小区管理制度（精选23篇）
一、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供给公共事务部以下资料；
1、室内装饰企业营业执照。
2、执业许可证。
3、装修人员身份证复印件两份，近期免冠1寸照片两张
4、装饰装修方案一份（附相关管线施工图纸）
同时，要接受物业管理公司对其进行有关小区装修基本要求行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训。
二、本小区内装修实行凭《装修申请审批表》进场和施工人员凭《出入证》进出制度，各施工队必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。
三、装修期限：中小工程为30天，较大工程为60天，最长不超过90天。如确实需要延期，应到物业管理处办理延期手续。
四、施工时间：每天施工时间为8：00~11：30，2：00~20：00。
五、施工队在取得进入本小区施工资格并接到工程后需前往物业管理公司办理如下手续。
1、交纳施工押金_________元。
2、办理施工人员出入证，每位施工人员需交1寸免冠照片两张及身份证复印件，办理出入证每证交纳押金10元。
六、施工人员只能在装修施工指定的现场作业，不得乱串场地及夜间留宿施工现场，违者没收出入证，严禁私下再接工程而再不办手续，违者除补交有关费用外，每队扣除违约金_________元。
七、施工过程中要注意及时将装修垃圾装袋后放置于楼外指定地点，楼梯、过道、天台、道路及其他共用场地不得作为加工、堆放材料和垃圾的'地方，装修过程中不得损坏公用设备、设施，保持公用场地、墙壁完好和整洁。
八、施工队应严格按建设部110号《住宅室内装修管理办法》、《浙江省房屋装修管理办法》和《 室内装修管理规定》
九、装修完工后施工队和业主应向物业管理处申请验收。并交回进场《出入证》，如有丢失，扣除10元押金。
十、每项工程验收并经过一个月使用后，确认无损坏房屋和其他违章现象的，物业管理处将退回施工押金。
为了给全体业主/使用人创造一个良好的生活、居住环境，保证居民的安全和健康，维护公共秩序，使每位业主/使用人能够在愉快的生活、共同创造整洁、和谐的社会环境，特制定以下规定：
一、凡是饲养宠物的业主（同住人），必须到物业办理宠物档案手续，备案存档；
二、小区养任何宠物不得占用公共区域，不得在楼宇外墙上悬挂各种笼舍，不得污染环境，妨碍他人休息；
三、业主/使用人所养犬类，必须获得当地公安机关核发的养犬登记证和动物防疫监督机构出具的动物健康免疫证，每年须定期到当地公安机关做养犬登记证年检；
四、业主/使用人所养犬登记证原件及复印件需要到物业服务中心客服部进行登记备案；
五、本小区提倡文明养犬，禁止无证养犬，禁养市公安机关命令禁止的大型犬、烈性犬；
六、养犬不得干扰他人的正常生活，犬吠影响他人休息时，养犬人应当采取有效的措施予以制止，如拒不处理，物业公司有权帮助处理，所产生的后果物业公司概不负责；
七、携犬乘坐电梯时，应当避开乘坐电梯的高峰时间，并为犬戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼，避免咬伤他人；
八、不得携犬进入公共绿池、商业区、幼儿园、会所、办公区等场所；
九、携犬出户时，应对犬束犬链，由成年人牵领，携带养犬登记证，并避让老年人、残疾人、孕妇和儿童，避免发生意外；
十、因犬伤害他人的，养犬人应当立即将被伤者送至医疗机构诊治，并承担经济和法律责任；
十一、携犬出户时，应随身携带宠物便带或垃圾袋，及时清除犬只所排泄的粪便。对未能及时清理犬只粪便的行为，物业公司有权要求养犬人进行清理，对拒不执行的，物业公司有权公布其养犬户主的房间号，张登版面；
十二、养犬人饲养的犬侵扰他人休息时，物业公司以书面责令整改无效后，有权通过公安机关予以制止及通过法律诉讼向养犬人追讨赔偿；
十三、定期为犬注射预防狂犬病疫苗；
十四、在本物业区域内，物业公司将不定期进行灭鼠药投放、虫害喷药等工作，请各宠物饲养人留意您的宠物安全，否则，造成宠物的死亡，物业公司概不负责；
十五、饲养人对病犬、伤犬、死犬应当妥善处理，不得随意弃置；
十六、对违反本规定的养犬行为，每位业主/使用人都有权指正、劝阻，或者向物业服务中心及有关行政部门举报，以便及时得到处理；
十七、发生狂犬病等疫病的业主/使用人应当及时向物业报告，并协助公安机关划定疫点，采取紧急灭犬等防治措施。
十八、本规定如有未尽事宜，将参照相关法律法规执行；
1.对监控设备系统每天接班时进行测试和检查,发现异常和故障立即报修,并做记录。
2.任何人(包括保安人员)未经保安部经理同意,不准查看监控录像带的内容。
3.录像带保存处要有防潮措施,避免录像带发霉。
4.新的录像带启用时应在标记栏上注明开始使用日期;每次录像后,注明录像时间,连续使用24个月更换新带。
5.定期擦拭监控设备,保持显示屏.录像机等设备清洁。
1.0目的
通过对小区车辆的管理,确保小区业主利益。
2.0适用范围
适用于居小区车辆管理
3.0职责
3.1护管班长负责对车辆管理工作的检查、督导;
3.2门岗队员负责对小区车辆出入的检查、管理;
3.3巡逻队员负责对小区停车车辆的检查、管理;
4.0内容
4.1发现有车辆需进入小区时,门岗应首先辨别是小区业主的车辆或外来车辆。
4.2如是由业主驾驶的车辆,应立正行举手礼,至车辆从前方驶过后礼毕。
4.3如是外来为业主送货的货车,应询问其所去的单元,并与业主联系,征得业主同意后由驾驶员出示有效证件更换《临时出入证》。
4.4如是探访业主的私家车,应要求其说明所去的单元、业主姓名,并与业主联系,征得业主同意后放行。
4.5如公安、警察、政府部门执行公务的车辆要进入小区,应要求出示证件,并检查核实。
4.6对所有进入小区的车辆进行登记。
4.7登记后的车辆予以放行。但所有货车、摩托车在非规定时间内一律不准进入小区。
4.8车辆离开小区时,应详细记录车辆离开的时间及相关事宜。
5.0车辆管理流程图
(略)
财务管理由公司财务部指导,在客户服务中心设专人负责收费和会计工作。按国家规定执行《施工、房地产开发企业财务制度》设立帐目。客户服务中心于每年年初对当年的财务收支情况作预算,预算内容包括:
收入:
1、物业管理费按当年管理合同约定及相应空房率作出预算
2、停车费依场地实际情况,按物价局审批的标准收费
支出:
1、人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额
2、人员相关福利费用按国家规定三金标准计提,工作人员工作制服、劳保费用核算
3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算
4、保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费
5、保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用
6、绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算
7、办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等
8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧
9、税费以预算收入按**市相关规定计提
10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用
●决算:
次年一月份对上年度实际管理收支情况计算,并与预算作总结对比,作出决算,同时再提出新的一年的财务预算。
3.11.2物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法
物业管理费可按业主的意愿采取每半年或三个月一期收费,代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前,由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为方便业主缴费,客户服务中心采取周一至周六有专人负责收费(可电话预约上门收费),以及征得业户同意后还可为业户办理委托银行代扣费用等多种收费方法。
3.11.3专项资金管理及使用
专项资金管理及使用:我司将严格按照建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》的相关规定加以执行。该规定中维修基金的使用,执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字[1998]7号)的规定,专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内,故较少使用。在此后的管理年度,我司每年会结合房屋年度维修计划作出预算,报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大维修事项,我司将在一周内向开发商或业委会提交维修方案,报批后组织实施。
3.11.4针对**市场能源费单独收取现状的说明
收缴办法及收费依据,根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的第二条规定:
a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。
b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费,物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定具体分摊办法,未成立业主委员会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行:
对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用,按户合理分摊。
电梯电费由物业产权人,按房屋的楼层分段按户合理分摊。
水泵用电按用水量为系数合理分摊。
变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。
物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养费用在公共维修金中开支;大额维修更新费用按国家有关规定执行。
总则
第一条：为提高XX小区物业服务质量，提升服务品质，规范保洁课内部各项家政保洁服务管理制度，使各项管理标准化、制度化，从而提高办事效率，增加家政服务管理透明度，特制定本制度。
第二条：本制度内容所包括：保洁员酬劳制度、服务工培训考核制度及业户投拆处理制度、家政保洁服务注意事项及准则、服务工作制度流程图。
第三条：本制度仅适用于XX小区。
◆保洁员酬劳制度
第四条：从事当天家政保洁工作员工视为正常工作出勤，并且保洁员还将会提取房间清洁总费用的20％为额外酬劳。
◆员工培训考核制度
第五条：员工上岗前，由课内主管进行思想品德、礼仪礼节、安全常识、保洁技能等规范化培训，一般采取实践和理论相结合，由专人负责培训。
第六条：员工培训期一般为7—10天，培训结束后，由课内主管或指定专人对服务工进行考核，考核成绩合格后方可上岗。
第七条：凡未经培训合格者无资格参加部门内相关家政保洁服务工作。
◆业户投拆处理制度
第八条：工作期间业主如提出更换保洁员，工作人员应详细了解原因，采取先调解，如调解不成应即时给予调换，如属员工本人过错应加强教育，犯有严重过错应及时上报公司负责人并及时解释处理。
第九条：工作人员如接到业户对服务工工作质量（不含责任事故）投拆，工作人员应在24小时内给于调解或处理，并将处理结果如实记录备案。
第十条：业主如对工作人员的正式（书面）投拆，当事人必须回避并如实报课内主管，由部门负责人协调处理。
第十一条：对家政保洁服务员工进行月评、年评、记扣分考核制度。凡员工工作人员违反部门相关制度规定的，根据部门制定的相关考核制处理；对于屡教不改或给公司造成不良后果或较大经济损失的，处相应以上罚款并作辞退处理。
第十二条：本规定未尽事宜，由部门负责修改，随时以“通知”形式公布实行。
◆家政保洁服务注意事项及准则
2、工作期间穿工装、佩戴工牌、仪表整洁、精神饱满。
3、文明服务，礼貌待人，服务态度要端正。
4、不做有损公司形象的事情，严禁偷、拿、索要业户财物，一经发现立即辞退。
5、绝对服从上级领导工作安排，团结同事，相互配合做好工作。
6、爱护清洁工具，损坏、遗失工具照价赔偿。
7、爱护业户家所有物品，物品损坏相关保洁员照价赔偿。
8、爱岗敬业，在规定时间内保质保量完成工作。
9、家政保洁所使用的工具必须与日常保洁工作所使用的工具独立分开。
10、家政保洁所使用的物耗，由课内主管单独做好申领、使用的记录，定期盘点、补充。
11、牢固树立安全第一的思想，确保安全操作。例如：清洁作业时不得用湿手接触电源插座。
第十三条：本规定从公布之日起执行，本制度最终解释权归本部门所有。
高档小区智能停车场管理制度
1、停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。
2、停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户ic卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。
3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。
5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。
6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。
7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。
8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得徇私舞弊，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。
1.目的
为确保本小区车辆安全，为住户提供良好的场地服务。
2.适用范围
本小区停车场
3.规定
3.1本区停车场实行24小时值班制度，由本管理处管理人员负责管理，车辆可随时进出、停放；
3.2本区停车场实行有偿服务，车主须凭车辆进出卡进入停车场；
3.3车辆进入：车辆进入车辆必须服从管理人员的安排，征的管理员的许可后方可进入。进入时，司机须向管理人员递交该车的有效证件后，管理员发给停放证并登记牌号、进入时间、外表配件是否齐全，以备查阅。
3.4车辆停放：车辆停放时注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围的车辆保持适当的距离，不得对其他车辆的进出和使用造成阻碍。车主必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车里贵重物品随身携带。管理任指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部损坏，如有，应知会车主并登记。
3.5驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆安全，并在出口处向管理员交回停车卡，管理员核对车牌，将有效证件归还业主，方可驶离；
3.6管理人值班期间认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开停车场，不得让亲朋好友和其他无关人员进入，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。交接班时核对车辆与登记表是否相符，并签字交接；
3.7停车场内不得练习车、修理车，禁止装载有毒、易燃易爆与其他危险品进入小区。
管理要求
(1)装修施工期限:一般工程为45天，最长不超过60天，如确需延期，须办理延期申请。
(2)施工时间:上午7:30时至12:30时，下午14:00时至20:00时。其他时间，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工，具体装修时间如有变更，以最新通知为准。
(3)装修垃圾清运
a、装修垃圾必须'袋装化'，按指定电梯自行运至服务中心指定的装修垃圾堆放点，清运时间为每天下午18:00-20:00时。
b、装修材料如有必要使用电梯运输，必须使用服务中心指定电梯运输，材料的体积及重量限额为:长1.2米、宽1.5米、高2.2米、重900公斤内，不允许运输超长超宽超重材料。电梯内和公共区域禁止使用金属车轮的运货手推车。
c、施工过程中，所有材料、工具及废物等在任何时候都必须放置在所属单元内，不允许放置在公共走廊或其他公共区域。
(4)装修施工人员禁止留宿，如需加班须向服务中心提前申请。
(5)施工用电、用水不允许私自在户外接驳，因装修不当造成管路堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，有业户负责修复和承担相关费用，必要时时须赔偿损失。
(6)业户应确保施工单位不会对楼宇的`设备、设施及装修造成任何损坏，如有任何损坏，有服务中心安排维修，费用及管理费(维修费用×15%)由业户承担
(7)装修若需动用电焊等明火作业，必须向服务中心提交《明火动用申请表》，经审批同意后在消防管理人员的监护下方可作业。
(8)修期间，请关闭单元大门，以免尘土飞扬或噪音影响他人。
(9)在装修施工期对单元的安全负责，并按消防局有关规定配备消防灭火器(每50
一、维修资金是业主委员会和物业使用人委托代管的基金。
二、维修资金来源按政府有关规定。
三、维修资金用于房屋共用部位(指承重结构部位,含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础,外墙面,楼梯间,走廊通道,门厅,楼内存车间等)的维修和共用设施设备(指共用的上下水道、共用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、室外停车场等)的维修。
四、维修资金按财政部财基字{1998}7号《物业管理企业财务管理规定》,应专户存储、专款专用,利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。维修资金的帐务处理按财政部财基字{1998}7号《物业管理企业财务管理规定》执行。
五、维修资金的使用由物业管理公司提出,经业主委员会或业主大会批准,报物业所在地区房地产管理局核准,由存放银行按核准的'开支方案,凭工程进度拨付款项。
六、物业管理公司根据小区房屋共用部位和共用设施设备的情况,提出维修更新方案和计划,报业主委员会审核批准,每年分二次向房管局申请。
七、维修资金使用的具体事宜按福州市人民政府榕政综[1998]318号文件执行。
八、维修资金的使用情况应每半年公布一次,接受业主和房管局的监督
保安管理:
在绿色住宅小区保安管理方面主要从技术设备防范和人手管理防范着手进行管理:
一、依靠技术设备防范管理方面有:
1、各小区主要出入口、通道设置闭路监控系统,各监控镜头连接监控中心系统,实现24小时监控。
2、各小区主要出入口、通道设置车辆出入ic卡闸杆系统。
3、各楼宇楼层内设置有消防监控喷淋装置,并连接到消防监控系统,可以及时发现和通报火灾,并及时采取有效措施,控制和扑灭火灾。
4、各梯间大堂出入口设置有可视对讲系统,可以与住宅小区物业管理中心或小区警卫有线或无线通讯,从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
二、在绿色住宅小区人手防范管理方面:
1、对物品出入放行等情况进行核实登记。
2、对外来人员来访进行登记管理,控制闲杂人员进入,有效加强了社区安全防范。
3、对出入车辆实行放行凭条登记管理,作为车辆出入凭证,从而起到防盗等安全保护作用。
4、对辖区内出租房进行登记管理,清楚辖区出租房居住人员情况,并实施有效管理。
5、保安通过不定时、::定点对辖区实行24小时巡逻、监控管理,及时发现问题,并采取有效措施,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
三、绿色住宅小区建设及管理规章制度:
1、实施《社区文化建设管理制度》,不定时开展社区文化活动,提高社区生活质量,创造社区和谐居住环境。
2、实施《设备维修保养服务管理制度》,并设水电运作组、土建维修组对辖区内的公共设备、设施及时维修保养,确保设备正常运作。
3、实施《安全防范管理制度》,对小区实行24小时临控,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
4、实施《装修监控管理制度》,根据国家装修管理规定,对不符合环保、消防安全的材料进行有效地控制。
5、实施《清洁卫生环境管理制度》,对生活垃圾实行日产日清,并定期对虫害进行消杀,营造良好的小区卫生环境。
6、实施《绿化环境管理制度》,有独立的苗莆,定期对小区绿化进行维护。
7、制订《突发事件应急处理管理制度》,对台风、洪灾等起到操作指引作用,极大地避免业主的生命财产受到损失。
8、实施《业主(住户)投诉处理、服务管理制度》,对业主投诉问题及时处理,并提供优质服务,为业主营造一个温馨、舒适、安全的居住环境。
（一）全面开展防火巡查。住宅小区物业管理部门要建立健全消防安全管理制度，明确消防管理人员，落实日常消防安全管理，加强对小区内消防通道的日常巡查检查，及时消除火灾隐患，确保消防通道尤其是消防车通道，以及相关安全出口保持畅通。消防车通道上若需设置石墩或其他障碍物，应设置可移动式，紧急情况下可迅速移除。
（二）严格落实法律责任。《消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭消防车通道。单位违法，可依据《消防法》第六十条处五千元以上五万元以下罚款；个人违法，处警告或者五百元以下罚款，若经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用有违法行为人承担。《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第二十七条规定：高层建筑的消防车通道应当按照规定设置明显标志，并加强日常管理。划定、设置停车泊位、设施时，不得妨碍消防车通行。不得在消防车通道出入口设置固定隔离桩等设施。有关单位和个人违反规定的，可依据《江苏省高层建筑消防安全管理规定》第五十二条责令限期改正，逾期不改正的，严格按照法律法规加以处罚。
（三）加强消防通道管理。住宅小区物业管理部门和小区业主要自觉增强安全意识，学习消防常识，加强日常检查，共同维护小区消防通道的正常秩序，确保消防通道，尤其是消防车通道时刻保持畅通，切实维护自身权益及小区公共消防安全，全力保障自身生命财产安全。
（四）积极开展宣传演练。住宅小区物业管理部门要成立专门的保安防火应急队伍，经常性开展消防常识及消防技能的培训和宣传；小区业主委员会和所有业主要积极配合物业管理部门成立义务防火巡查队伍，每个单元设置一名“楼道长”，每幢建筑设置一名“消防网格员”，定期联合开展防火巡查、及时消除潜在的火灾隐患，并做好检查记录；物业管理部门要联合小区业主积极开展日常消防疏散演练，切实提高家庭防火水平以及小区整体防火自救能力。
物业项目(住宅小区)档案管理制度
1整体档案管理
档案资料的建立应与今后的创优结合起来,按照《全国优秀示范小区评分标准》的分类标准建立档案资料。
第一节基础管理资料
1.按规划要求建设、住宅及配套建设设施投入使用
1)工程规划许可证
2)施工许可证
3)工程总平面图
4)建设工程规划管理竣工验收合格证
5)国有土地使用证
2.办理接管验收手续
1)委托物业管理合同
2)工程建设施工建档移交清单
⑴幢建施、结施竣工图,建材合格证、分项分部评定资料;
⑵水施、电施、讯施、地下管网竣工图,分项、分部质检平定资料(复印件);
3)商品房质量保证书
4)房屋移交验收资料
5)设施设备移交清单及档案资料
3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1)物业管理有限公司企业法人营业执照(正副本)
2)物业管理有限公司组织机构代码证(正副本)
3)物管企业资质证书
4)物业管理有限公司税务登记证(正副本)
5)上级批文(文件)
4.建设单位在销售房屋前与选聘的物业管理企业签定物业管理合同,双方的责、权、利分明
1)物业委托管理合同
2)前期物业管理方案
3)物业移交及实施意见
5.购房人与物业管理企业签定物业管理合同,双方责、权、利明确总户数户,入住户,入住率为,签定的前期物业管理服务合同为份。(文件柜放置于)
6. 建立维修资金的管理、使用、续筹等符合有关规定
1)物业管理有限公司代管维修资金的财务管理制度
a)代管维修资金的`使用范围
b)代管维修资金的来源和筹集方法
c)代管维修资金的管理与使用办法
d)代管维修资金的移交
7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1)房屋使用说明书
2)公共管理制度
⑴治安管理制度
⑵消防管理制度
⑶门卫管理制度
⑷机动车停车场管理制度
⑸非机动车管理制度
⑹装修管理规定
3)政府有关文件
8.业主委员会按规定程序成立,并按规章制度履行职责
1)业主委员会筹备工作资料
⑴关于组建业主委员会实施方案
⑵业主委员会资料(详见业主意见调查表)
⑶业主委员会章程
9.物业管理企业制定创优规划和共体实施方案,并经业主委员会同意
1)创优规划
2)创优实施方案(附物业管理质量目标书)
3)物业管理优秀住宅小区达标申报资料资料
10.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位的工作标准并指定具体的落实措施和考核标准。
1)员工手册
2)文明礼貌用语及各专业服务语言流程规范
3)部门职责
⑴公司组织机构示意图(管理处机构示意图)
⑵员工手册
⑶管理中心职责
⑷财务部职责
⑸护卫部内务条令、岗位职责
4)部门工作程序、操作程序
⑴财务部管理制度
⑵客户服务中心工作程序
⑶工程部设备运行维修工作程序
⑷消防工作管理制度
⑸各种应急处理方案
a、火警、火灾应急方案
b、停电应急方案
c、护卫部突发事件处理措施
5)管理中心综合管理制度
⑴值班制度
⑵回访制度
⑶档案管理制度
⑷原始记录、资料管理制度
6)管理人员、员工考评细则
⑴管理人员考核细则
⑵财务管理人员考核细则
⑶维修人员考核细则
⑷清洁、绿化人员考核细则
⑸护卫员考核细则
⑹护卫部岗位目标管理考核办法
7)护卫部培训日程、训练记录
8)护卫知识考试资料
9)管理中心原始记录资料
⑴门岗值班记录
⑵监控中心值班记录
⑶紧急情况记录
⑷停车场车辆进出原始记录
⑸房屋装修管理记录
⑺值班记录
⑻回访记录
⑼维修派工单
⑽住户档案
⑾维修员值班记录
⑿设施设备巡查保养等记录
11.物业企业管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着工装、佩带明显标志,工作规范,作风严谨。
1)管理中心管理干部学历、职称、上岗证复印件
2)管理中心专业技术人员资格证、操作证
3)护卫员上岗证
4)员工劳动合同
12.应用计算机智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。
1)小区住户基本资料(备份文件夹类)
2)小区物业基本资料
3)办公文案
4)各类管理制度、文件夹
⑴护卫类
⑵财务类
⑶管理类
⑷保洁类
⑸经营类
⑹人事类
⑺业主委员会
⑻运行维修表
5)住户费用缴费统计资料
13.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定,至少半年公开一次物业服务费用收支情况。
1)年月--财务收支报告
2)向住户公布费用收支情况,资料
照片
3)物业管理费用标准批复
4)缴费通知单存根
14.房屋及公共设施设备档案资料齐全、分类成册,管理完善,查阅方便。
1)总平面图
2)共用设施设备及配电系统
3)可视对讲、监控系统
4)消防系统
5)背景音乐系统
6)光纤电视系统
7)办公用设备
8)各种警示牌、标识卡
15.建立用户档案、房屋及配套设施权属清册,查阅方便。
1)住户档案
2)商业用房业主档案(含用户)
16.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主及使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、反馈并及时处理,有回访制度和记录。
1)值班制度
2)回访制度
3)管理人员值班记录
4)维修工单存根及回单
5)设备巡查记录
6)护卫门岗值班记录
7)主动征求业主对物业管理服务的意见和建议
17.定期向住户发放物业管理服务工作征求意见,对合理的建议及时整改,满意率为%以上。
1)《客户意见征询表》
18.建立并落实便民维修服务,承诺制,零修急修及时率为98%,以上的返修率为2%,并有回访记录。
1)物管中心工作程序(见工作守则)
2)设备运行维修工作程序(见工作守则)
为保证小区内车辆的安全,各车主单位和个人应自觉遵守停车场的管理规定。
一、一切车辆进出住宅小区的岗亭、门卫室,应自觉停车,接受检查和登记。违者不予进出小区。
二、凡机动车必须整齐地停放在停车场指定的位置。
三、居民住户的单车不得停放在楼梯口、走廊,必须整齐地排放在各栋门口统一单车棚里。
四、任何车辆不得停放在小区的消防通道上。
五、车辆进出小区必须凭出入卡,方可放行。晚上12时后驶出小区的`车辆,一定要凭出入卡和该车的《机动车行驶证》和驾驶员的《机动车驾驶证》及居民身份证,经查验后方可放行。
凡违反以上规定,一律不予进出本小区。
为加强对小区机动车辆的管理，充分利用和合理配置停车资源，确保车辆遵章行驶、有序停放，创造一个优美、宁静的环境，特制定本规定：
1、小区设定专职车辆管理员，对小区业主(使用人)的车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案(含：业主或使用人姓名、房号、车辆型号、车牌号、车辆颜色、联系电话等)，对登记备案的业主(使用人)车辆，由小区物业服务中心发给出入大门通行证，通行证每年度换发一次。
2、小区机动车辆泊位分为地下车库、地面车库、地下车位和地面车位。对已出售给业主(使用人)的车库或车位，小区物业服务中心每月向其收取管理费;对无出售或不能出售的车位，实行有偿租用，地下车库或车位的月租费，根据市场价核定，不另收管理费;地面停车位的收费标准参照《杭州市区住宅小区机动车停放服务收费管理》办法执行，即：住宅小区业主(使用人)停放的私家小型客货车包月费每辆100元整、住宅小区业主(使用人)停放的公车包月费每辆150元整，不另收管理费;对在小区临时停车不超过1小时的，免收停车服务费。超过1小时的，每辆每4小时2元整，不足4小时按4小时计算。每天(连续24小时)停车服务费，每辆超过6元的，按6元收取。对长期租用车位的业主(使用人)，小区管理处应每年与其签订一次租用合同。
(因各地收费政策和标准不同，仅作参考)
3、对已出租的车位，小区物业服务中心负责做出已出租的标识，并设有专人管理，阻止和劝解其它车辆占用此车位。地面可出租的车位，优先出租给就近居住的业主，如就近业主不租，可租赁给其他业主。
4、已购置车库的业主，应自觉将车辆停入库内;临时进入小区的机动车辆，应按车管员指定的地点停放;所有车辆均不得在小区道路上随意停放;尤其禁止车辆在道路交叉口停放。对外来临时进入小区的车辆，执勤门岗应做好询问登记工作，发放临时出入证，必要时还应及时与业主取得联系，在征得业主同意后方可进入。
5、拥有车库的业主(使用人)在车辆入库后，应及时关闭车库门;停放在停车场的车辆，业主(使用人)离开后，须及时关闭车门、车窗，不要将贵重物品遗留在车内。车管员和保安员如发现车辆门、窗未关好，应及时通知车主，以防止车内物品失窃。停车场仅提供停车场地，并要求车管员和保安员加强巡视检查，如出现车辆丢失或车内物品被窃，应积极配合车主查找并提供其它帮助，但不负赔偿责任。
6、对业主(使用人)的车辆，车辆管理员应坚持对其车辆的门、窗及外表状况实行日常检查和每月大检查相结合的`方式实施，并做好必要的记录，发现问题应及时告知业主(使用人)。
7、小区道路和停车场严禁学习驾驶、试车，不得无故使用车载报警器，严禁随意鸣喇叭。
8、对进入小区载有业主的出租车须换证通行，对载有外来人员的出租车应谢绝入内。夜间22：00后，谢绝出租车进入小区。
9、对从小区驶出并携带较贵重或大量物品的非业主车辆，执勤门岗有权进行检查或要求做出说明。
10、大型货车、客车原则上不容许随意进入小区，如遇特殊情况需进入，因提前申请并征得小区物业服务中心的同意。
11、小区应设立机动车辆行驶标识，包括：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火等，业主(使用人)须遵章执行，出入大门应各行其道或先出后进。
12、车辆管理员和保安巡视员应确保行驶通道和消防通道的畅通，要做到管理有序，无乱停、乱放车辆的现象。对随意乱停或侵占已购(租)车库、车位业主利益的车辆，实行广大业主舆论监督、保安管制和社区交警共同管理的方法进行。
13、对所有进出小区的非业主车辆和出租车实行凭车辆出入卡进出，执勤门岗必需在卡上注明车辆进出的时间、车牌号、所访业主姓名、执勤门岗姓名，并应妥善保管好出入卡，不得丢失。
二、摩托车和非机动车的管理
1、小区如设有停车棚，应作好明显标记。存放车辆的业主(住户)必须按规定有序地停放车辆。
2、自行车出入小区大门时须下车推行。
3、外来人员的摩托车和自行车原则上不得进入小区。
4、小区治安巡逻员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。
5、业主自行车不得停放在单元楼道内。
三、地下车库(位)管理规定
为确保地下车库交通安全、道路畅通，车辆遵章行使、有序停放，特制定本规定：
1、严格遵守市交通管理规定，遵守各项车辆管理制度，确保“安全第一”的原则。
2、车库通道内禁止停放任何车辆。
3、车库通道、消防通道内禁止堆放任何杂物，确保车库通道和消防通道畅通。
4、车库内必须配备各种安全设施和标志、配备消防器材。
5、禁止把任何易燃、易爆、剧毒等危险物品带入地下车库。
6、禁止任何外来车辆、闲杂人员进入地下车库。
7、严禁任何货车、卡车、大型车辆进入地下车库。
8、车辆出入地下车库时，必须按规定的指示标识行使。
9、车辆进入地下车库后，必须停放到自己的车库(位)内，严禁占道停放，私占他人车库(位)，严禁压线停放。
10、车库内禁止鸣喇叭，限速行使，遵守车库停车标识，禁止涂改或覆盖车库内原有停车的标识和号码。
11、车辆进入地下车库停放后，必须关好车辆和车库门窗。
12、严禁在车库内清扫、清洗车辆及进行车辆维修、保养工作。
13、定时对车库进行清扫，定时打开车库内风机进行通风换气。
14、定时对车库进行巡逻检查，对停放不到位、占道停放等车辆进行纠正。
15、因过失损坏他人车辆、公共设施等行为的，责任人应照价赔偿。
一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。
二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的`指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。
三、收费标准：
1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。
2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。
3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。
4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。
5、本收费标准为20xx年度标准。
四、本通知解释权归物业管理公司。
一、小区大门口出入管理：
1、凡进入小区内进行施工的人员，必须在物业公司办理出入证，按照物业公司指定的门口出入，否则不准进入小区。
2、出入时主动出示出入证，不得使用过期、伪造的出入证，一经发现既予没收并进行处罚。无出入证者禁止入内。
3、出入小区车辆应进行登记，出门携带物品时应主动接受检查并进行登记，车辆储小区时装载的物品需办理出门物资搬运放行条。车辆不接受检查登记的一律不准离开小区。
4、携带物品必须接受保安人员检查并进行登记，对扰乱小区秩序者给予严厉处罚，造成事故或损失的要承担相关损失及责任，物业公司根据情况确定是否报相关部门处理。
二、园区管理：
1、施工人员到达单元门请主动出示出入证，无出入证者禁止入内。
2、施工人员在保安员处应主动出示所带工具、物品及工作地点、时间。否则不准入内。
3、施工人员进入现场应及时就位，不得在园区闲逛。
4、小区内施工现场严禁吸烟，严禁随地吐痰、便溺，一经发现除恢复现场清洁外，并进行严厉处罚。
5、禁止翻越小区围墙，一经查实给予严厉处罚后驱除小区。
三、施工现场管理：
1、施工人员进入现场必须佩戴出入证。
2、施工人员进入现场注意成品保护，不得损坏楼道公共设备设施或造成污染。一经发现，必须恢复原状或按照厂家价格赔偿，并接受管理单位处罚。
3、进入户内施工的人员，必须把户门关好锁好，不准敞门施工，杜绝无关人员入内。
4、户内施工的人员应负起成品保护的`责任，进入施工现场前检查户内有无损坏及污染，并告知安全员进行确认，否则视为户内无损坏无污染。
5、施工期间不得对其他成品造成损坏和污染，一经发现，必须恢复原状或按照厂家价格赔偿，并接受管理单位处罚。
6、楼内现场严禁吸烟，严禁随地吐痰、便溺，一经发现从严处罚。
7、施工完毕即清洁现场，经安全员确认无异常情况时，施工人员方可离开现场。
四、进入施工现场须知：
1、进入小区现场必须由施工单位负责人到物业公司签订现场施工管理规定。
2、进入小区施工必须遵守现场施工管理规定。
3、在小区现场施工对其他专业造成的损坏或污染应照价赔偿，并负责恢复原状。
4、对拒不服从管理并造成损坏且不与赔偿的，物业公司有权向地产公司上报并依据赔偿即处罚金额由其施工费中直接扣除。
5、现场施工管理规定已经地产公司相关领导批准执行。
1.目的
规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。
2.适用范围
适用于物业辖区内各类消防器材的管理。
3.职责
3.1消防管理中心负责消防器材管理的监督、检查工作。
3.2消防管理中心具体负责消防器材的管理。
4.程序要点
4.1登记入库
4.1.1从采购领回的消防器材应先进行检验。检验器材的性能、规格、数量、使用日期、使用范围等是否符合公安消防局的有关标准，验证数量和用途是否和申购单上的数据相吻合，凡不符合标准的一了;律退回采购。
4.1.2对符合标准的消防器材进行入库登记。
4.2领用与归还
4.2.1临时领用的消防器材须经消防管理中心班组长登记确认后，方可领出，用完后及时归还。
4.2.2平时用的训练器材由消防管理中心班组长领出。训练完后统一送还仓库保管。
4.2.3配置在每个消防控制中心的消防器材必须经当值消防员签字确认，并进行班次登记移交。
4.2.4配置在各部门、公共娱乐场所、电房、小区楼宇、小区安全员亭的消防器材，由消防管理中心主观和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的负责人监督其部门员工保管，消防管理中心定时检查。
4.2.5机电维修部、园林绿化部或其他部门须借用消防器材时，须经主观经理同意，将破旧修复的器材借给对方使用，归还时应将器材洗净凉干，由消防管理中心班长签收后入库保管，班长填写《消防器材借用登记表》。
4.3使用与维护
4.3.1战斗服、头盔、战斗靴：
a)战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救;
b)战斗服应洗刷干净，凉干后折叠放置于货架上;
c)不能将头盔拽动或垫坐，帽壳损坏时应申购调换
d)战斗靴不能用作便靴;
e)应将战斗服、战斗靴、头盔、安全带按照着装训练时准备器材的要领统一放置，便于快速接警出动时使用。
4.3.2水带、水枪：
a)水带(含接口)和水枪应合理配置于小区楼宇楼层的消防栓(箱)内、小区各安全员亭里;
b)水带、水枪只用于火场供水和平时训练;
c)水带用后应保持清洁、整齐、清洗凉干后卷放在货架上(岗亭或消防箱内);
d)水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开;
e)平时训练用水带(水枪)时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪震动甩打破损;
f)注意防潮、防震、防腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于通风干燥的地方。
4.3.3安全绳、安全带、安全钩、高空缓将器：
a)使用时应先测试安全绳的静电负荷，检查其牢固性，确认无任何断裂现象，方可使用;
b)使用安全钩时应先检查各部件的动作是否灵活，定期用4500牛顿的工作拉力作负重测试，发现问题停止使用;
c)安全带要端正清洁，半圆环、大方扣等活动部件要转动灵活。当出现破损、灼伤、恶化、磨损及变形时，不能用于高空作业;
d)高空缓降器应定期作拉力测试。保持绳索光洁，无腐蚀及磨损;
e)平时应刷洗干净、凉干后统一放置在货架上。
4.3.4消防斧及消防腰斧：
a)消防斧和消防腰斧用于火场破折;
b)消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿，存放于货架上;
c)消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使用。
4.3.5消防电话、对讲机、巡逻单车：
a)消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。电话应经常擦拭，防积尘、防污垢、防线路破损。办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟;
b)对讲机按《安全员警用器械管理标准作业规程》相关要点执行;
c)工衣由消防管理中心班长统一保管和发放;
d)巡逻单车应防雨淋和日晒，经常擦拭，保持干净光亮。单车只能在防火检查时专用，不能驶出小区和借给他人使用。
4.3.6登高二节拉梯(6米拉梯)：
a)二节拉梯用于楼层登高、救援、铺设水带;
b)二节拉梯在使用时应检查：
--梯子的螺栓、滑轮、挂钩及各部位连接处是否松动;
--梯登、侧板等竹木部位是否折断或损坏;
--拉绳是否断裂、破损，发现问题及时更换零部件或修理。
c)二节拉梯应置于干燥、通风的地方，防梯身变形、弯曲。
4.3.7室外消防栓：
a)室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个出水实验;
b)消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油;
c)用油沙头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫圈是否完好;
d)打开消防栓，检查供水情况，再放净锈水后关闭，并观察有无漏水现象;
e)外表油漆剥落及时修补;
f)消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。
4.3.8灭火器(“1211”灭火器)：
a)灭火器配置在小区安全员岗亭和楼层三、五、七的消防箱内，高层和超高层楼均配置有手提“1211”灭火器，电房、机房内均配备有推车式“1211”灭火器;
b)灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或剧烈震动。悬挂地点环境适宜温度为10C--55C;
c)压力表指针是否早绿色区域(如在红色区要检查原因，发现重量减轻10%，检查后要及时灌装);
d)铅封是否完好(一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封);
e)喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的行车结构是否灵活，有无检验标志;
f)喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)。
4.4器材保管
4.4.1消防管理中心班长应做好消防器材的统一保管，在其主管的领导下建立消防器材台账。
4.4.2保管要求：
a)消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚;
b)必须保持干净、整洁、无积尘;
c)存放的器材必须在接警时能及时取用;
d)所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经主管经理同意;
e)各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置;
f)存放的环境温度适宜;
g)配置在小区安全员亭的消防器材由当值安全员员保管，并进行登记移交，消防管理中心进行监督检查。
4.5维修保养
4.5.1消防管理中心班组长和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记、维修和日常保养。
4.5.2消防管理中心主管根据每月消防器材检查保养情况，对消防器材进行报废、充气和更换。
4.5.3一般维修由消防管理中心主管负责指导维修。
4.5.4需外委维修(或公安消防部门有特殊规定)的送公安消防局或安装厂家进行维修。
4.6消防管理中心主管监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均应有完整的记录，消防管理中心班长认真填写《消防器材保管记录表》和《消防器材配置统计表》，并将各类表格归档保管，保存期3年。
5.记录
5.1《消防应急器材检查登记表》
5.2《消防器材配置统计表》
5.3《消防器材保管记录表》
5.4《消防器材借用登记表》
6.相关支持文件
6.1《消防系统操作标准作业规程》
6.2《消防系统运行管理标准作业规程》
6.3《消防演习标准作业规程》
一、目的
加强停车场管理，确保业主车辆停放安全。
二、适用范围
适用于小区车库、露天停车场及其车辆的管理。
三、职责
1、车管员负责车库及其停放车辆的安全。
2、安保部主管负责对车库管理进行监督，发现问题立即指正处理，并对车管员工作质量进行考核。
3、安保部主管负责车库管理工作的日常检查，对查出的违纪现象、安全隐患等及时进行处理、报告。
4、安保部主管负责组织本规定的实施和车库管理的全面监控。
四、管理规定
1、对车管员的要求
（1）车管员必须认真执行本规定，礼貌待人，热情服务。保证车辆安全，维护车库良好行车秩序。
（2）车辆入库时，应认真检查，掌握车主的姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、车型、车牌号、座号等，并作好记录。车辆进库后，应引导车主在指定位置停车。确保车辆在车库内排列整齐，不阻塞通道。发现可疑情况或安全隐患，应立即处理。不能处理时应及时向上级报告。
（3）在车库内停车为有偿服务，车管员严格执行收费标准，遵守财经纪律，坚持原则，不得徇私舞弊。做到钱/票相符，日清日结。
（4）如发现拟入库车辆载存有易燃、易爆或有毒、有害物品时应坚决阻止，令其离开，以免发生意外。否则，应立即报告保卫部，情节严重，应立即向公安机关报告。
（5）车管员交接必须认真交接，并详细填写车辆交接班记录表。
2、车库标识标牌管理
（1）车库安全标识标牌由所在管理处经理、保卫部经理负责监管、维护，每周对车库（道）标识标牌进行一次检查，发现问题及时处理，确保标识标牌完好无损。
（2）车库进出口的停车库标识、行车路线指示、柱网警示线及车位号、禁鸣、减速标识，由车管员每日检查一次，保持标识清洁完好。如有被其他物体遮挡或埋压的标识、已坏、已脱落的标识，应作好登记，及时向管理处报告。
3、车库消防设施管理
（1）车管员每日对车库内的灭火器材、自动喷淋等设备设施进行检查，如发现消防设备设施被损坏、遮挡、埋压或有不合格时，应立即与管理处、保卫部联系处理。
（2）当工程维修人员对车库消防设施设备进行维护、保养时，楼盘保卫队应予以配合。
（3）管理处每周、保卫部每月应对车库消防设施进行一次检查，发现不合格应立即采取整改措施。
4、车辆入库操作程序
（1）车库入口值班人员对进入车库的车辆应严格进行检查，如有下列情况之一，不得让该车辆进入车库：
a、车辆有明显损伤，未通知驾驶员或车主签字认可或车主拒绝签字；
b、无牌照，漏油、漏水、带泥；
c、载有易燃、易爆或有毒、有害物品等危险或不明物品；
d、装有货物，未逐一登记或无法清点清楚。
e、汽车超高超宽。
f、三轮车
（2）经确认可以入库的车辆，入口值班人员应详细填写《停车登记表》。
（3）车管员针对不同车辆，按照公司收费标准进行收费。向驾驶员发放《停车库车辆停车证》或停车票据，同时开启挡车器。
（4）车管员每天核对票据与金额是否相符。并于17：00时前将当天收取的停车费交给管理处。
（5）车辆通过入口后，值班人员应立即放下挡车器。
（6）车库不准乘客进入，并谢绝参观。
5、车辆停放、管理
（1）车库无关人员严禁入内。
（2）入库停好后，应请车主关好车窗、调好警备状态，并将车内贵重物品必须带走，不得在车上过夜。
（3）严禁在场加放燃油、保养或清洗车辆，如必要时，须经车管员同意，并加强安全措施。
（4）车管员应每小时巡查一次，密切注意库内车辆的安全和停车、行车秩序，防止其乱停乱放、超速行驶或撞坏公司财物。对不按指定车位停放的车辆应劝其立即改正。并在《车库值班记录表》上作好巡逻记录。
（5）禁止在车库内学车、修车、洗车。
（6）车管员遇车主不配合时经过耐心劝解无效或因不予配合造成责任事故，可采取适当措施对车辆驾驶员进行控制，保护好现场。并立即向上级报告，等待来人处理。
6、车辆出库操作程序
（1）车库出口值班人员检查出库车辆驾驶员或车主交回的停车证，如有下列情况之一者，不得放行，并立即通知所在保卫部。
a、无停车证；
b、交回的停车证与停车证存根号码不一致；
c、交回的停车证与该车辆不相符；
d、驾车入库的驾驶员出库时，如换开另一辆车出库，无正当理由；
e、载货车辆所载货物与该车辆的进场登记情况不致；
f、车库内车辆原驾驶员另派他人前来取车时，无车辆行车证和原停车证，或拒不出示取车人《身份证》进行详细登记者；
g、不按收费标准交纳停车费。
（2）检查核对无误后，开启挡车器放行。
（3）车管员等发现有偷车嫌疑时，对嫌疑人可采取以下措施；
a、立即通知所在人安保部主管，情节严惩时应通知警方。
b、记下被盗车辆车牌号、颜色及车型。
c、记下偷车嫌疑人人数、相貌、服饰及是否持有凶器、车辆行驶方向。
d、安保人员赶到现场后，应立即控制局面，采取相应措施进行阻止，经初步确认后将嫌疑人扭送公安机关处理。
e、安保部作好相应治安案件记录。
（4）车辆驶出后，车库出口值班人员庆立即放下挡车器，并将驶出车辆车号和驶出时间记载于《停车登记表》上。
7、车辆被盗、被损事件的处理
（1）当车管员发现训内的车辆被盗或损坏时，应立即通知车主或其驾驶员，并报告保卫部经理。
（2）如停车、出车时发生车损事故，车管员不得放行肇事车辆，并保护好现场，及时通知受损车主或其驾驶员。
（3）如因车库内建筑物或施工方抛物砸坏车辆，车管员应立即制止，保护好现场。并通知责任方及相关人员，对造成的车辆被损情况进行确认、赔偿。
（4）车库内各种车车无论何种原因造成实效或损坏时，车管员均应认真填写《车库值班记录表》，如实写明车辆进入时间，车位号，发生事故的经过、时间、责任人及其联系电话等。
（5）车辆被盗
，经保卫部确认后，协同车主向当地公安机关报案。
（6）车辆被盗被损事故发生后，应提醒被保险人立即通知保险公司。
（7）保卫队配合所在管理处撰写事故报告。组织事故原因分析、调查，拟定处理方案和纠正预防措施。并组织实施。操作程序：
a、收集事故记录，通知车辆投保的保险公司到场处理。对车辆事故、纠纷的原因进行调查。
b、根据职责权限对发生的车辆事故纠纷进行妥善处理、调解，并撰写《事故报告》。
为了保障大厦安全，全面细致的对大厦各角落进行检查，消除各种不安全隐患，确保大厦及其内部业主、租户财产不受侵害，特制定如下职责、规范：
A、巡逻岗岗位职责
1、按规定的路线巡逻，认真做好《保安部巡视记录》及《保安部消防巡视记录》。
2、对巡逻区内的可疑人员和物品，进行监视、盘问和检查，发现问题及时报告。
3、熟悉巡逻区内的设施、设备，发现问题及时报告管理处。
4、制止巡逻区内的打架、滋事等事件。
5、清理乞讨、乱摆卖、发广告等闲杂人员、清理无证装修人员。
6、配合各岗位值班人员，共同维护本辖区的秩序。
7、发现水浸入室、火警、天然气泄漏等情况，或发现盗窃、抢劫等刑事案件，按规定办法处理。
8、检查车场内停放的车辆，防止丢失和损坏。
9、严格执行交接班制度，做好当班记录，交待清楚本班应注意的'事项。
10、任何情况下不准与租户发生冲突，处理问题先敬礼。
B、巡逻岗操作规程
1、巡楼
从地面乘电梯上顶楼，出电梯后上楼顶（包括机房）巡视，之后逐层向下步行巡视，并在每个巡更点上录入巡更信息。巡逻过程中纠正违章或盘查他人时要使用文明用语。 2、巡楼工作内容
看：电梯机房、风机房、公共照明情况、电梯按钮、消防设施、火险隐患、防火门、消防通道，可疑人及物品、装修、公共设施、卫生、租户单元门、租户是否有水溢出门外等。嗅：燃气味、各种特殊（可疑）气味等。
听：超时装修声、租户屋内的异常响声、求助声等。问：盘问可疑人员。
做：发现问题及时做出相应的处理。如：发现火警立即报告并采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报有关部门及时处理，看到地面上的烟头、纸屑等顺手拾起来等。
3、巡外围
按规定的巡逻路线巡视。
巡逻工作内容，除参照“巡楼工作内容”执行外，还要注意看大厦的外观情况，发现情况立即向管理处领导报告。
4、巡车场
按规定的巡逻路线巡视。
巡逻工作内容，除参照“巡楼工作内容”执行外，要协助车场保安员维护场内的秩序，疏导交通。
1.0目的： 确保安全，维护正常的'工作秩序。
2.0适用范围：小区的安全防范工作。
3.0主要内容：
3.1值班人员必须坚守岗位，提高警惕，熟悉小区的地理环境。
3.2值班人员一定要熟悉小区安全防范的监控设备及措施，能够熟练掌握及操作。
3.3接班后一定要仔细检查小区的每一个角落，包括门窗锁，看是否有可疑情况。
3.4建立交接班制度，详细记录工作情况，如有情况必须清楚时间、地点及如何处置等。
3.5定期对各设备进行保养、检查，发现故障或问题及时排除，确保系统正常运转。
3.6严格遵守公司安全防范制度，不得随意将公司的工作机密及当班情况泄露。
3.7小区大厦严禁违规明火作业，若需必须经管理处同意有并专人在现场监管操作。
3.8严禁在小区内烧香拜神或乱烧垃圾。
3.9严禁在小区内乱接、乱拉、供配电线路。
3.10严禁在消防通道作业或堵塞消防通道。
3.11严禁私自挪用消防设施器材，及时进行设备的保养工作，确保正常使用。
3.12严禁三无人员进入小区。
3.13严格执行，人防、技防的安全防范措施。
4.0基本要求：
4.1落实制度要严格，不出现人防失误造成安全事故。
为了进一步规范管理运作,加强群众监督,依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》有关物业管理法规、政策,特制订本制度:
一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括:管理服务费和本体维修基金(以下称本体基金)、电梯、智能系统运行费的收入和支出情况。
二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入;管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。
三、本体基金的收入参照深圳市指导标准按0.25元/平方米向全体业主收缴;其支出用于房屋共用部分的维修养护,本体基金30%用于房屋本体共用部位的日常维护和零星小修,其余70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程;用于中修以上维护工程时须经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意。
四、管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理,并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
五、管理服务费、本体基金的收支项目,由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次,接受有关部门和业主的监督和咨询。
六、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布,过期到管理处查询的形式。
七、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目,须向全体业主书面说明。
八、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑,请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正,须另行在宣传栏内公布。
为了规范x小区电动车辆管理，给业主电动车充电提供方便，结合实际，特制定以下管理规定，望共同遵守执行。
1、充电站仅x小区业主电动车充电使用，外单位及其他人员不得使用；
2、本设备可以同时提供 10辆电动车充电，充电时需自带充电器，在机子上按下某一路的控制按键，刷卡（或投币）后，系统就会给对应通道的插座供电，同时屏幕会显示工作状态及时间，找到对应的插座后可充电；
3、充电站实行刷卡（或投币）充电管理，刷卡或投币1元可以充电3个小时，以此类推；
4、本设备上对应的一个插座充一辆电动车，严禁一座多充现象；
5、电动车需按秩序停放充电，充电时长不得超过6小时，不充电或充电完毕的车辆不得停于此处，应停放到指定的位置，以方便下一辆电动车充电；
6、充电站的供电时间为早8：00至当日晚上10：00，请业主提前计划好充电时间；
7、因充电时间过长，充电器、电瓶、线路陈旧老化、电动车倾倒等原因而引起的火灾及其他伤害，造成损失的由车辆所有人负责；
8、电动车内严禁摆放贵重及其他易燃、易爆物品，违者后果自负；
9、充电站发生故障时，请及时告知物业管理处，不得自行处理；
10、请自觉爱护充电设备，损坏照价赔偿；
11、需要购买充值卡的业主，请到物业管理处办理。
联系电话：
物业管理处
20xx年xx月xx日