名词。按照2007年8月教育部公布的171个新名词对“群租”的解释是：“把毛坯房子分割成一个个独立的房间，再进行简单装饰装潢，然后以便宜价格把房子出租给很多人的现象”。按照这样的解释，只要是把居住用房出租给很多人，不管是分隔的出租或者不分隔的出租，都属“群租”。“群租”虽然是最近几年出现的新名词，但是，“群租”却不是一种新的现象，只是这种现象在最近几年比较突出或严重。因为局部区域的“群租”问题，已经严重影响了居民群众的正常生活，所以社会各界都高度关注，并成为一个“热词”。其实，“群租”现象由来已久，如电影《七十二家房客》，虽然反映的是上个世纪30年生的事，但指的就是“群租”现象，只是当时的“群租”现象并没有现在这样普遍、严重并引起高度关注而已。“群租”问题，既与居住房屋的数量不能满足实有人口居住需要有关，也与某些地区房价过高、房租过高有关，更与“群租”高额的利润诱惑有关。目前上海市实有人口已达2350万，其中户籍人口为1412万，登记在册的来沪人员为934万，居住在出租房屋的来沪人员为608.3万。如此庞大的来沪人员数量，与上海现有的居住房屋数量相比，比例是否恰当，是问题的主要症结。尤其是上下班交通便利、生活方便、来沪人员相对集中的地区，“群租”问题更为突出。如毗邻上海火车站的“中远两湾城”地区，一直受“群租”问题困扰，原因之一就是这一地区交通便利。
一、“群租”的主要表现形式和危害
（一）“群租”的主要表现形式。“群租”的解释虽然只是指把居住用房出租给很多人的现象，但是，“群租”的外在表现形式却多种多样、五花八门，主要有这样三种形式：
一是将购买或承租的居住用房分隔搭建成若干小间分别出租或转租，其中以“二房东”转租的情形居多。这不但涉及到房东的利益，还涉及到二房东、租房客的利益，更涉及到上下左右邻居甚至整个楼房、整个居民小区群众的利益。
二是单位承租或以个人名义承租居住房屋，用作员工的集体宿舍，此类情形常见于中低端的服务型企业。如酒店、娱乐休闲场所、酒吧等，还包括同一单位工作人员共同租借的住房，租借居民用房用于办公、经营的住房等。
三是在居住房屋内放置多张单人床或双层床，按床位对外出租或转租，或以单日或多日计算出租。这种“群租”经营类似于小旅馆经营模式。
（二）“群租”的主要危害。可以归纳为四个方面：
一是侵害相邻利益。据“群租”问题突出的物业公司反映，“群租”房的生活设施报修率往往是居民小区内最高的，基本的生活设施经常受到人为的损坏。“群租”人多，能源消耗自然也大，占用的公共资源也多，像用电量等在房屋设计时并未预计到超大的压力，因此，“跳闸”等现象时有发生。另外，电梯的过度使用、相关公用设施的过度使用、不交物业费等，这些维修、管理成本最后转嫁给了全体小区业主，须动用业主维修基金，无疑损害了相邻居民的利益。有的新住宅小区，由于存在“群租”现象，房屋转手时也影响了房价，使房屋贬值。因此，居民群众无不怨声载道。
二是滋生治安问题。由于近年来发生“群租”问题的，大多是一些地区“炒房团”买下的楼盘，由“二房东”分隔出租，为了使利益最大化，不仅分隔的房间多，而且出租的对象也是三教九流、五花八门。有的租客之间发生矛盾，大打出手；有的专门选择“群租”房作案，盗窃手提电脑、手机、现金和自行车、助动车等，案件高发；有的居住人员身份不明，不断变动，使左邻右舍忧心肿肿、忐忑不安等。原来作为封闭式管理的小区，陌生人不断进出往来，严重影响了居民群众的安全感。从近年来本市群众安全感调查的情况看，存在“群租”问题的居民小区安全感都比较低。据“中远两湾城”物业部门反映，居民小区内发生的案件，与“群租”有关的占60-70%，比例较大。
三是产生安全隐患。由于“群租”房的水、电、煤管线安装不符合有关要求，甚至乱拉乱接水管、电线、煤气管道等，随意隔离破坏房屋原有结构，埋下各种安全隐患。而且火灾、煤气中毒、触电亡人等人身伤害事故屡有发生，新闻媒体也多有曝光。
四是影响居民生活。由于“群租”房居住人员多，管理不规范，有的乱扔垃圾，有的乱倒污水，有的乱扔烟蒂，有的破坏绿化，有的在走廊上做饭油烟扰民，有的半夜三更大声喧扰，有的楼道内大小便，有的高空抛物，有的爬窗翻墙等等，严重影响了居民的正常生活。由于“群租”房缺少相应的生活保障设施，围绕“群租”人员的各类服务也应运而生，“群租”问题突出的小区周边往往乱设摊，夜排挡、无证无照餐饮等城市管理问题也比较突出，还有的把租来的房屋用来开公司，进行生产经营活动等，往往也给无证无照经营及食品安全等埋下隐患。由于“群租”人数往往数倍于目前本市居民家庭平均人数，因此严重妨碍居民的正常生活。
二、“群租”问题成因简析
“群租”问题不仅仅是一个单纯的房屋租赁问题，而是一种较为复杂的社会现象，涉及到人口流动服务管理不到位、相应的法律法规不完善、低廉租金的居住用房或集体宿舍保障供应不足、管理主体不明确、居民自我管理与自我约束不够等问题。产生问题的原因是多方面的：
一是从“群租”的性质看，主要是供需之间的矛盾。随着城市化进程的不断加快，大量流动人口涌入大城市地区，住、食、行的基本生活保障是必不可少的重要环节。但是，一个地区的人口容量毕竟是有限度的，尤其是能够供应保障居住的房屋、低廉租金的住房或集体宿舍更有局限性，因此，“群租”现象成了矛盾的表现形式。“群租”的本质，实际上是现有居住房屋不能满足与日剧增的来沪人员居住需要之间的矛盾，包括居住房屋的数量偏少和房租偏高。
二是从法律法规看，主要是缺乏治理“群租”可操作性的办法。虽然对于房屋的租赁，现有的法律法规看似不少，上海有《房屋租赁条例》、《房屋租赁管理实施办法》、《住宅物业管理规定》等，还有消防、治安等条例的相应约束等，但是，缺乏针对“群租”问题的具体的法律法规。谁来处理“群租”？如何处理“群租”问题？执法主体是哪个部门？既不够明晰，也不够具体。
三是从房屋的面积看，主要与近年来房屋的建筑面积不断增大有关。在当前房地产开发经营以售为主的影响下，住房市场的新增供应偏重于大户型的中高端住房，中低租金的中小户型供应明显不足，导致大户型住房出租周期较长，回报率较低。为了使这些大户型住房利益最大化，减小房贷的压力等，利用“群租”的形式进行分割出租获得利益，无疑是最好的办法。
四是从房屋的所有人看，以各地的“炒房”人为主。由于近年来本市房价飞涨，各地的“炒房团”蜂拥而至，随之出现的便是囤积的商品房变成“群租”房。有的房东自己忙不过来，就委托“二房东”成批出租，博得最大的利润空间，防止闲置、空置利益受损。以“中远两湾城”四期为例，四期共4071套住房，其中卖给浙江温岭人的有2300多套，占56.5%。这些住房都不是满足自我居住需要的改善型住房，而是为了获得更大利益的投资型住房，因此，买家不仅有贷款压力，更具有较强的投资回报愿望。据“中远两湾城”物业部门统计，目前“中远两湾城”尚有“群租”房528套、“居改非”用作商业用房的125套。同时，这些数据在不断变化中，仍有增多的趋势。
五是从“群租”的对象看，主要是存在庞大的市场需求。“群租”群体中，最多是刚毕业的大学生、单身男女、公司白领、来沪寻找工作的人员等。这些人“群租”的目的很简单，就是想省下一些房租。还有一些是因非沪籍人员就业不用交纳各类保险等，大量招收来沪人员，也不提供相应的住宿，使他们不得不加入“群租”的队伍。这里，也涉及到一个企业的社会责任问题。尽管企业需要创造良好的利润，但是，不少企业只关注经济效益，社会责任缺失，不提供员工相应的集体宿舍等，也是导致“群租”问题泛滥的一个重要原因。
六是从“群租”的利润看，有较大的获利空间。以“中远两湾城”一套130平方米左右的住房为例，一般情况下“一房东”的月房租在3500元左右，全年租金42000元左右；“二房东”从“一房东”处租来后，简单分隔成若干间分别出租，月房租在7000-8000元左右，全年租金84000-96000元左右。换而言之，就一套130平方米左右的房屋，通过“群租”后，“二房东”一年就能获得五六万元的利润。如果某个“二房东”手上有10套这样的“群租”房，那么，每年的利润就在五六十万元左右。除去简单的装饰装修成本，利润仍然可观。
三、近年来本市治理“群租”工作主要做法
近年来，群众对于“群租”问题反映强烈。从上海政法综治网站群众举报“群租”问题的情况看，仍然占相当比例。为了切实解决人民群众反映强烈的突出问题，从2007年起，市综治委在充分听取群众呼声以及有关部门意见的基础上，把“规范房屋租赁行为，消除群租安全隐患”列为上海市平安建设实事项目，由市住房保障房屋管理局牵头，会同市公安局、市工商局、市规划局、市人口办、市消防局、市卫生局、市地税局等共同组织实施。按照市综治委平安建设实事项目行动计划和加强住宅小区综合管理三年行动计划的要求，组织和指导各区县、街镇，采取疏堵结合等有效措施，推动规范租赁房屋工作不断深入。据统计，2007-2009年，全市共规范和治理“群租”户11000多户，700多个住宅小区基本消除了“群租”安全隐患。在规范和整治过程中，各区县、街镇充分发挥“属地管理”作用，边摸索、边实践，创造性地开展工作，探索了一些好的做法。
（一）坚持属地管理，加强组织领导。切实做好规范和整治“群租”工作，有利于构建平安和谐的社会环境。在区县层面，成立由区分管领导牵头，相关职能部门参与的规范和整治工作领导小组，为协调和整合各方力量，提供了坚实的组织保障；在街镇层面，成立由街镇主要领导为组长，综治办、派出所、房地办、工商所以及城管等参与的规范和整治工作小组，充分发挥基层组织的综合治理优势，把规范和整治工作真正落到了街镇。基层居委会结合实际，积极探索治理“群租”问题的有效办法，把治理“群租”问题与居民自治、平安创建、文明建设有机结合，推进规范和整治工作。
（二）坚持部门协作，突出齐抓共管。 “群租”问题是一个综合性很强的问题，涉及房屋、治安、消防、经营、卫生等多个方面。不少区县建立了部门联席会议制度，而推进规范和治理“群租”工作的成功经验也表明，只有各相关部门从维护本市社会安定的大局出发，统一思想，提高认识，在开展规范和整治，特别是联合执法的过程中主动跨前一步，充分发挥职能作用，切实履行好各自职责，才能形成齐抓共管的良好局面。如闸北区“北方佳苑”、普陀区“中远两湾城”、徐汇区“丝庐花语”等住宅小区，均由相关部门紧密协作，集中开展联合执法，有效地震慑和警示了“群租”。
（三）坚持源头治理，注重标本兼治。各区县针对“群租”所暴露出的问题，从源头上抓住几个关键环节，建立健全长效管理机制。一是加强防范，充分发挥物业服务企业的作用。依托社区物业管理党建联建，加强人防、物防和技防建设，建立完善小区门禁、日常巡查等管理制度，并与实有人口居住登记工作相结合，有效防范“群租”。二是关口前移，加强对房地产经纪机构的监管。会同工商、公安等部门，加强日常监管，定期进行检查，并组织一批较有影响的经纪机构，在行业内发出不从事“群租”业务的倡议，强化行业自律。三是积极引导业主自我管理。进一步完善小区管理规约和临时管理规约的示范文本，指导开发企业和业主委员会，增加相应的制约性条款，强化业主自律管理。
（五）坚持改善服务，突出以人为本。一些地区、单位、工厂，在配合开展规范和整治“群租”工作的同时，不断加强和改进来沪人员的服务和管理工作，结合实际，以人为本，因地制宜，建设了一批适合来沪人员集中居住的公寓房、集体宿舍等，有效地促进了规范和整治“群租”工作。像浦东新区高东镇、闵行区鑫泽阳光公寓、松江区新桥镇，都建立了来沪人员集中居住公寓、来沪人员集中居住点、集体宿舍等，既解决了来沪人员的居住问题，也有效地促进了“群租”顽症的治理。普陀区针对中远两湾城地区“群租”矛盾突出的实际，积极开展居民自治防范“群租”的试点，倡导文明生活，防患于未然，取得了较好的社会效果。
四、治理“群租”工作存在的主要问题
虽然近年来的规范和治理“群租”工作取得了一定的成效，积累了有益的经验和有效的办法，但是，也存在一些问题和瓶颈：一是缺乏针对性的、有力的法律法规支撑。违规“群租”涉及的问题，虽然现有的房屋租赁、物业管理和治安、消防、卫生等法律法规中都有所涉及和规定，但是，均缺乏有针对性的、钢性的制约和处罚措施。2006年底，市住房保障房屋管理局结合规范和整治“群租”工作，曾专门发文对本市居住房屋租赁进一步做出了规范，得到了社会各界的广泛认可。但由于该规定法律层次较低，一方面，对多主体承租、转租牟利、擅自改变原始设计的使用功能、分隔搭建、按间按床位出租等问题都缺乏必要的约束和明确的法律责任，难以对“群租”进行准确界定并依法查处；另一方面，相关部门和区县、街镇的管理职责还不够明确，使各地区规范和整治工作的发展水平不一。二是适合来沪人员租住用房、集体宿舍严重不足。坚持“疏堵结合”，是规范和整治“群租”取得成效的关键环节。随着经济的发展，来沪人员数量的剧增，一些近郊地区来沪人员的人数已经远远超过了当地居民的人数。而在目前的市场房源中，适合来沪人员租住的住房、集体宿舍等严重不足，这既是造成“群租”的原因，也给规范和整治工作带来了困难。一方面，对于规范和整治力度比较大的住宅小区，腾退出来的“群租”人员会集中转移到其他地区或其他类型的房屋，或者等整治过后形成“回潮”，反复整治成本高、效果差，难以有效遏制“群租”问题；另一方面，也在一定程度上推动了中低端租赁住房租金的结构性上涨，来沪人员的居住权益仍然得不到很好的保障。三是缺乏治理“群租”的执法主体和执法力量。近年来规范和治理“群租”工作，主要是以属地的街镇党委政府牵头，相关部门共同参与，既缺乏有针对性的、有力的法律支撑，更缺乏治理“群租”问题的执法主体和执法队伍。不少街镇反映，这种运动式的执法，虽然声势浩大，轰轰烈烈，但是，治理效果差，反弹、回潮多，也不利于社会稳定。
五、对策与建议
“群租”问题成因复杂、涉及面广，既需要各级党委政府的高度重视，更需要相关职能部门的履职尽责、齐抓共管，充分综合运用法律、经济和行政等多种手段，堵疏结合、综合治理。重点要从以下几个方面下工夫：
（一）大力发展来沪人员公共租赁住房、集体宿舍。尤其要充分考虑以来沪人员中上班族为主要对象的公共租赁房屋，在土地等资源紧缺的情况下，通过新建、改建、配建、转化、收储等多种渠道筹措公共租赁房源，还要鼓励企业建立“集体宿舍”，切实解决来沪人员的居住问题。这是规范和治理“群租”问题的关键。
（二）不断完善居住房屋租赁管理办法。针对住房租赁市场中存在的供应体系不健全、市场主体不诚信、经纪机构不规范等问题，要明确居住房屋租赁管理的主体，建立居住房屋租赁综合管理工作制度，协调和处理居住房屋租赁事务和纠纷；要进一步明确出租房屋的客体条件和房屋租赁中的禁止行为，不断规范房屋租赁中介机构的行为。这是规范和治理“群租”问题的前提。
（三）建立专门的执法队伍。规范和治理“群租”工作，是一项政策性较强的工作，需要有专门的执法队伍履行职责。基层的同志希望能明确一个具体的主管部门，按照“谁主管谁负责”原则，赋予具体的执法权，建立专业的执法队伍、执法力量，使规范和治理“群租”问题既有法律法规支撑，又有具体的主管部门，还有专业的执法力量。特别要防止以“属地管理”为名推诿、失职、不作为。这是规范和治理“群租”问题的重点。
（四）加强居民自治建设，发挥业委会和物业管理机构在规范和治理 “群租”问题中的作用。鉴于“群租”对于相邻关系的损害，要充分发挥小区业委会和物业管理机构的作用，及时发现和制止居民小区内的“群租”现象，切实把“群租”问题消除在萌芽状态、初始阶段。要充分发挥居委会的作用，积极倡导小区居民不出租房屋“群租”，积极举报“群租”问题，自觉抵制“群租”行为；加强居民群众的法制教育，充分运用法律手段解决“群租”损害相邻关系的问题，营造群防群治“群租”问题的良好氛围。这是规范和治理“群租”问题的有效手段。
关键词 ：蚁族；住房保障；模式
“蚁族”作为一个中国土生土长的词语，指“高校毕业生低收入聚居群体”，“蚁族”的产生是高等教育普及、就业竞争激烈、房价居高不下的结果。由于社会经济的发展远远没有赶上高等教育普及化的速度，社会工作需求量的升幅远远赶不上高校毕业生数量的攀升，高校毕业生就业竞争激烈，成为继农民、下岗工人和农民工之后的第四大弱势群体。但与其他三大弱势群体不同，“蚁族”这个群体有自己特点：高知、弱小、群居。他们虽拥有较高的学历，却因为缺乏工作经验、人脉等，收入较低，“租住”在城市的边缘，生活状况堪忧。安居才能乐业，建构有针对性的“蚁族”住房保障政策，既有助于这一群体的成长，更关系到城市的健康发展和社会公平的实现。
一、“蚁族”居住生态
外来人口密集的广州，也是“蚁族”的主要聚居地之一。随着广州“三旧改造”工程轰轰烈烈地推进，广州市中心的城中村越来越少，“蚁族”的居住资源不断被压缩，只能逐步远离市中心，石牌、棠下、上社、赤沙和番禺等地的城中村成为“蚁族”居住的首选之地。
1“. 蚁族”的收入与住房支出
根据赶集网的《2013应届生就业报告》，广州应届高校毕业生平均起薪为2611元，而合租均价为880元，与访谈所得数据基本吻合。虽然他们的收入已高出广州2013年最低工资标准的1550元，但是仍然有不少“蚁族”表示这样的工资水平在广州仅能顾得上温饱，组织家庭甚至置业根本不敢想象。
“这工资基本上就是能养活自己吧，谈恋爱还得悠着点，生活逼着你必需现实啊，买房子就别想了吧。”（访谈对象J）在广州棠下，一个普通的大单间需700元左右，条件好一点的，比如有小区式管理的单间，价格就会飙升至1000 元。而在上社，由于靠近体育中心这样的商务休闲区，房价会比棠下平均贵100 元左右。实际上，在广州，880元的住房支出可以选择的地方并不多。越秀、荔湾、海珠、天河等中心城区鲜有20平方米左右的出租屋，而2居室70平方米左右的出租屋，越秀与荔湾均价为3500元左右，海珠为3000 元左右，而天河则在4000 元以上。这样的房租标准即使是两人分摊下来，也远远超出了“蚁族”的可承受范围。
2“. 蚁族”的住房面积及生活设备用两个词形容广州“蚁族”的住房条件最为贴切：别有洞天和麻雀虽小、五脏俱全。随着社会的发展，现在“蚁族”的住房设施也逐步改善。今天，廉思书中那种七十二家房客≤≥般的公共厨厕、阴暗潮湿的地下室在广州的城中村已经很难见到，取而代之的是相对宽敞舒适的出租屋。
“还凑合吧，条件跟以前在大学时的宿舍差不多，就是私人空间多了一点。”（访谈对象A）
“蚁族”大多还没有组织家庭，常常选择1人居住或与他人合租，1人居住的一般是约20平方米左右的大单间，配有独立的厨房和卫浴设施，而合租的则多为2室1厅居室，另配公共厨房和卫浴设施，面积为50～60平方米。
“我还住过‘求职公寓’呢！就是租个床位呗，几十块一天，找到工作就马上搬走了，条件差一点也没有关系啦！”（访谈对象G）
这种“求职公寓”有点类似我们常说的“青旅”，但其性质特殊一些，因为他们的“旅途”就是一次寻找工作之旅。简单的生活设施，相对便宜的日租金（30~60元/天），当然还有最重要的网络，对于一个拮据的求职者而言，已是一个不错的选择。
跟随被访者进入他们的住所，热水器、电风扇、电脑一应俱全，甚至还有空调、电热水壶、电饭锅、冰箱和洗衣机等。“热水器跟空调是原来就有的，电脑是大学的时候买的，现在还能用就继续用着吧，反正工作的地方配有电脑。后来发现开空调电费太贵了，就买了风扇，睡觉的时候才开空调。热水壶、电饭锅那些也是生活需要吧，到二手市场上买的，也不贵，走的时候再卖出去就可以了。”（访谈对象D）
住所的采光，对蚁族来说也是一个重点考虑的问题。由于城中村“寸土尺金”，村民的楼房越建越密，变成了“握手楼”，许多楼房的采光非常差，常年见不到阳光，所以一些采光较好的楼房就成为了“香饽饽”，“蚁族”在选择住所的时候常常都会将采光列入他们的重要考量点之一。
“以前住那里一进屋子就得开灯，因为阳光不能照到屋子里，一到周末我就往外跑，想多见见阳光啊，觉得老是待屋子里太压抑了。后来工作稳定下来了，我就搬到这里了，虽然贵一点，但看到阳光人就不再那么抑郁了，感觉这钱还是花得值的。”（访谈对象H）
3“. 蚁族”的居住环境
城中村相对便利和低廉的生活环境成为其最大的卖点。现在“蚁族”聚居的几大城中村：上社、棠下都有BRT站点，而赤沙附近则有地铁站，“蚁族”工作的地方多为市中心，所以，他们一般选择交通方便且通勤时间能控制在一定范围内的地方居住。而且，聚居村附近的消费的确比市区便宜不少，几元的快餐占了大多数，只是卫生状况实在是令人堪忧。日用品也大多是一些低档的产品，甚至有一些看似山寨的牌子，价格自然便宜。
“我下楼就可以完成我的日常生活了。5分钟到达BRT站，换乘还不要钱。下班时从车站到‘家’的路上可以顺便把菜买了，回去做成两份，一份留着明天带到单位做中午饭。一般的日用品在楼下的小超市都可以解决，而且有时价格还比市中心便宜，小感冒周围也有小诊所……”（访谈对象F）
由于现在“蚁族”聚居地的住房多为城中村居民的自建房，近几年来，许多出租屋屋主参照广州围闭式小区管理的模式，自行为住宅大门安装IC门禁卡设备，较好地区分了住客和路人，有的出租屋屋主还在公共地方安装了闭路电视，提高了住房的安全性。
调研中看到，城中村的“握手楼”“接吻楼”随处可见，消防管理混乱，电线等设施常常裸露在外，区域规划不合理，道路狭窄，一旦发生火灾，消防车无法进入。还有随处可见的“成人用品”牌子，垃圾满地的巷口，卫生情况令人堪忧的小食店和不眠不休的吆喝声……访谈对象A提到：“晚上都是要关紧窗户才能睡着的，从来不到凌晨3、4点你是不能指望那些人能安静下来的。”
二、“蚁族”住房保障的缺失
“蚁族”住房现状不太理想，虽然与他们的收入等因素有关，但与这个群体的住房保障政策缺失有着更密切的关系。“蚁族”这一群体，他们比贫困人口的收入略高，与中低收入者相比收入持平或略高，按照目前的住房保障政策，他们既不符合享受廉租房的标准，又被拒之于公共租赁房申请以及购买经济适用房的门槛之外，短期内又没有购买商品性住房的能力，处于住房保障的夹心层，成为最缺乏住房保障的人群。
1.因户籍、收入等原因，难以申请公共租赁房
根据粤府办〔2012〕12号《广东省住房保障制度改革创新方案》，省政府明确提出广东省住房保障的新思路，包括经济适用房逐步淡出。从2013年4月12日起广州市暂停接受经济适用房的购房申请，同时原则上不再建设新的经济适用房，而已批复的在建中的经济适用房项目则至该项目完成为止。今后廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房将逐步实现并轨运行，统一归类成公共租赁房，形成单一公共租赁房的保障性住房格局，建设模式亦在保留政府投资模式的基础上，鼓励私营投资及开放项目配建等模式，住房保障目标从“人人有住房”转变为“人人有房住”。
参照《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》（穗府办〔2013〕3号），公共租赁房的申请人需要有广州市城镇户籍，原则上以家庭为单位申请，年满30岁后，才可独立申请。根据廉思课题组的调查数据，大学毕业生聚居村中，超过85％的人为外地户口，仅15％的人是当地户口，这就意味着85%的“蚁族”无法申请公共租赁房。虽然近年来，部分“蚁族”将户口迁入诸如“南方人才市场”等单位的集体户口，具有了广州市城镇户籍，但申请者如果以个人为单位申请公共租赁房，需要年满30岁。收入方面，2013年申请公共租赁住房个人月可支配收入限额标准为2066元，但高校应届毕业生的平均起薪已达2611元，超出了申请公共租赁房的收入限额标准。最终，“蚁族”因户籍、收入等原因，与公共租赁房失之交臂。
2.住房公积金没有强制性购买且使用手续繁琐
住房公积金是我国住房保障制度的重要组成部分，是用人单位及其在职职工缴交储存的长期住房储备金，具有强制性、互助性和保障性的特点。理论上住房公积金能够提供租金补贴，能为“蚁族”的住房问题解决燃眉之急。但事实上，住房公积金在实施过程中，强制性没有得到落实，其繁杂的使用手续更令不少缴纳了住房公积金的“蚁族”望而却步。
现阶段住房公积金并没有得到强制执行，一些小型的企业钻空子，仅替职工购买“五险”，不购买“一金”，使职工的住房没有得到应有的保障。住房公积金使用的手续相对繁琐则是许多“蚁族”购买了住房公积金却没有享受其福利的重要原因。访谈者B说：“如果我们要使用住房公积金，房东就必须去登记，登记了就要交税，哪个房东会愿意啊。”承租一方要使用住房公积金，供租方就必需到相应部门进行租赁备案。许多房东为了逃避备案所带来的税款和繁琐手续，往往不到相应的部门备案。这样，即使购买了住房公积金，“蚁族”也没办法提取用于交纳租金，在较长时间内难以享受其带来的保障。
3.缺乏针对性的住房保障计划
广州住房保障的目标群体主要是具有广州市户籍、住房困难且收入较低的市民。但针对“蚁族”等夹心阶层的住房保障计划相对较少。有些城市已经开始关注夹心阶层的住房困难问题，如重庆已建起了农民工公寓；合肥和天津也建有蓝领公寓；大连的保障性住房也将具有该市户籍的新就业大学生纳入保障范围；上海则率先建起了过渡性保障住房“人才公寓”，建设标准是25平方米的个人单间，居住年限不得超过5年，对象为22~30岁的未婚青年。
但就现阶段广州的住房保障而言，同为弱势群体的“蚁族”，还没有等到他们住房保障的“福音”。虽然，在2014年的全国“两会”上，广州市市长陈建华首次透露广州已经确定将在当年下半年推出“来穗技能人才保障性住房计划”，将在狮岭、新塘等5个地方试点，受惠人口将达10万人以上，但实施尚需时日。而且，广州“蚁族”到大型制造业工作的比例相对较少，他们一般从事文职工作较多，也就是人们所说的“白领”。这类工作人员有一个很大的特点：人员流动率高。在企业规模相对较小，人员流动率高的前提下，由企业牵头为在职职工建设职工宿舍或提供宿舍式的住房保障几乎是不可能的，所以，需要政府引导市场，建立专门针对“蚁族”的住房保障计划。
三、“蚁族”住房保障模式的建构
住房是人们最基本的需求，对于没有经济能力购买商品房的低收入群体，政府有责任和义务帮助他们解决住房难题。各地政府应因地制宜，建立符合当地特色和实际需要的“蚁族”住房保障体系。有人呼吁，将“蚁族”纳入廉租房范围之内，让他们“居有定所”。张建坤提出PPP 模式，建议“公私合作”建设针对大学毕业低收入群体的过渡性住房，并将这一群体纳入城市住房保障体系。刘洪辞提出“蚁族”住房保障的CMAT 模式，即企业以低价格租赁城市中心的闲置土地或二手房、空置房等，兴建集租赁、创业及综合服务于一体的低成本“蚁族公寓”，以满足“蚁族”群体的居住和创业需求，并建立相应的退出机制，以便更多的“蚁族”受惠。
作为中国三大经济发展城市之一的广州，“蚁族”住房保障制度的建设已经晚于北京、上海，甚至比一些二线城市如郑州、南宁等地慢，而随着物价的上涨，二三线城市的不断发展，广州的区域优势将进一步减弱。所以，广州要留住人才，保持发展潜力，建构“蚁族”住房保障政策体系势在必行。根据当前广州已形成的“蚁族”聚居村落的典型格局，建议效仿猎德村改造和北京市企业自持公租房的做法，通过政府补贴、企业建设的方式公私合营建设青年公寓，并建立完善的准入、管理和退出机制，有针对性地解决“蚁族”这一群体的住房困难。
1.建设经济便利的“蚁族”保障性住房
在调研过程中发现，随着越来越多的高校进行宿舍升级，“蚁族”对居住要求也相应提高。访谈者E说：“大学宿舍的条件都这样好了，毕业以后住的地方总不能比大学的宿舍还差吧。”
“蚁族”多为未婚青年，他们对住房面积的需求约为20平方米每人，与《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》中单人住宿标准为22.5平方米较为吻合，既可以保障他们对于私人空间的需求，同时避免了空间过大造成的浪费。在住房的基础设施方面，“蚁族”的要求则相对较高，一般要求独立的厨厕、热水器、空调、网络等，除此之外，电饭锅、电水壶、电冰箱等也是他们生活需要的基本设备；在租金方面，“蚁族”可接受的租金范围大约在每月每人700～1000元，约占他们工资收入的20%~30%。
除此之外，由于大部分“蚁族”都是只身在广州生活，没有家人的照料，过着单位—住所两点一线的生活，他们在选择住所时都会重点关注住所周边环境的安全性和便利性。有一个治安良好的生活环境才能使他们在这个城市无后顾之忧地奋斗和生活，而卫生的餐饮以及正规的医疗机构也是他们非常关心的。“蚁族”也非常关注居住地周边的生活设施及交通问题。“蚁族”希望居住地附近有相对完备的生活圈，比如有肉菜市场、大型超市、多样化餐饮业等。同时，有关研究表明，居民出行通勤时间的长短会影响幸福感，通常超过30 分钟对幸福感有比较明显的影响。事实上，过长的通勤时间也是“蚁族”不能接受的时间成本，刚入职的职工少不了加班，所以“蚁族”对于住房环境的普遍要求是交通相对便利的城市周边地区。
因此，在新建青年公寓时，应遵循价格合理、设施齐全、生活便利的设计原则。在青年公寓的定价方面，由于定位是面向处于社会夹心层的“蚁族”，租金应低于市场价格、高于廉租房价格。这不仅因为合理的租金是保证企业积极参与建设和运营保障性住房项目的重要条件，还因为过低的租金会引起房屋使用者工作的懈怠、奢侈消费等问题，容易产生新的不公，所以应把青年公寓的租金设置在合理范围内，对于有实际困难的青年，政府另行对他们进行补贴；在青年公寓的设施方面，上海在2012年3月首批招租的陆家嘴人才公寓为我们提供了较好的范例：网络、厨卫设施齐全，用户入住时还能领到生活大礼包，里面包括一些生活的必需品，真正做到了“拎包入住”。所以，广州在建设“蚁族”保障性住房青年公寓时，也应以“拎包入住”为原则，配置基本的装修、家具和电器，保障入住者的方便性以及住房轮换时的快捷性。同时，小区内还应配建阅览室、活动室、美食中心、便利店、社区医院等满足“蚁族”居住的生活需求；青年公寓的地址应选在交通便利的次中心地区。如果选址在城市中心，租金会比较高，“蚁族”负担不起，租金的压力较大；如果远离城市中心，交通不便利，上班通勤时间大大增加，对“蚁族”群体便失去吸引力。现在广州市形成的“蚁族”聚居村落主要集中在上社、棠下、赤沙等地，可以作为政府规划青年公寓时的首选之地。
2.完善“蚁族”保障性住房的运行机制
⑴建立科学的“蚁族”保障性住房的申请机制。青年公寓是为高校毕业年限较短的未婚青年提供过渡性住房，所以，青年公寓申请的主要标准是学历以及收入状况，毕业年限、婚姻状况可作为参考标准。公开、公平、便捷的申请程序是保证青年公寓能够提供给目标人群的重要原则，申请青年公寓所需材料、程序、申批时限等都应公开。同时，要对申请者的学历证书、收入证明等进行严格的审核，一方面防止相关部门互相推诿、以权谋私；另一方面有利于过滤不合格的申请者。另外，相关部门应及时制定相关法规，明确规定虚报信息的申请者所需承担的法律责任，并建立信用记录，以起到有效震慑的作用。值得提出的是，对于再次申领者，应考量其上一轮的入住情况，如经常发生损毁公物、殴打事件等的不良租客则不纳入下一轮的申请对象范围。
⑵建立完善的“蚁族”保障性住房的管理机制。“蚁族”刚离开校园，喜欢“较为宽松的宿舍式管理”，即对于住所的原有设施比如水电等，如果出现故障需有专人负责修理，楼道的卫生需要有人负责清洁，但对于住所内的个人生活模式只要在不影响他人的情况下则不被干预。更重要的是，住所的安全要有保障，比如现在很多城中村实行的IC门禁卡系统普遍受到“蚁族”的欢迎。青年公寓可以效仿大学公寓的管理，对青年公寓内的用具实行统一维修，由参与开发的企业自持运营。
公寓内提供的家具、生活电器等，物业管理公司除在租户入住及迁出时对以上物品进行清点检查外，还应进行例行检查，及时了解室内用品的使用情况，及时做好维修和更换工作。鉴于“蚁族”学历高、有较强的组织、管理能力等特点，应鼓励青年租户成立住户管理自治组织，参与社区建设、物业管理，这样，既可以节约管理成本、增加租户的归属感与社会认同感，又可以不断提高青年公寓的管理水平。
⑶建立严格的“蚁族”保障性住房的退出机制。腾退机制的建立关系到青年公寓的有效运转和效能的发挥。但现实中，无论是廉租房还是公租房都存在退出机制失效的问题。现在保障性住房的迁出普遍采取增加租金的做法，但倘若租户拒不缴纳租金，相关部门也无计可施。大连则采用“收补分离”的做法，即租金定价与市场持平，由住房管理局统一收取，而住房补贴则由民政部门统一审核申请者资格后根据实际情况来发放，当申请者不符合申领住房补贴的资格后，民政部门停止发放住房补贴，对申请者产生挤出效应。这种方法虽然有效，但流程较为繁琐，同样会造成腾退不力的情况。青年公寓的申请可实行周期制，建议三年为一个周期，超过三年的租住者需要再次申请，每人最多只能申请两次，总居住年限原则上不超过两个周期即6年。收入的多少是衡量租住者是否应该退出青年公寓的唯一标准。在一个周期过程中，如果租住者的收入达到一定标准，可随时申请搬出，对于周期过程中主动提出搬出者，可给予适应的搬迁费作为奖励。这种周期申请、灵活退出的方式，既鼓励了有能力者早日搬出青年公寓，也给收入在较长时间内没有得到改善的年青大学毕业生一定的安全感，既保证了住房的相对稳定性，又保证了“青年公寓”的有效流转。
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关键词：独立学院 在外租房 调查 思考
中图分类号：G647
文献标识码：A
文章编号：1007-3973（2012）005-179-02
高等独立学院教育是不同于普通高等教育的特殊教育类型，独立学院学生大都在本科第三批录取，分数线和第一、二批相比较是较低的，因此高等独立学院的学生也有其自身的特点。他们一般家庭经济条件好，容易接受新事物、新观点、新理念，综合素质较全面；思想观念、价值取向多元化，偏向于实惠型，关注生活、但更关注生存；在一些重大的是非问题上，仍存在有不清楚和模糊认识；部分学生自身优越性很强，缺乏集体主义思想和集体荣誉感，责任意识淡薄，纪律观念、与他人合作意识较差；另外，独立学院学生学习自律性差，谈恋爱者多且时间早；独立学院学生的自主意识很强，他们认为自己在校学习是一种消费行为，因此对学校的生活条件、学习条件也有更高的要求。基于以上独立学院学生的特点，使得他们在外租房的可能性更大。同时，也给我们独立学院的公寓精神文明建设增加了管理上的难度。
1 独立学院学生在外租房现状及原因分析
(1)独立学院学生家庭条件好，不满住宿条件。因为扩招，独立学院学生人数逐年上升，原有的学生宿舍已经远远不能满足学生递增的需要，以致目前学生的入住由4人一间的公寓逐渐变成8-10人一间的宿舍，这些宿舍相对于公寓而言，条件较差，无私人卫生间，都是一层才有一个公用厕所，柜子少，东西多，家长不忍心，学生不愿意，给入住学生造成了许多不便，成为推动学生校外租房的无形。
(2)独立学院的人性化管理，以服务学生为先导，同意学生在入校后的军训期或者入读一年后，如果有学生对所学专业不感兴趣，可以申请换专业。专业的调动，造成了混合寝室的急剧增多，不同专业的同学在学习兴趣、课后作业、学习时间、上课时间方面存在明显不同，大家相互之间缺乏共同语言，同学关系由此变得淡漠，相对无语，导致外出租房。
(3)独立学院学生个性很强，自我意识重，实践能力和参与社会的积极性很高，外出兼职、打工甚至自主开店、创业的学生不在少数。独立学院学生大多学习兴趣不浓，独立学院师资力量的紧张，无法及时有效地调动学生的学习兴趣来满足他们对知识的渴望；加上席卷全球的金融危机，很多学生转而想自主创业，尽快投入社会赚钱打工，认为一定的工作经验和社会阅历比学历还重要。因此，这些经商、工作的学生需要很大程度上的行为自由，但大学校园游严格的住宿干礼规定和作息时间，于是校外租房就成了很自然的选择。
(4)近年来独立学院大规模的兴建土木和建设规划，使得学校周围的居住户面临拆迁，学院为了顺利完成拆迁任务，以极其优惠的以房换房的条件与之交换，有的拆迁户很有可能就分到了几套新的住房，通过出租房屋来，正好学生们又有这种需求，因此，学生外出租房屡禁不止。另外，这些出租户为了赚钱，对学生租房从不劝阻，不但如此，还能给学生提供许多在学校寝室都得不到的服务：如供应热水、提供麻将桌、送饭送菜等，造成学生们在外租房乐不思蜀。
(5)据调查，独立学院学生谈恋爱的现象普遍存在，但是学院对男女生住宿有明确规定，不得留宿异性，因此，很多男女学生恋人外出租房。
2 独立学院学生在外租房的影响和危害
(1)严重影响独立学院公寓精神文明建设，管理难度加大。 伴随着高校大规模扩招新形势的发展变化，新旧体制的变更和交替，学生数量的急剧增加给高校的公寓和宿舍文化的管理带来了不容忽视的冲击和影响。公寓宿舍是独立学院最基层的组织单元，它对学院的稳定起着不可忽视的作用。在外租房的学生很多深受社会不良风气的影响，思想观念自由散漫，或消极低迷，一定程度上污染了宿舍的精神环境，给其他在校的同学带了不好的示范作用，以至于很多同学纷纷效仿，学院的不稳定因素大大增强。
(2)事故出现频率大大增加。高校周边社区居民利用空余自住房出租房屋，针对大学生租房需求修建或临时搭建出租屋，这些出租屋的内部硬件设施和外部安全、卫生环境状况良莠不齐。出租屋固有的安全隐患使很多刑事案件更加严重，由于人员构成复杂，出租屋管理存在漏洞，打架斗殴、盗窃、抢劫、性骚扰、制假、甚至利用出租屋实施违法犯罪行为等案件都频频发生。更多的出租户仅从个人利益出发，在进行日常的经营管理过程中，对威胁学生安全、健康的因素往往毫不顾及，对违法犯罪现象持放任态度甚至直接参与，这也为高校周边的安全埋下了严重的隐患，导致事故出现率大大增加，敲响了“稳定压倒一切”的警钟。
(3)导致学生性格、团队精神的逐渐缺失。高校学生宿舍是大学生们相处最多的空间，是他们思想碰撞、情绪交流的场所，也是高校思想政治教育工作的重要阵地。然而，大学生对于校外租房基本上是持支持态度的，因为从某种层面上来说，给他们的精心学习、寻求独立与自由等带来了不少的便利。但是，长期在外租房，同学们之间往往不能够很好地疏导沟通，有问题也不能够及时地商榷解决，问题积少成多，积小成大，由于缺乏团队意识，通常把自己陷入“死胡同”的境界而郁郁寡欢，导致学生性格的自闭。
3 解决独立学院学生在外租房问题的对策思考
(1)统一思想，提高认识，做通学生的思想工作。强化大学生主人翁意识和社会责任感，通过各种活动对他们进行行为习惯的教育，转变观念，澄清他们的各种模糊或错误认识，树立正确的世界观、价值观和人生观，让学生意识到大学是集体生活的地方，从全新的高度认识到自己是来大学学习的，锻炼的，而非来享受生活的。另外，独立学院应建立学院网站，根据“趋利避害”的精神和“充分利用，积极建设，加强管理”的原则，用正确、积极健康的思想、文化、信息占领网络阵地，把握网络的主动权，占领网络的制高点，并充分利用网络跟学生们进行互动交流，建设一批融思想性、知识性、服务性于一体的受学生欢迎的校园网站，从而极大地调动学生的求知欲和想象力，自动摈弃网络上许多不良信息和错误价值观念，促进健康网络文化在校园的流行，从而使同学们真正的回归学校、回归班级、回归寝室。
(2)对学校周边的校容校貌进行一次全面的清理与整顿，规范拆迁户的出租行为。对租房者，必须检查其相关证件并登记在册，核实是否具备学院批准的《外出租房登记表》。对外租赁房屋的业主应当具有相关部门颁发的租赁许可证，才可以向外租房。如果只是为了牟取暴利而向大学生出租房屋，可以追究其责任，并进行相应的处罚。
(3)加大对在外租房学生的惩戒力度，对恶意租房并引发了安全事故的同学严厉处罚。做到这一点需要辅导员老师带领学生干部们加大对学生寝室晚归的检查力度。安排男、女生干部分别对男生、女生寝室进行检查，对没在的同学或晚归的同学进行登记，并要求同寝室的同学签名确认，当天晚上即把查寝结果反馈给辅导员老师。天天查，天天督促，天天询问，让学生意识到住寝室的重要性，并试图通过一次不在警告、两次不在严重警告、三次不在记过的处分措施来约束他们的行为，让他们感受到不遵守学校规章制度的严重性，并使其自觉地搬回寝室。
(4)学院可以联合警察、治安等部门，对学校周边的出租经营户进行全面地、不通知地突击检查和地毯式搜索，对每一间出租房的租赁者进行身份确认和检查，以防那些在学校寝室和外面有两套“装备”的“漏网之鱼”们。如发现非法经营者，坚决予以取缔，并将高校出租房纳入地方、社区治安管理等渠道来加强安全防范与卫生治理。另外，学校还可以联合当地的社区对那些由于特殊原因仍在外租房的学生实行社区化管理。把学生纳入到社区的居民当中，联手社区一同举办相关校园活动，邀请他们的积极加入。这不仅可以丰富他们的课外生活，同时也能拉进他们和学校的距离，更重要的是减轻了学校的管理难度，对他们在外的表现和生存状态也会有详细的了解。
(5)加强学生的宿舍思想政治教育工作。坡有言：“惟教之不改，而后诛之。”诛，指重罚，可见首先需要通过教育、劝说来引导，如屡教不改，才给予惩罚，学生也相应地能感受到人文关怀。新形势下大学生首先还是受教育者，对于那些在外租房的同学，必须坚持教育与管理相结合，以教育为主的原则，更充分的倾听他们的意见和看法，以广大学生的心理承受能力和认同程度为前提，充分反映他们的意见和愿望，最大限度的调动他们进行自我教育的积极性，促使他们在德智体各方面都严格要求自己，最终寓教育于管理之中。
(6)加大对学生的安全意识与防范能力的教育。大学生处于心理断乳的关键时期，他们走入大学后，觉得自己已经成人，想彻底切断与父母、家庭在心理上的联系“脐带”，摆脱对成人的依赖，建立自己独立的内心世界，成为独立的个体，导致他们基本安全意识的缺乏以及对外界防范能力的降低。但是，大学生的人身、财产安全是他们在学校学习的基础和前提。高校必须高度重视对大学生的安全教育，使他们每时每刻都要有安全第一的观念，防范于未然。因此，针对大学生在外租房，我们要对学生进行安全方面的教育，并且要以“生命教育”为前提和指导，深入洞察学生发展动态，触动学生内心，扫除学生心里的安全隐患死角，全面提升他们的安全防范意识。
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原因有二：楼市降温，观望气氛渐浓，房主纷纷转售为租；市政府发出明确信号，今年力推公共租赁房。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生将公共租赁房细分为三类：廉租房、经济适用房的租赁、单位租赁房。其中，单位租赁房是力推的重点，又带有大国企的福利色彩，备受关注。
沪上媒体的宣传调门大有向宝钢看齐之意。而这个高个子的排头兵，对于绝大多数“小单位”来说，只能仰视，难以比肩。
看上去很美
宝钢的示范工程位于上海市宝山区茸锦路800号，名为“噪园公寓”。
上世纪70年代末，宝钢兴建集体宿舍，第一集体宿舍因征用原宝山县示范果园的土地，习惯上又称“果园单宿区”；第二集体宿舍位于月浦镇东南部、马路河西侧，习惯上又称“月浦单宿区”。
2006年，上海市宝山区政府批复同意宝钢果园单身宿舍地块改造工程详细规划。规划中，宝钢集团将在3.4万多平方米规划用地内，拆除原有老果园多层单身宿舍，由东往西布局高层单层宿舍楼，地面以上建筑面积在6.2万平方米以内，地下机动车泊位建筑面积7400平方米，非机动车泊位1115辆；规划实施富锦路道路南侧的50米绿化带，并在单身宿舍地块内30米公共绿化带设置室外健身场地，绿地率达到45.9％。
历经近30年对新老宝钢人的迎来送往之后，2006年10月8日，“果园单宿区”寿终正寝。居住在这里的约2700名职工被要求20天内全部搬走，宝钢内部人士说，动员搬迁的领导表示：为了改善大家的住宿条件，建新房供大家住，请先委屈一下，在月浦将就一段时间。
2009年8月20日，鞭炮齐鸣，回迁客捧着鲜花入住了。当时媒体将新果园公寓誉为单宿员工“八小时以外的新乐园”。
做得早不如做得巧。“单宿区”的牌子换成“公寓”之后，各路记者纷纷来访。
作为榜样，“果园公寓”的确很够范儿。三幢13层至18层的高楼由东往西依次排开，俯视着一墙之隔的商品房宝地绿洲城，与一路之隔的宝钢股份指挥中心大楼遥相呼应。楼房外观结合了玻璃和钢结构的设计元素，气势恢弘且十分时尚，与上海市区内高档商品房或商务楼相比毫不逊色。
一些宝钢员工开玩笑称，其在当地的气派程度可与央视新大楼相媲美。
小区内柏油路平整笔直，道路两边齐刷刷地用黄线划好了停车位，地上地下总共可以停放近300辆机动车。
社区的餐饮和配套服务中心位于正中间的一幢大楼，保安值班巡逻，清洁维护，客户服务热线等均为24小时全天候服务。
楼宇内部像是酒店公寓，大理石地面一尘不染，楼道南北两侧是客房套间，每套约45平方米，由一个单人间(11平方米)、一个双人间(17平方米)和一个卫生间组成。《宝钢日报》称，果园公寓共计540套房间，可容纳约1500名员工住宿。
套间内两个房间相互独立，里面除了空调、席梦思床垫及书桌、衣橱、储物柜外，还安装了网线、电话和闭路电视。卫生间里热水器、淋浴房等设施也是一应俱全。
租金目前按南北、单人、双人等标准实行差异化定价。负责公寓管理的宝发展酒店物业管理公司测算出不包含利润的租金盈亏平衡点：单人间每人每月880元，双人间每人每月528元。
据了解，租金第一年按盈亏平衡租金的70％收取，逐年递增，三年之后，将以高于市场价的惩罚性租金促使租客更新换代。
宝发展酒店物业管理公司果园公寓工作人员介绍说，该公寓主要提供给宝钢集团公司下属各公司在沪无住房的单身正式职工、三岛(崇明、横沙、长兴)地区的宝钢职工和引进人才租住。
符合条件的职工向所在单位团组织提出申请，由所在单位团委和人力资源部审核批准。目前，集团正式职工中符合条件的约3500人。
住进去挺贵
采用经济杠杆对高规格的新公寓进行住户限流似乎是多余的。
据宝钢内部人士介绍，首批入住的租客只有约300人。而这个宽敞高档的公寓区的确显得相当清静。据本刊记者现场统计，2月4日晚9点至9点半之间，仅有13个人进出公寓，中间一幢大楼只有4个窗口亮灯。
与之形成鲜明对比的是，同样位于果园、建设时间较早的宝钢五冶、十二冶公寓则门庭若市，单身汉们的夜生活似乎才刚开始，许多人聚在路边摊吃烤肉串。
多名受访宝钢员工表示，“果园公寓”太贵，租金约占月收入的25％--50％。而包括老果园在内的老宿舍，收费都是象征性的。据一位1995－1998年间住在老果园宿舍的宝钢职工介绍，那时的月租金只有十几元。
复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰向本刊记者介绍，合理住房负担不应超过家庭收入的30％。
据调查，宝钢基层职工的月工资多在二三千元间。“金融海啸’期间，月奖、季奖停发，工资又被打折，雪上加霜。
附近的房产中介算了笔账，一套公寓的总租金为880+528x2=1936元，还略高于周边行情，“相当于3个人在群租一套房子。”
上海社科院房地产研究中心教授顾建也认为宝钢的单位租赁房并不廉价，“在资金运作上，由于是自有土地，省去土地成本，主要就是建安成本，多层楼房一般是一两千元每平方米，高层楼房是两三千元每平方米。”
一个值得注意的数字差是，“果园单宿区”原先住着2700人，改建成“果园公寓”后，约可容纳1500名员工住宿，就算是在住满的情况下，仍有1200人被分流了。
“不知道当初那些从果园满怀希望搬到月浦的人有多少回了果园？”一名滞留在月浦的前“果园户”向本刊记者抱怨，“还是以前两人一间的单宿时代好啊。”
在2006年的招聘会上，宝钢人力资源部门是将“果园公寓”作为大国企的重头福利项目向求职者介绍的。在住房成奢侈品的时代，这对每个即将踏上工作岗位的大学生都很有诱惑力。
“不能说单位没兑现，是我自己嫌贵，选择了月浦。”一名前年冲着“果园公寓”概念入职的宝钢职工表示。
一个疑似“坏消息”的“好消息”在“月浦单宿区”流传――宝钢也将对月浦进行酒店化管理，一部分人担心这是高收费的开始，担心月浦成为下一个果园。
也有声音认为，月浦宿舍的条件“实在连大学都不如”，“嘬
好是动一动，铺地板砖和平改坡都是必需的。”“阴三阳四”是他们对现实居住条件的概括――朝北的房间住3个人，朝南的房间住4个人。
的确有人在月浦安居乐业。“前年，我刚刚来宝钢上班，看见月浦宿舍12号楼有人结婚，婚车是宝马750，两辆奥迪A6，婚房就是职工宿舍。”前述那名新职工表示。
有人说公司待遇差，有人赞新娘人品好。
推广开颇难
“如果我们只盯住‘产权’不放，要想解决住房问题，那任务可太艰巨了。”2009年底的上海市人大预算审查会上，上海金融学院院长储敏伟说。
放弃对“产权”的执念，是推广公共租赁房的思想前提。租赁房的最大特点就是对房产权的排斥。“核心问题是‘只租不售’。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。这是杜绝福利分房重出江湖的界桩，体制外人员也不必再担心不公平的发生。
在残酷的高房价现实面前，民间与官方在这一点上正越走越近。有了统一的行动方向，还需有高效的行动方式。
“宝钢模式”该怎样评价，是不是这轮的租赁房推广高潮要向宝钢看齐？
“当然不能。”上海社会科学院社会‘发展研究院院长卢汉龙否决了这种可能性，“宝钢是财大气粗的大国企，在市场中自力更生的企业不可能复制宝钢模式。”
他认为，宝钢可以用盘活存量土地的方式解决员工住宿问题，这对宝钢来讲是因地制宜的好做法，但绝大多数企业情况完全不是这样。
在“果园公寓”建设中，宝钢投入约2.2亿。
可与宝钢媲美的是上海铁路局。其在沪首个职工安居工程项目，位于普陀区石泉路300号铁路货场内，为铁路局自有土地。
该安居项目临近均价3万元每平方米的上海市内环区域，总建筑面积27.8万平方米，可建设铁路职工住房3100多套，据称全部为租赁房。
而即便在这些“巨无霸”级的国企内部，“单位租赁房”概念也存在着问题和模糊之处。
“果园公寓”挂“公寓”之名，实际仍为“宿舍”。上海《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》界定，项目建成后，在房地产登记上，单位租赁房登记为职工(集体)宿舍，不得分割办理小产证，不得单独转让。
《试行意见》出台之前，人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合“每天日照一小时以上”，甚至还要配备车位。
也就是说，在《试行意见》出台之后动土的上海铁路局单位租赁房，在规格上的要求就降低了，这也体现了“果园公寓”的“不可复制性”。
上海社科院房地产研究中心教授顾建担心的则是监管。“宝钢、上海铁路局等级别较高的大国企大单位，其具体的运行方式，恐怕上海房地产主管部门难以管理得到。”
上海东方投资监理有限公司董事长印保兴多次表达这样的观点：央企单位建租赁房是好事，但还停留在“谁家孩子谁家抱”的层面，仅仅解决了“富家孩子有人抱”的问题。
还有其他样本
宝钢模式看起来有点曲高和寡，不过它并非唯一的模式。
上海目前可称得上样本的，除了宝钢果园公寓，还有张江“白领公寓”、闵行“蓝领公寓”两处。
张江园区人才公寓目前已实际投入运作的八个项目，主要来自对园区内现有房源的梳理、周边市场房屋回购改造和调整规划新建的房屋。
对租赁对象的条件认定是大学学历以上、所在企业为圄区重点企业、与企业签订一年以上用工合同、缴纳三金或综合保险。
闵行“蓝领公寓”针对的则是从事务工、务农、经商、服务等工作，且非本市户籍境内人员。
居者有其屋，还要有其类。
复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰在走访张江后，感觉居住气氛很好，教育背景相似、年龄相仿的青年人相互间有认同感。
张江模式也被陈杰认为更有推广价值：“它为解决广大中小企业的员工住宿问题找到了路子。张江模式是一种介于单位租赁房与公共租赁房之间的路子，既有企业参与，也有园区参与。”
由于目前还处在摸索阶段，在调研中，陈杰发现政府想把更多的责任放在企业身上，而企业希望政府能够包揽，专家们则倾向于社会化，“完全让政府或企业去做不现实。”
卢汉龙也持类似观点。“像宝钢这样的大型国企能够解决自家职工住宿问题，固然是好，也是其吸引人才的一种手段，政府可以鼓励企业的这种积极性，但是不能强派任务，单位租赁房毕竟是一种计划经济思路，搞不好就会退回到房改前的企业力社会时代。”
陈杰理想中的租赁房时代是“三位一体”的：政府进行政策引导，公共住房金融机构提供长期融资，公共住房公司负责建设和管理。
在他眼中，租赁房似乎是解决目前中国住房沉疴的灵丹妙药，他甚至有些极端地呼吁：“立即全面停止建设经济适用房，已经建成的只租不售，改为经济租赁房，纳入公共租赁住房体系。”
“对真正的低收入家庭，再低价的经济适用房，每月按揭还款负担还是很沉重，家庭财政很脆弱，购买家庭还要一次性拿出一大笔首付，即使按照上海的准人标准，合格者也都是拿不出首付的。”陈杰认为。
他的观点代表的是一股思潮，“停建经济适用房、都建廉租房’的建议被相当一部分专家认同。住建部副部长齐骥对这种观点的回应是房价相对比较高、收入比较高的地区，仍存在对经适房有需求的群体。
更有意义的回应是，在2009年3月的住房和城乡建设部新闻会上，齐骥表示要加快公共租赁房的建设，来解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”的住房困难。
这是官方第一次将“夹心层’的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。这表明，政府认可了那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。
一、公共租赁住房筹建的“杭州模式”
根据杭州“十二五”住房保障规划，计划开工建设300万平方米以上的公共租赁住房，按照“解困优先、人才优先”和“只租不售”的原则，重点解决城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员、外来务工群体的住房困难。为加强市区公共租赁住房的建设管理，2011年11月出台《杭州市区公共租赁住房建设管理实施细则（试行）》，坚持 “全市统筹、多主体实施”、“配建与独立选址建设相结合”、“成套为主、集体宿舍为辅”的原则建设公共租赁住房。截至目前，全市已累计开工建设公共租赁住房面积372万平方米，预计到“十二五”末累计开工建设公共租赁住房面积将超过400万平方米、约8万余套，届时可解决8万余户家庭住房的困难，逐步实现全市“住有所居”宏伟目标。
（一）土地供应方式
杭州按照“增加民生用地”的布署，明确将公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，并予以重点保障和优先安排。公共租赁住房建设用地供应方式主要有三种：一是在拆迁安置房项目中配建及独立选址建设的公共租赁住房，其建设用地以行政划拨方式供应；二是在商品住宅项目中配建的公共租赁住房，其建设用地以招拍挂方式供应；三是企事业单位自建公共租赁住房，利用自有存量土地。
（二）房屋筹建方式
为有效筹集公共租赁住房房源，杭州实行多元化筹建方式，市本级公共租赁住房筹建方式主要有三种：一是在行政划拨地块上独立选址集中建设；二是在商品住宅出让用地中按不少于10%的比例配建；三是在商品住宅出让用地上按照10%的比例选择集中地块配建。区级公共租赁住房筹建方式主要是在外来务工人员集中的开发区、工业园区，独立选址建设。企事业单位筹建方式主要利用自身存量土地建设。截至目前，市本级独立选址集中建设项目8个、原地配建项目27 个、异地配建项目6个、人才房转公租房项目2个；区级独立选址建设18个；企事业单位自建项目3个。
（三）资金解决方式
资金是公共租赁住房建设的核心问题，也是其发展的主要瓶颈。面临巨额的建设资金问题，杭州根据自身的财政体制，采取多渠道、分层级方式解决公共租赁住房建设资金需求，资金主要来源：一是土地出让金的2%；二是公积金增值收益；三是财政预算安排；四是社会捐赠资金等。市本级独立选址建设的公共租赁住房，由市政府负责筹措建设资金；区级公共租赁住房项目，由辖区政府（管委会）负责筹措建设资金。在商品住宅出让用地中不少于10%比例配建的公共租赁住房，由土地竞得者全额承担建设资金；按商品住宅出让用地10%比例选择集中异地配建的公共租赁住房，由做地主体负责筹措建设资金；企事业单位利用自有存量土地建设的公共租赁住房，由企事业单位负责筹措建设资金。
（四）房屋装修标准
为方便住房困难群体入住公共租赁住房和房屋后续周转使用，杭州公共租赁住房室内装修根据《杭州市公共租赁住房建设技术导则（试行）》和《杭州市区公共租赁住房套内装修标准》，按照“经济、实用、简洁、环保”的原则，统一实施室内装修，现行装修基准造价为每平方米315元。
（五）配套设施标准
1.配套公共建筑设置
为解决公共租赁住房小区周边公建配套问题，杭州规定：在商品住宅等项目中配建的公共租赁住房，其配套公共建筑在对应住宅项目中予以统筹配置；独立选址建设的公共租赁住房配套公共建筑应按照不超过项目地上建筑物总建筑面积的10%比例配置；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房项目在配置的公共建筑中应设置文化活动室和符合环保、卫生等相关要求的独立餐饮服务设施等。
2.停车位设置
为合理解决公共租赁住保障对象普通机动车和非机动车停车问题，杭州规定机动车位：成套公共租赁住房应根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》要求配置机动车停车位，其中在商品住宅项目中配建的公共租赁住房按不少于0.5个/套的标准配置；其他成套公共租赁住房按照不少于0.2个/套的标准配置。集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于0.1个/间的标准配置。非机动车位设置标准，成套公共租赁住房按照不少于2个/套的标准配置；集体宿舍形式的公共租赁住房按照不少于2个/间的标准配置。
3.公共自行车设置
为解决公共租赁住房保障对象出行“最后1公里”的交通难问题，杭州规定：根据公共租赁住房小区周边交通设施状况，合理配置公共自行车租赁服务点。
二、公共租赁住房管理的“杭州模式”
公共租赁住房作为住房保障新的形式和发展方向，是国家“十二五”规划保障性住房建设的重中之重，将惠及千家万户。杭州保障性安居工程以“阳光分配”为生命线，以“制度创新”为发展线，以“阳光管理”为品质线，借鉴国内外城市管理保障性住房的经验，2011年10月，出台《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》（杭房局[2011]20号），旨在全面加强公共租赁住房资格准入和租后管理工作。全市公共租赁住房保障实行“一张网、一盘棋”信息化管理格局，已累计惠及住房困难家庭1.3万余户，管理公共租赁住房现房1.3万余套，有效缓解了“夹心层”的住房困难。
（一）资格准入方式
为把有限的住房保障资源进行公平分配，杭州公共租赁住房按照“属地受理、三级审核、三次公示、按季摇号、公开选房”的阳光分配原则，开展公共租赁住房申请受理、审核公示、摇号选房等工作，做到信息公开全面及时。
1.申请受理方式
2.资格审核方式
为提高公共租赁住房资格准入审核工作效率，确保公平准入、公平分配，杭州基于市政务信息交互平台，建立房管、民政、人社、工商、地税、公安、公积金等七部门组成的经济收合协查系统，实现数据共享方式的在线查询，将申请家庭人员缴纳社保、公积金、纳税、车辆、企业登记等情况纳入核查范围，实时全方位核查和比对，有效防止了不符合条件者侵占保障性住房资源，确保了保障资源的有效配置。对基本符合准入条件的申请家庭，住房保障管理部门按月通过新闻媒介向社会公布，接受社会各界监督和举报。
3.摇号选房方式
为确保摇号选房的公平、公正、公开，杭州公共租赁住房受理（选房）顺序、摇号程序经权威机构检测，按既定的配租原则进行，摇号选房过程在公证机构、人大代表、政协委员、申请家庭代表、行风监督员的全程监督下进行，摇号选房过程在电视媒体进行录播，摇号选房结果同步在相关新闻媒介上进行公告，通过短信平台及时将摇号结果通知申请家庭。
（二）制度创新方式
公共租赁住房作为新生的住房保障产物，需在实践中不断对相关制度进行完善和创新，以适应新时代住房保障工作的发展需要。杭州在总结前期工作经验的基础上，研究创新推出优先保障、廉转公保障、房源调整、房源调换、公积金缴租等“五大惠民制度”。
1.实施优先保障制度
为优先解决老、弱、病、残等住房保障问题， 2013年4月《杭州市公共租赁住房2013年受理公告》明确将申请家庭成员中有一至二级智力、精神、下肢、视力残疾人的，年满70周岁的；属烈士遗属的；有见义勇为人士等情形纳入优先保障对象，做到“受理优先、选房优先、配租优先”。
2.实施廉转公保障制度
为实现保障性住房之间的无缝衔接，破解“退出难”问题，2013年7月，杭州在廉租住房与公共租赁住房房源并轨管理的基础上，出台《杭州市区廉租住房保障转公共租赁住房保障操作规程》，针对原享受廉租住房实物配租保障家庭因人口、收入、财产等发生变化，不再符合廉租住房保障条件，但符合公共租赁住房城市中等偏下收入住房困难家庭准入条件的家庭，实施廉租住房保障转公共租赁住房保障制度。
3.实施房源调整制度
为最大限度地满足公共租赁住房保障家庭实际需求，优化租后房源管理模式，2013年5月，出台《关于进一步规范杭州市区公共租赁住房房源调整工作的通知（试行）》，对因结婚、生育等原因导致保障家庭人口增加或因家庭成员死亡、离异等原因导致保障家庭人口减少等情形的，按照配租原则可申请调整公共租赁住房房源户型，随机在同小区（项目）抽取房源，同小区（项目）内确无相应户型房源的，住房保障部门可酌情提供就近小区（项目）房源予以解决。
4.实施房源调换制度
为解决“职住不平衡”、“子女就学”、“老人就医”等实际问题， 2013年5月，出台《关于进一步规范杭州市本级公共租赁住房房源调换工作的通知（试行）》，在现有住房保障信息管理系统的基础上扩展建立“房源调换”信息平台，承租家庭可在有效租赁期内，按照“自愿平等、自由选择、互不经济补偿、同房屋户型”的原则进行房源调换。
5.推行公积金缴租制度
为方便承租家庭缴纳租金，杭州在提供房屋租金银行代扣、现金缴纳等传统方式的基础上，增加租金支付渠道，开通住房公积金缴交全额公共租赁住房租金制度，既减轻了承租家庭的经济负担，也提高了租金收缴工作效率。
（三）经租管理方式
公共租赁住房有别于传统的直管公房，居住人群素质不同，人员的流动性较大，传统的直管公房管理模式难以适应。杭州总结经验、吸取教训、研究创新，公共租赁住房实行“信息化、智能化、社会化”的管理方式，建立“房管、社区、物业”等多部门的联动管理机制，科学引入租赁合同公证管理制度，实施三级门禁智能化管理、强化退出周转机制，创建了“齐抓共管、安居乐业”的公共租赁住房全新租后管理模式。
1.建立多部门联动管理机制
为实时掌握租赁动态、提供优质租赁服务、及时化解租赁矛盾，充分发挥社区、物业在保障性住房日常管理中的作用，杭州建立房管、社区、物业等部门的联动管理机制，各司其职、密切合作、信息共享。同时，积极引入共青团、妇联、残联、老龄事业发展机构、行业协会、公益基金等社会团体、公益组织参与住房保障管理服务工作，为广大承租人提供包括就业、教育、医疗、文化、特殊关怀等其他基本生活服务，丰富了住房保障内涵，提高了住房保障满意度，创建了住房保障和谐小区。
2.引入合同公证管理制度
为增强公共租赁住房租赁合同的履约效力，维护租赁各方合法权益，提高租金收缴率，破解“退出难”问题，2011年，杭州科学引入租赁合同公证机制，对低收入家庭、大学毕业生和创业人员分别实施免收或减半收取公证费的优惠政策。引入合同公证管理制以来，租后管理成效明显。
3.实施三级门禁智化能管理系统
为加强公共租赁住房小区服务，提高租金收缴水平，实施“退出难”问题，杭州创新推出公共租赁住房三级门禁（单元门、电梯、入户门）智能化管理系统，全面优化了日常经租管理服务体系，提高了公共租赁住房经租管理效率，破解“退出难”问题。
三、探索发展公共租赁住房建管“杭州模式”
1.探索公共租赁住房“货币补贴”制度
目前，杭州公共租赁住房以住房供给领域为主，研究逐步与住房消费领域并行，后续或将推出公共租赁住房“货币补贴”制度，一是可缓解地方政府短期筹建公共租赁住房用地、资金困难；二是能及时解决困难家庭“住房难”和“职住不平衡”问题；三是可进一步发展房屋租赁市场、盘活存量住房。
2.探索公共租赁住房“配建变现”制度
为方便公共租赁住房后续经租管理工作，研究在商品住宅出让用地中总配建面积较小的或地段较好且租金水平较高的配建项目拟按市场价变现，专款用于购建公共租赁住房和发放公共租赁住房“货币补贴”。
近期部分房企拿地以后，开始积极与周边企业合作，鼓励此类企业职工未来一段时间内租赁其物业。目前看来，此类做法不仅能够提前锁定租客、降低对租客搜寻的成本，使得房企投资此类产品更有底气，且更为重要的是，还可实现提前回笼部分租金。不过，此类“招租”的做法，是否值得大规模推广，目前还值得商榷。若大规模采取此类方式，会引发一些新的问题，例如沦为职工宿舍或集体宿舍。从租赁市场发展的角度来看，租赁房源更多地应该给予社会各层级的租赁者。
那么，真正的租客应该从何处寻求？
实际上根据租客需求和结构的差异做划分，大致可分为三类：刚性需求、户型配套需求、人群数量。
其中，有房产者和无房产者的需求也明显不同。
前者由于工作或学习原因产生租房需求，此类群体对于租金的变化相对不敏感，而户型需求中，只需要床位、独立卫生间和简单的家具解决基本的住宿即可；而后者因为限购或房价高昂等原因而选择租房，其对于租金变动较为敏感，但也寻求更好的配套，包括会客厅、厨房、仓储用房甚至是停车位。
实际上，产生集体租赁需求的更容易集中在有房者人群中，比如说职工宿舍、集体宿舍、旅游团体等。此类需求背后的租赁量大、容易把控空置率。而无房产者主要是单个人的租赁，相对来说租赁需求更为灵活，但管理成本更高。
2016年开始推出的租赁市场显然和过去不同。对于此类租赁市场来说，需要植入新的模式和新的经营理念，而不能套用过去的模式。要积极研究租客比较敏感的地方，例如租金、地段、租赁便利程度、潜在福利等内容。
租金是租赁市场最核心最敏感因素。与传统的房东租赁房源模式不同，租赁型公寓主要为一手房，定价偏高，会以精装修的方式进行交付。因此在精装修环节把控成本，其性价比才可得到体现。
地段的因素主要为交通便利程度。当前活跃的租赁市场主要集中在一二线城市中，市区地段尤甚。这类项目市场认可度相对较高。若为郊区项目，那么则需要考虑配套一些便捷的公共交通系统。
租赁便利程度主要是指在寻找房源、租房和退房等方面所产生的潜在成本应尽量减少。因为在过去的租赁市场中存在一些问题，如房卡容易遗忘携带、续租缴费手续繁琐、邻居租客夜间喧哗等，这些都会影响租赁的舒适度。而后续针对此类问题进行技术和商业模式创新非常关键，此类因素足以影响各类租客决定是否租赁的判断。
潜在福利目前多数体现在新的租赁型房源推出以后，可以在办理居住证、暂住证等方面积极做创新，提供保障。另外很关键的一点是，这实际上重新定义了“居住”概念，进而使得此类租房模式和购房模式的差异减少。做到了这些内容，租客将会主动租赁，而且还会租赁更长的周期。
提前蓄客也成为租赁流程的重要环节。房企要积极和周边的产业和企业做接触。一般来说，若周边有大型商业设施，那么租赁方面可以考虑在 5 公里的半径内寻找租客。如果没有，建议缩小至 3 公里范围。
其次，目前很多开发租赁型公寓的房企往往同时具有销售型项目。那么可以在营销方面有一些小创意。例如意向购房者看房后最终未购房，可以及时做电话回访，若此类群体因为政策调整或房价上涨等因素丧失了购房资格，则可以建议其去租房，这不失为一种低成本、有价值的营销模式。