物业维修管理制度（精选13篇）
第一章维修人员工作标准
一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。
二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。
三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明礼貌。
四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和业主接触时言行举止要得当。
五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。
六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。
七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。
八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。
九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。
十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
第二章物业维修工工作职责及工作流程
一、工作职责
1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。
2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。
3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；
4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作；
5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。
6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程细则
1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。
2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。
3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。
4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。
5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设备保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养，严禁无证操作，违章操作。
6）维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请业主或负责人认可，并在设备维修单或设备保养单上签字。
7）维修单登记：将已经完成的'维修单或保养单带回，先予以工时登记，再对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新，将维修或保养单入档存放。
8）工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的要记录清楚。
9）检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干净，加油润滑。
10）按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。
3、紧急维修工作流程
4、紧急维修工作流程细则
1）接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。
2）携带工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。
为了加强物业管理制度，更好地为园区企业服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度：
一、工作岗位规定
1、全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班(包括星期天休息者)都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班，违者按违反厂规处理。
2、上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。
3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。
3、维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。
4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。
5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。
6、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利。
二、维修组长工作职责
1、负责对维修人员工作安排。
2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察
3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。
4、完成上级交付的工作任务
三、维修员工工作职责
1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。
2、园区所有机电设备的维修与保养。
3、完成上级交付的工作任务。
四、维修分类主要分为两大类：
(一)、 无偿维修
1、 公共部位维修，是指用户共用的住房主体承重结构部位包括：屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。
2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。
3、自用部位维修一律填写维修工作单，统计维修时需要使用的材料，写好明细上报部门主管负责购买，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用由本公司自行承担。
(二)、有偿服务管理制度
一、有偿服务应从业主的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。
二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便租户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。
三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。
四、当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。
五、当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。
六、当无法确定服务费用时，应由维修和项目管理人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。
七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。
八、服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。
九、服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。
十、经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由服务人员依照所列服务费用现场收费。
十一、收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。
接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。
为规范小区维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关规定，结合小区物业管理实际情况，特制定本制度。
（一）基金用途
小区维修基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大型维修、保养及更换的费用。
（二）基金收取
小区交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管理金额的小区维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。
（三）收入管理
1、每一户业主按小区入伙时规定的.时间缴纳。
2、本基金由公司收取，也可以由发展商代收后统一划入公司账户。
3、公司设立专门账户进行单独核算和反映。
4、在会计核算账务系统进行总账控制，并在电脑'客户管理系统'中进行记录，同时应设置备查簿，登记各业主维修基金的缴纳情况。
（四）支出管理
一般情况下，公司不能动用维修基金。需动用维修基金，必须取得原业主委托书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。
（五）结存管理
1、公司应根据小区运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值及增值。
2、公司应及时向业主反映其增减变动情况，在财务报告中予以说明。
3、其结余情况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。
1、本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分,公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用,个人工具由个人自行保管及使用。
2、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。
3、工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。
4、全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具者,将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元,凡因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿,并同时扣罚当月工资300元人民币。
5、公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用办法,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。
6、专业自用工具必须由领班进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿。
7、借用公用工具归还时,须由领班和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记录》,或无法确定使用人时,造成公用工具的.遗失或损坏,由当班人员负责照价赔偿。
8、所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经主管批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理,不得用工具干私活。
9、所有工具要爱惜使用,工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。
第一章 维修人员工作标准
一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。
二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。
三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明礼貌。
四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和业主接触时言行举止要得当。
五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。
六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。
七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。
八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。
九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。
十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
第二章 物业维修工工作职责及工作流程
一、工作职责
1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。
2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。
3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养;
4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修， 积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作;
5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。
6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程细则
1)准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。
2)换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。
3)检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。
4)查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。
5)维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设备保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养，严禁无证操作，违章操作。
6)维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请业主或负责人认可，并在设备维修单或设备保养单上签字。
7)维修单登记：将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登记，再对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新，将维修或保养单入档存放。
8)工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的要记录清楚。
9)检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干净，加油润滑。
10)按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。
3、紧急维修工作流程
4、紧急维修工作流程细则
1)接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。
2)携带工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。
3)迅速处理设备故障：维修人员平时应对所辖物业各种设备的原理和情况有详细了解，学习各种业务知识和技术，保障在设备发生故障时能迅速解决处理。
4)维修完成：设备故障解决后，将设备维修单填写清楚，由小区负责人或当班负责人认可签字。
5)将维修单带回按照正常的操作流程操作：将维修单带回按照正常的操作流程进行工时登记，维修记录，设备档案更新。
6)不能解决设备故障：当维修工遇到设备故障不能解决时，应立即向工程部汇报，将故障的设备、故障现象等详细情况汇报清楚。
1、保卫部档案建立在本部门办公室(原则上由秘书管理);
2、消防档案包括：上级文件、公函;工程消防验收报告;防火检查记录单;火险隐患通知单，向上级呈送的各类消防请示和报告，各级消防组织、灭火力量，消防设施、设备的.分布;
3、内保档案包括：上级文件、公函，重点要害部位及人员政审，公安机关对案情案卷，保卫部对案情的调查案卷，公安机关出具的传唤、搜查、逮捕、拘留、劳动教养通知书，司法机关送达的判决通知书，公安机关的外调介绍信，案情通报;
4、其它档案包括：上级文件、通知、会议纪要，向上级请示的各类行文、饭店各项安全管理制度，对饭店各级安全检查的记录单、通知单、隐患通知书，整改措施、意见和建议，各项安全培训与考核记录，有关安全会议纪要，交通事故、违纪开除、非正常死亡，工作计划和总结;
5、档案分类装存，编排序号，建立目录，严格履行借还登记手续。
6、建立新类别档案需经部门经理，撤消旧档案须经部门经理办公会确定，报上级批准。
1.目的
规范维修部工具管理,确保维修工具的完整及维修工作的开展。
2、适用范围
适用于维修部的工具管理。
3、职责
3.1工程维修主管负责工具的申购、发放控制、使用的监督检查。
3.2负责确定个人和公共工具的`使用的监督检查。
3.3维修员负责个人工具的保管,合理使用。
3.4各维修员根据工作需要,可以配备个人常用工具及小组公用工具,个人工具由本人负责保管,公用工具由主管或指定专人负责保管。
3.5所有工具都要进行建账管理,做到帐物相符,每人必须在各自的《工具领用登记表》上签字。
3.6所有的工具必须正确使用,特别是电动工具必须正确、合理地使用,发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程,不准违章使用。
3.7所有工具坚持交旧领新的原则,在领用新工具时必须交回旧的工具,交回的工具统一由库房处理,不准外流。
3.8专业工具未经培训不得随意使用。
3.9较大型的专业工具应随用随借,当日归还。
3.10新增加的工具必须经维修主管批准后,方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。
3.11所有工具实行丢失赔偿的原则。
3.12建立工具管理档案,实行工具报损制度;
3.13对部分易损工具采取交旧领新的方式进行;
3.14对部分常用而又不容易损坏的工具应采取定期更换的制度;
3.15对部分大型工具应建立严格的报损制度,按照报损(损坏原因)、申购、采购(应有相关工程人员陪同并提出相关数据)、领取的程序进行;
3.16对工具实行个人负责制,谁掉谁负责赔偿的制度;
3.17对于公共工具及大件工具应由班长负责进行统一管理,并进行缺陷记录;
3.18对在工作中损坏的工具应填写报损单后(同时将损坏的工具交回库房)方可领取;
3.19对于损坏的工具应定期进行统一销毁(应有相关负责人签字);
3.20对于损坏的工具应由专人保管,并建立专用工具档案,不得轻易损坏、更换,一旦损坏应填写损坏原因,如属人为损坏则需进行适当赔偿,如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照报损程序办理。
4.记录
4.1工具领用登记表
4.2公用工具领/借用登记表
4.3公用工具外借登记表
一、目的
为健全我司物业管理制度，规范日常维修行为，提高维修工作效率和质量。
二、适用范围
物业部全体员工
三、职责
1、物业部主任负责日常维修的统筹、指导工作。
2、物业部主管负责日常维修工作的执行、跟进、检查、监督、考核，及维修管理制度的落实。
3、物业部员工负责进行日常维修工作。
4、物业部内勤负责每月日常维修记录资料分类、归档工作。
四、维修流程
(一)接报修部门维修任务处理流程(见附件1)
1、报修部门物品、设施、设备损坏(故障)，填写《维修单》一式两联，报送物业部主任。
2、物业部主任接到《维修单》后，转交当班主管。
3、物业部当班主管收到《维修单》后，根据维修任务情况及时安排人员维修。
4、维修分类：一、简单小修：物业部员工接到维修任务后，准备维修工具、材料，并填写《领物本》，无材料汇报分管主管，非紧急维修项目在2日内修复，紧急项目接到维修任务后15分钟内赶到现场，当日内进行修复。二、复杂、专业维修项目：接到维修任务后，由分管主管汇报部门领导，并及时联系相关专业人员进行维修，并对报修部门做出合理解释，做出限时承诺。
5、维修完毕后维修人员应在《维修单》上填写维修时间、维修人、维修解结果，并请报修部门人员在《维修单》上签字验收。
6、验收不合格的，应在《维修单》上注明原因，应及时安排人员再次维修。
7、报修部门对维修结果验收合格，签字确认后，维修单A交保修部门保留存档，维修单B交物业部办公室存档。同时，登记《维修记录表》及《物料消耗本》。
(二)巡视发现维修任务处理流程(见附件2)
1、在巡视过程中发现有需要维修的设施设备，汇报当班主管。
2、根据维修任务情况，当班主管安排人员及时进行修复。
3、维修分类：
一、简单小修：根据当班主管安排，领取工具、材料，并填写《领物本》，无材料汇报分管主管，非紧急维修项目在2日内修复，紧急项目接到维修任务后15分钟内赶到现场，当日内进行修复;
二、复杂、专业维修项目，由分管主管汇报部门领导，并及时联系相关专业人员进行维修。
5、维修完毕后，应让分管主管或部门主任进行验收。
6、验收不合格的，阐明原因，应及时安排人员再次维修。
7、验收合格后，及时登记《维修记录表》及《物料消耗本》。
五、维修时间安排
1、物业部原则上定于每周二、四，针对各部门报送的非紧急维修任务进行集中维修，(可以灵活处理，不限于该时间)，如无特殊情况在2日内修复。
2、对于紧急维修任务，在接到《维修单》当日内进行修复;对不能及时修复的，对报修人做出合理解释，并做出限时承诺。
六、维修工作要求
1、严格遵守公司各项制度及本制度规定，不准违反公司规定，私自行动。
2、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作牌，在和保修部门人员接触时言行举止要得当。
3、维修人员在维修电器、电路或高空作业等特种作业时，必须穿戴好相关防护设备、严格按相关作业规程操作，严违规、违章操作。
4、接到急维修任务时，维修人员无特殊情况下在15分钟内必须到达现场，单日进行维修处理，不得故意拖延时间，不准刁难相关部门人员。
5、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。
6、维修人员必须做好维修验收之后，及时在《维修记录表》上登记。
7、物业部员工平时要对所辖范围内的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。
8、物业部员工要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
9、在维修期间不得与报修部门员工长时间私聊，不得长时间打私人电话，更不得借维修之名外出干与工作无关的事情。
七、维修监督
1、部门领导不定期查看《维修记录表》的`相关记录情况;不定期抽查我司阁内、周边及报修部门设施设备的维修情况。
2、当班主管在所值班中，可以不定时抽查相关维修情况。
3、报修部门可对维修工作的各类情况向物业部领导直接反应。
4、本部门同事间对相关维修情况有相互提醒告知义务，有直接向部门领导反映相关维修状况的权利。
八、处罚规定
1、无特殊情况，对维修不及时、故意拖延的，扣6分;维修设备设施时潦草了事的，扣6分;故意刁难报修部门人员的，扣7分;。
2、对不服从当班主管或部门领导安排的维修任务的，扣10分。
3、对维修验收之后，不及、如实在《维修记录表》上登记的，扣5分。
4、对在巡视过程中发现有需维修的设施设备，故意隐瞒不汇报的，扣8分。
5、不积极配合协助同事做好相关维修工作的，扣5分。 6、在维修过程中，出现不穿戴必要防护设备，违规、违章操作的，扣10分;违规私自行动的，扣20分。
7、在维修过程中出现不雅现象，不当行为的，扣10分。 8、在维修过程中与报修部门人员长时间私聊，长时间打私人电话的，扣8分;借维修之名外出干与工作无关事情的，扣10分。
9、维修完后工具未归位者每次扣2分。工具遗失的照价赔偿。
10、维修当班主管监督不到位的，扣5分。
一、维修电工、强弱电维修电工、电梯维修电工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。
二、各班组专用和公用工具，由主管统一领出集中保管。
三、属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具，由工程部门统一保管并保证完好，用时填写借用证明，由经理签署后才可使用。
四、工具一律不准带出大厦(大楼)，特殊情况由工程部门经理批准办理出入手续，若因私造成损坏者，全额赔偿。
五、个人工具若在正常工作过程中损坏，原则以旧换新，填写报废单后才能申领，因保管不善遗失者，按折旧率赔偿。
六、调离工程部门，工具如数归还，不归还者从工资中扣除。
七、工程部门不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对，如有缺损，由专业主管酌情处理。
一、目的
为健全我司物业管理制度，规范日常维修行为，提高维修工作效率和质量。
二、适用范围 物业部全体员工
三、职责
1.物业部主任负责日常维修的统筹、指导工作。
2.物业部主管负责日常维修工作的执行、跟进、检查、监督、考核，及维修管理制度的落实。
3.物业部员工负责进行日常维修工作。
4.物业部内勤负责每月日常维修记录资料分类、归档工作。
四、维修流程
(一)接报修部门维修任务处理流程(见附件1)
1、报修部门物品、设施、设备损坏(故障)，填写《维修单》一式两联，报送物业部主任。
2、物业部主任接到《维修单》后，转交当班主管。 3、物业部当班主管收到《维修单》后，根据维修任务情况及时安排人员维修。
4、维修分类：一、简单小修：物业部员工接到维修任务后，准备维修工具、材料，并填写《领物本》，无材料汇报分管主管，非紧急维修项目在2日内修复，紧急项目接到维修任务后15分钟内赶到现场，当日内进行修复。二、复杂、专业维修项目：接到维修任务后，由分管主管汇报部门领导，并及时联系相关专业人员进行维修，并对报修部门做出合理解释，做出限时承诺。
5、维修完毕后维修人员应在《维修单》上填写维修时间、维修人、维修解结果，并请报修部门人员在《维修单》上签字验收。
6、验收不合格的，应在《维修单》上注明原因，应及时安排人员再次维修。
7、报修部门对维修结果验收合格，签字确认后，维修单A交保修部门保留存档，维修单B交物业部办公室存档。同时，登记《维修记录表》及《物料消耗本》。
(二)巡视发现维修任务处理流程(见附件2)
1、在巡视过程中发现有需要维修的设施设备，汇报当班主管。
2、根据维修任务情况，当班主管安排人员及时进行修复。
3、维修分类：
一、简单小修：根据当班主管安排，领取工具、材料，并填写《领物本》，无材料汇报分管主管，非紧急维修项目在2日内修复，紧急项目接到维修任务后15分钟内赶到现场，当日内进行修复;
二、复杂、专业维修项目，由分管主管汇报部门领导，并及时联系相关专业人员进行维修。
5、维修完毕后，应让分管主管或部门主任进行验收。
6、验收不合格的，阐明原因，应及时安排人员再次维修。
7、验收合格后，及时登记《维修记录表》及《物料消耗本》。
五、维修时间安排
1、物业部原则上定于每周二、四，针对各部门报送的非紧急维修任务进行集中维修，(可以灵活处理，不限于该时间)，如无特殊情况在2日内修复。
2、对于紧急维修任务，在接到《维修单》当日内进行修复;对不能及时修复的，对报修人做出合理解释，并做出限时承诺。
六、维修工作要求
1、严格遵守公司各项制度及本制度规定，不准违反公司规定，私自行动。
2、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作牌，在和保修部门人员接触时言行举止要得当。
3、维修人员在维修电器、电路或高空作业等特种作业时，必须穿戴好相关防护设备、严格按相关作业规程操作，严违规、违章操作。
4、接到急维修任务时，维修人员无特殊情况下在15分钟内必须到达现场，单日进行维修处理，不得故意拖延时间，不准刁难相关部门人员。
5、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。
6、维修人员必须做好维修验收之后，及时在《维修记录表》上登记。
7、物业部员工平时要对所辖范围内的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。
8、物业部员工要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
9、在维修期间不得与报修部门员工长时间私聊，不得长时间打私人电话，更不得借维修之名外出干与工作无关的事情。
七、维修监督
1、部门领导不定期查看《维修记录表》的相关记录情况;不定期抽查我司阁内、周边及报修部门设施设备的维修情况。
2、当班主管在所值班中，可以不定时抽查相关维修情况。
3、报修部门可对维修工作的各类情况向物业部领导直接反应。
4、本部门同事间对相关维修情况有相互提醒告知义务，有直接向部门领导反映相关维修状况的权利。
八、处罚规定
1.无特殊情况，对维修不及时、故意拖延的，扣6分;维修设备设施时潦草了事的，扣6分;故意刁难报修部门人员的，扣7分;。
2、对不服从当班主管或部门领导安排的维修任务的，扣10分。
3、对维修验收之后，不及、如实在《维修记录表》上登记的，扣5分。
4、对在巡视过程中发现有需维修的设施设备，故意隐瞒不汇报的，扣8分。
5、不积极配合协助同事做好相关维修工作的，扣5分。 6、在维修过程中，出现不穿戴必要防护设备，违规、违章操作的，扣10分;违规私自行动的，扣20分。
7、在维修过程中出现不雅现象，不当行为的，扣10分。 8、在维修过程中与报修部门人员长时间私聊，长时间打私人电话的，扣8分;借维修之名外出干与工作无关事情的，扣10分。
9、维修完后工具未归位者每次扣2分。工具遗失的照价赔偿。
10、维修当班主管监督不到位的，扣5分。
接报修部门维修任务处理流程
(1)维修档案属工程档案的一部份，由工程部文员统一管理。
(2)设备维修档案按强电、弱电、机管、电梯、空调、装修、用户单元内设施分类。
(3)用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的.档案盒上贴上标签。
(4)文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。
(5)文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。
(6)文员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，并分类归档。
(7)维修档案为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程部经理、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。
(一)维修服务承诺
1、维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。
2、讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。
3、工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。
4、尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的.必须向业主解释清楚，做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。
5、确保业主用水用电安全正常，维护业主利益，做到有错必纠。
6、所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。
7、经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。
(二)工程组日常工作管理规定
1、按时上下班，上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。
2、上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知主任，不得办私事。
3、上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。
4、及时处理维修申请单，不得积压。上午11:10和下午17:10以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在'维修情况'栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。
5、上门维修时须带工具袋(箱)，必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。
6、服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。
7、紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。
8、服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。
9、工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。
10、团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。
11、各当班维修人员原则上(除值班人员外)无维修单时应在值班室等候待命。
12、各当班维修人员出去维修，(含有偿服务和公共维修)，应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见《维修单》。
13、所有的维修，主任(副主任)及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。
(三)零星工程申报与施工管理规定
1、本物业管理处所辖范围内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术方面确有困难时可申请对外委托施工。
2、零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。
3、所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用及施工开始日期等。
4、对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和工期。
5、施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。
6、施工前须对施工人员进行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有对行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。
7、施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。
8、施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关验收报告呈报经理审批。
(四)客户报修服务管理规定
1、工程维修人员从前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。
2、由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。
3、上门快捷为原则。
4、维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准，客户同意后才能开始维修。
5、上门维修整个过程应注意文明礼貌，现场清洁卫生，移动室内设施须有业主同意，损坏东西要致歉并按价赔偿。
6、维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。
7、维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用的依据。
8、月底对维修内容进行统计，填写《工程部有偿服务登记表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。
9、工程组报修处理程序。
(一)仓库管理员要熟悉掌握各种材料的.性质,坚持分区、分类摆放。
(二)出入库要有手续,借东西要有借条,无论是出库还是借出,都要有领导批字。
(三)对易燃易爆的物品一定要单独保管,保管人员必须具有一定程度的安全防火知识技能。
(四)仓库重地严禁闲杂人进入,库内严禁吸烟。人离开时,严格检查灯、门、水等的安全状况。
(五)保管员应及时记帐、对帐,做到帐物相符,经常整理仓库中的物品,摆放合理,留出安全通道。