在人们越来越注重自身素养的今天，报告的使用频率呈上升趋势，报告中涉及到专业性术语要解释清楚。那么报告应该怎么写才合适呢？
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(6)生活饮用水源的卫生防护地带。
(7)民族宗教风俗有特殊要求的地区。
§4.3 厂址选择
在实际工作中，具体厂址的选择不一定要与建设地区的选择分开，往往是厂址选择与建厂地区的选择合并进行。两者通常是相辅相成、相互牵扯地交叉进行的。在可行性研究报告中，如果需要，可以分别叙述。
选择厂址通常是随基本建设程序的各个工作阶段逐步深入的。项目建议书(初步可行性研究)阶段需提出厂址初选意见；进行可行性研究时，应提出具体厂址的推荐建议；进图初步设计阶段时，对厂址的各种条件需作详细勘查和落实，最终确认厂址，标定四周界址。
§4.3.1 厂址多方案比较
建设地区选定以后，就在这个地区内选择若干个可供建厂的地段，作具体分析比较，从中选取一个比较理想的厂址。并编写厂址选择报告作为可行性研究报告的附件，研究报告中仅需叙述选择要点和厂址的主要优缺点。有关选厂所需的调查资料、勘察和测量资料、取舍理由、论证等均应编写入选厂报告内。确定厂址，须作多方案比较，一般可按下列内容进行。
(1)地形、地貌、地质的比较。
① 工厂输出、入交通线、供电、取水、排污等与外界产生直接关系的方位、地形。
②平整土地、防水、防洪、废渣堆置、四邻地物。
(2)占地土地情况的比较。比较占用耕地、林地、荒地、山坡等面积的比例，以尽可能少占耕地、林地为原则，作出占地用地情况的评价。
(3)拆迁情况的比较。包括原有地面建筑物需拆除的数量、原有居民需迁移的人数及拆迁安排等条件和难度的比较。
(4)各项费用的比较。由于各个可供选择地段条件不同，在费用上会产生较大差别，需作多方案比较。
①土地费用。如土地购置、拆迁、场地整治、青苗赔偿以及土方处理等费用比较。
②交通运输整治费。如需要建设或整治的运输线路，转运场站等费用比较。
③基础处理费。如不同工程地质需用不同地基和基础处理的费用比较。
④取水、防洪、排污设施所需费用比较。
⑤抗震所需费用比较。
⑥环境保护、生活设施等费用的比较。
§4.3.2 厂址推荐方案
(1)绘制推荐厂址的位置图。在有等高线的地形图上标明厂址四周界址、厂址内生产区、生活区、厂外工程、取水点、排污点、堆场、运输线等位置及四邻居民点和主要生产企业的相互位置。说明对生产要求的适应性和合理性。
(2)叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由。说明工程地质、水文地质、气象等自然条件符合建厂要求的理由。
(3)环境条件的分析。
(4)占用土地种类分析：
① 占用耕地面积占总占地量的比例；
② 占用林地面积占总占地量的比例；
③ 利用荒地面积占总占地量的比例；
④ 利用山坡面积占总占地量的比例；
⑤ 需要拆迁的面积和估计所需的费用；
⑥ 推荐厂址的主要技术经济数据。
第五章 工厂技术方案
技术方案是可行性研究的重要组成部分。
主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程、重要设备及其相应的总平面布置、主要车间组成及建筑物结构型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其它工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。
§5.1 项目组成
凡由本项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、生产后勤、运输、生活福利设施等，均属项目组成的范围。
各单项工程和配套工程需按其性质加以分类，一般可分为：生产车间或工段；辅助生产车间或配套工程；厂外工程；生产后勤车间或设施；生活福利设施；其它单项工程。
如有自成体系需单独撰写分项可行性研究报告的配套工程，如自备热电厂、水厂、铁路、专用线等，应列出工程的名称、分项可行性研究报告的的编号。并将工程的投资列入项目总投资内，分项研究报告列为附件。
§5.2 生产技术方案
生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术(包括专利或专有技术)、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。选择技术方案必须考虑：技术是否是先进成熟的；是否适合所用的原料特性；是否符合产品所定的质量标准；能否适应拟建地区现有工业水平；在维修、操作、人员培训等方面是否有不能克服的障碍；所需投入物的规格和质量能否满足生产要求，并与地区的技术吸收能力、劳动力来源相适应等。
§5.2.1 产品标准
叙述本项目主要产品和副产品的质量标准。如国家一级标准、行业标准等。并将选定的标准与国家标准、国际常用标准作比较说明。
§5.2.2 生产方法
使用同一种原料生产同一种产品，如有不同的生产方法时，在可行性研究阶段需要作方案性选择，根据产品用途、质量和成本等因素择优确定。对选定的方法需要说明生产方法的名称及主要特征、选用的理由以及与其它生产方法比较的利弊。
在选用专有技术、专利技术时，应说明取得技术来源、专利号、技术特征，还需说明专利和技术转让费的金额及支付方式。
§5.2.3 技术参数和工艺流程
工艺流程系指投入物(原料或半制品)经有次序的生产加� 在生产过程中规定的各种技术条件和数据，� 工艺流程和主要技术参数，在可行性研究阶段需要结合产品质量、生产成本、各种消耗等要求，选取最佳方案。
在可行性研究阶段只叙述若干主要车间的工艺流程，一般车间可从略。
§5.2.4 主要工艺设备选择
主要工艺设备系指工艺流程中的重要设备(包括专用设备和通用设备)，应按车间、工段分别叙述所选取设备的名称、规格、型号、数量和来源。需要从国外引进的设备，则应详细论述引进的必要性，引进的必要性，引进方向和选择方案比较。主要设备选型是生产的技术水平和经济合理性的具体表现，必须作多方案比较后，确定主要设备的规格型号与来源。
(1)按车间、工段编列主要工艺设备(包括计算机集中控制站室的装备)一览表。需要引进的设备(包括备品备件)应单独列表。引进设备还要说明引进必要性、备品备件的来源、国内分交方案，引进设备外汇来源及引进计划。
(2)一般设备(除已列入表内的设备以外的其它设备)在可行性研究阶段一般不作详细选择，但需按车间(工段)参照现有同类型、同规模生产厂所用的一般设备估算本项目应予装备的设备数量，或采用行业中惯用的比例指标推算出本项目，本车间所需一般设备的数量。
(3)全厂计量设施的配置原则和要求。
(4)设备费用估算。主要设备可根据询价、协议意向书中价格等分别估算，一段设备可综合估算。
§5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
单位产品所用材料、燃料、动力等的消耗指标选取的来源有：
(1)现有生产厂的消耗定额高低值的平均数；
(2)同型号设备的实际运转时的消耗值；
(3)通过生产试验测定及分析推算；
(4)设备出厂时的说明或订货合同规定值。可行性研究中，可结合本项目技术方案特征，确定主要原材料、燃料、动力消耗指标值；
(5)撰写主要原材料、燃料、动力消耗指标表。消耗指标不同于前面所列的原材料、燃料及动力需用量，消耗指标纯属生产过程中需要的或消耗的数量，不包括其它因素如：运输、储存的损耗。消耗指标与所用生产技术的先进程度有关；同一种设备不同型号的，又同生产管理和操作水平直接有关，因此常被用作企业间衡量经营管理水平的指标。
§5.2.6 主要生产车间布置方案
在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，应就设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料的输入和流向、操作要求等作通盘的研究，选择车间布置方案。车间布置方案要求达到物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便。
主要生产车间布置方案要求提出车间布置简图、主要标准尺寸和技术说明。
非主要车间布置方案要求提出建筑面积、平面尺寸、层高等估算和建筑物特征。
§5.3 总平面布置和运输
§5.3.1 总平面布置原则
总平面布置应根据项目各单项工程、工艺流程、物料投入与产出、废弃物排出以及原材料储存、厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件、生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。达到工艺流程(生产程序)顺畅、原材料与各种物料的流送线路最短、货流人流分道、生产调度方便，并考虑用地少、施工费用节约等要求。总平面布置还应考虑到企业今后发展的方向、与外界的交通联系线路等外部因素的合理安排。在确定了总平面布置原则并绘制总平面布置后，需估算厂区场地平整、建、构筑物基础、管沟、路槽地下工程等全厂土石方量，并说明余缺量的走向与来源。
§5.3.2 厂内外运输方案
根据工厂的投入物、产出物与废弃物的总量，按其不同种类、不同运输方式与运输工具分类说明，从运量、运距、运输成本、运输负荷变化以及投资与经常费用等方面加以分析。确定和推荐经济、实用的运输方案。运输方案的确定要包括全厂运输量分析、运输设备选择和厂外、厂内运输方案的说明，其中厂内运输方案要求作到与生产有机配合。
§5.3.3 仓储方案
论述原材料、燃料、主要辅助生产物料主副产品的年周转次数；储存期(可供生产需要的天数);储存方式(散堆、包垛、罐储);装卸及搬运方式等方案设想和要求，对用量较大的大宗货物以及易燃易爆危险物品的仓储方案，应专题叙述。
§5.3.4 占地面积及分析
建设项目用地，应遵循保护、开发土地资源、合理利用土地的方针，尽量少占耕地，在可行性研究报告中，要估算占用土地数量，并分别估算生产区、生活区、原料基地占地面积，计算土地利用系数、生产区场地利用系数、全厂绿化系数、占地用地面积等指标。
在占用土地分析中，还需同时说明需要拆迁的原有建筑物、构筑物的数量、面积、建筑类型；可利用的原有建构筑物的面积，拆迁后原有人员及设施的去向，项目需要支付的赔偿费用。并对可能的不同拆迁方案进行拆迁费用及征地费用的比较。
§5.4 土建工程
土建工程是指工厂所有建筑物、构筑物的建筑与结构设计。在可行性研究阶段仅需对主要生产厂房、重要构筑物以及特殊基础工程作原则性的叙述和方案选择建议，如采取的建筑形式和标准、结构造型、基础类型和需要采用的重要技术措施等。对一般建(构)筑物只作综合说明、估算工程量、选取单位造价指标等即可。对全厂所有建(构)筑物的工程量，造价以及三材用量。视单项工程的大小，可采用不同方式进行估算。
§5.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
按生产流程顺次列出主要建(构)筑物名称、建筑面积；建筑形式和标准、建筑材料的选用要求；特殊要求(防腐、防爆、防火、隔音、隔热等);消防及报警设施选用标准和要求，应遵守的设计规范名称。
对一般建筑物可以列出工程量、建筑面积作综合性说明。
结构设计的依据，主要是建构筑物的结构造型、地基处理方案、建构筑物基础造型及对施工的特殊要求。
对需要进行抗震设计的，要有地震烈度确定依据、地震设防标准及设防方案的选择及说明。
§5.4.2 特殊基础工程的设计
遇有不良地质条件的项目或重要建构筑物与大型工艺设备的基础工程，应进行特殊基础工程设计，提出设计方案的选择建议。
对需要防震动，防腐蚀及其他有特殊要求的建筑物以及对基础沉降有严格要求的工艺设备的基础工程，需作专题研究，提出设计方案的选择建议。
§5.4.3 建筑材料
分析拟建地区可以提供的建筑材料名称、规格、运输条件、预制构件的最近供应点和可提供的最大构件规格及制作能力。需由外地供应的应说明主要建筑材料名称及供应点。对项目施工时需要解决的主要问题要单独说明，如需说明特殊工程的施工组织与机具、大型或大宗预制构件的来源等。
进行三材用量估算，撰写建筑材料用量估算表。
第六章 环境保护与劳动安全
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度。同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
§6.1 建设地区的环境现状
(1)项目的地理位置(附平面图);
(2)地形、地貌、土壤和地质情况；江、河、湖、海、水库的水文情况；气象情况；
(3)矿藏、森林、草原、水产和野生动物、野生植物、农作物等情况；
(4)自然保护区、风景游览区、名胜古迹、温泉、疗养区以及重要政治文化设施情况；
(5)现有工矿企业分布情况；
(6)生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
(7)大气、地下水、地面水的环境质量状况；
(8)交通运输情况；
(9)其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
§6.2 项目主要污染源和污染物
§6.2.1 主要污染源
分车间叙述产生污染物的装置、设备、生产线及其投入物、产出品和排出物的品种、数量、排出方式，产生震动和噪声、粉尘、恶臭、有毒气体的装置和车间；易燃、易爆、剧毒物料的运输线路(指厂内外自运)、储存库站位置；放射性物料及放射性废弃物的运输线路、储存和使用场所及其位置。
分析污染物的性质、成分、数量、危害程度。
§6.2.2 主要污染物
(1)主要污染物向厂(场)外排放的性质可分为：烟尘、粉尘、废气、恶臭气体、工业废水、生活污水、废液、废渣、噪声、放射性物质、振动、电磁波辐射等。
(2)主要污染物所含有害物质分析，列举污染物所含主要有害有毒物质。
(3)排放量。污染物经处理后最终排入周围环境的含有有害物质的混合物的数量，注明混合物中所含有害物质的含量或浓度，并列出国家或地区允许的排放标准。
§6.3 项目拟采用的环境保护标准
采用的环境保护标准是指国家及项目所在地区环保部门颁发的标准，如大气环境质量标准、污染物排放标准、噪声卫生标准、生活饮用水卫生标准及有关法规、规定等。如地区规定严于国家规定时应执行地区规定；地区没有特定要求的；执行国家规定。个别目前国家和地方尚未制定标准的由可行性研究单位与当地环保部门协商确定。
§6.4 治理环境的方案
(1)项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响，如地下水位下降、地面沉降等。防范和减少影响的措施。
(2)项目对周围地区自然资源可能产生的影响。如森林和植被破坏影响野生物、植物繁殖和生存等，防范和减少这种影响的措施。
(3)项目对周围自然保护区、风景游览区名胜古迹、疗养区等可能产生的影响，如土壤污染、水源枯竭等，防范和减少这种影响的措施。
(4)各种污染物最终排放量对周围大气、水、土壤的破坏程度及对居民生活区的影响范围和程度，污水、废气、废渣、粉尘、及其它污染物的治理措施和综合利用方案。
(5)噪声、震动、电磁波等对周围居民生活区的影响范围和程度，消声、防震的措施。
(6)绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。
§6.5 环境监测制度的建议
监测布点原则；
2. 监测机构的设置和设备选择；
3. 监测手段和监测目标。
§6.6 环境保护投资估算
环境影响经济损益简要分析。对可以量化的环境影响，可将其计算并列入经济评价中现金流量表内进行分析。
§6.7 环境影响评论结论
§6.8 劳动保护与安全卫生
建设项目必须确保投产后符合职业安全卫生要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康。在可行性研究报告中，应根据国家有关规定进行分析和评价。
§6.8.1 生产过程中职业危害因素的分析
(1)生产过程中职业危害因素的分析；
(2)生产过程中的高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声等操作者健康影响的分析；
(3)生产过程中危害因素较大的设备、分布点及其危险程度。
(4)可能受到职业危害的人数及受害程度。
§6.8.2 职业安全卫生主要设施
(1)危险系数较大的生产点、拟采取的防护方案及安全检测设施；
(2)生产过程中的自动报警、紧急事故处理等安全设施的初步选择方案；
(3)对高温、高噪声、高振动工作环境拟采用的防护、检测和检验设施。
§6.8.3 劳动安全与职业卫生机构
(1)机构设计及人员；
(2)保健人员和保健制度；
(3)日常监测检验人员。
§6.8.4 消防措施和设施方案建议
第七章 企业组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模；项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
§7.1 企业组织
企业组织机构包括生产系统、管理系统和生活服务系统的划分，其设置主要取决于项目设计方案和企业生产规模(产品范围和产量、车间多少、职工人数等)。
企业组织机构设置要符合现代化大生产管理的要求，保证多个部门、多个环节以及全体成员之间能协调一致地配合，以完成企业的生产经营目标。
§7.1.1 企业组织形式
部门、行业不同，生产规模不同，企业组织机构可采用不同的形式。最通用的形式是采用金字塔式(企业董事会或管理委员会)、中层经营管理(部门和科、处)和基层现场管理(车间和设施)等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理(厂和科室、车间);大型项目可采用三级管理(公司或总厂、厂或分厂、车间)。
§7.1.2 企业工作制度
根据各车间和设施的工艺特点和生产需要，可分别采用连续工作制或间断工作制。个别项目采用季节性生产，每年可分为生产期和停产期。
§7.2 劳动定员和人员培训
§7.2.1 劳动定员
一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：
(1)工人：是指在基本车间和辅助车间(或附属辅助生产单位)中直接从事工业性生产的工人及厂外运输与厂房建构筑物大修理的工人；
(2)工程技术人员？是指担负工程技术工作并具有工程技术能力的人员；
(3)管理与经营人员：是指在企业各职能机构及在各基本车间与辅助车间(或附属辅助生产单位)从事行政、生产管理、产品销售的人员；
(4)服务人员：是指服务于职工生活或间接服务于生产的人员；
在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，撰写劳动定员汇总表。
企业所需人员，有一部分必须参与建设过程、设备安装、调试，对这部分人员的来源及进厂时间要单独说明。
§7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。
§7.2.3 人员培训及费用估算
(1)人员来源分析，需培训的人员总数。
(2)培训方式：① 派往类似厂矿的生产现场和设备制造现场，通过实习培训生产、维修和管理人员，部分生产维修人员可参加本项目施工现场的施工、设备安装、调试、运转。引进国外新工艺、新技术、新设备，必要时派往国外生产现场和设备供应厂实习。② 在厂区举办各种类型的培训班，按照生产和业务工作的具体内容，分专业、分工种进行培训。
(3)培训计划。国内培训人员数量、专业、时间、方式和国外培训人员数量、国别、专业、方式、时间及国外培训的必要性。
(4)培训费用。国外培训的。，要单独说明外汇来源。
第八章 项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分。所谓项目实施时期可称为投资时期，是指从正式确定建设项目(批准可行性研究报告)到项目达到正常生产这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。
§8.1 项目实施的各阶段
农贸市场可行性研究报告，农贸综合市场可行性研究报告，农贸市场项目投资可行性研究报告，农贸超市市场工程项目可行性研究报告
1.1.4建设规模：市场占地60亩（40020平方米），便民服务店占地面积2880平方米。总投资1662万元，第一期建设投资914万元，占总投资的55%，第二期建设投资748万元，占总投资的45%。
1.1.5建设内容：一期工程主要建设内容为农副产品交易区；农资交易区；服装、鞋帽、日用百货交易区；畜禽交易区；木材、家具交易区；民族工艺品交易区；餐饮服务区七大功能区自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积6020平方米。二期工程主要建设内容为检验检疫、信息处理、供暖系统、消防系统、排水系统、地面及道路硬化、冷藏保鲜设施，总建筑面积6520平方米。
1.1.6建设地点：****地区**县**乡（托莫贝西村）
1.1.7建设性质及实施计划：扩建工程，交易市场实行一次规划分两期实施，前后3年。第一期2014年5月到2014年8月，形成规划和氛围，取得效益后再进行第二期建设，建设期为2014年开始实施。
1.1.8资金来源：项目总投资1662万元，资金�
1.2项目建设背景
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
但目前，我区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。
**县**乡建设农副产品综合交易市场有利于调整**地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近四个乡镇及全县农业产业结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快**县脱贫致富的步伐。
农贸市场可行性研究报告，农贸综合市场可行性研究报告，农贸市场项目投资可行性研究报告，农贸超市市
场工程项目可行性研究报告
第一章总论 1
第二章市场分析 9
第三章市场建设条件 13
第四章市场建设方案 17
第五章公用设施工程 22
第六章 劳动安全、节能、环境保护与卫生 24
第七章项目组织管理 27
第八章项目实施进度计划 32
第九章环境保护和安全防护 34
第十章投资估算和资金筹措 37
第十一章 财务效益评价 39
第十二章 结论及建议 45
一、农贸市场项目产品产能规划方案
二、农贸市场项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、农贸市场项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
中国农贸市场投资项目可行性研究报告
1、投资项目概述
1.1 投资项目名称
1.2 投资项目建设单位及法人
1.3 投资项目建设性质
1.4 投资项目建设地点
1.5 建设期限
1.6 投资项目建设规模和产品方案
1.7 项目投资估算和资金筹措
1.8 效益分析
1.9 投资项目可行性研究报告编制依据
1.10 主要经济技术指标
1.11 投资项目综合评价结论
2、中国农贸市场市场及市场预测
2.1建设的必要性
2.2市场及市场预测
3、中国农贸市场产品规模及产品方案
3.1产品规模
3.2产品方案
4、中国农贸市场生产工艺
4.1生产工艺
4.2生产主要原燃料单耗
4.3采用的工艺技术
4.4主要设备选型
5、中国农贸市场主要原燃料消耗
5.1主要原燃料消耗
5.2主要原料来源
6、中国农贸市场企业厂址选择及建厂条件
6.1厂址选择
6.2建厂条件
7、公用工程配套设施
7.1总图运输
7.2供配电及弱电
7.3给排水
7.4采暖及通风
7.5土建
8、节能
8.1编制的依据
8.2编制的原则
8.3节能措施
9、环境保护
9.1编制依据
9.2编制标准
9.3环境现状
9.4主要污染源及主要污染物
9.5设计中拟采用的环保措施
9.6厂区绿化
10、劳动安全与工业卫生
10.1劳动保护与安全卫生 10.2消防
11、组织结构和劳动定员
11.1组织结构
11.2生产班制和劳动定员 11.3人员来源和培训
12、实施进度
12.1实施进度情况
12.2工程进度表
13、投资估算与资金筹措
13.1 投资估算主要编制依据
13.2投资估算范围
13.3 建设投资估算
13.4资金筹措
14、财务评价
14.1基础数据与参数选取 14.2成本费用估算
14.3销售收入估算
14.4财务分析
14.5不确定性分析
14.6技术经济总评价
15、投资项目投资结论与建议
15.1 研究结论
15.2 建议
附件1：
1 建筑工程费用估算表 2 设备购置费用估算表 3 工程建设其他费用
4 原材料购买费用估算表 5 燃料动力费用估算表 6 销售收入估算表
7 主要经济技术指标表 8 项目投入总资金估算表 9 总成本费用估算表
10 工资及福利费估算表 11 流动资金估算表
12 固定资产折旧费估算表 13 损益和利润分配表
14 资产负债表
15 资本金财务现金流量表 16 项目财务现金流量表 附件2：
1 项目整体效果图及各区域效果图 2 项目总平面布置图
农贸市场可行性研究报告模板
xx县相公镇位于xx县东北方向15公里处，全镇面积33.3平方公里，辖12个行政村，45个村民小组，3526户13351人，(镇区人口3216人)，撤乡建镇，为省级重点建设城镇，先后被省市评为“小城镇规划建设示范镇”“卫生先进镇”等多项殊荣，相公镇民风淳朴，文化底蕴深厚，因是隋朝尚书牛弘故里相公镇而得名，镇北有省级重点文物保护单位牛弘墓。相公镇地处陕甘两省交界，交通便利，福银高速、西平铁路穿境而过，长宁路、冉相路在此交汇，村村已通柏油路、水泥路。大唐彬长电厂煤灰厂和胡家河煤矿已建成投产。相公镇是果业大镇，也是大棚蔬菜生产基地。全镇果园面积19800亩，是陕甘两省四县(xx、彬县、宁县、正宁)的主要贸易集贩地。沿街门店400余家。农历二、五、八逢集，逢集人数可达数万人众，商贸流通活跃。
目前，该镇还没有一个功能完善、条件较好的农贸市场，大多数商贩沿街摆摊设点，卫生状况极差，且严重影响交通，晴天尘土飞扬，雨天泥泞难行，与市县政府创建文明城镇和卫生城镇的要求格格不入，群众对此状况也很不满意，早有意愿希望当地政府出面协调改变现状，建设一座有规模、上档次的农产品交易农贸市场，以解决当地群众自产自销农产品销售的困境，促进当地市场繁荣和经济发展。为此，公司审时度势，乘势而上，协调各方关系，在镇党委、政府大力支持下，自筹资金1192.8万元，建设相公农贸市场。
项目选址在相公镇农机站，经镇政府协调转让征用，符合国家政策。
此项目选址地处镇中心，地理位置优越，交通发达，通行便捷。在此兴建“相公镇综合农贸市场”可以解决周围近百平方公里内群众自产自销农产品过程中有市无场的困境，为周围群众和煤炭职工购买农产品提供便捷，也能为当地群众提供部份就业岗位，直接促进农民增收，具有较好的经济效益和社会效益。
一、项目实施单位基本情况；
项目单位名称：
所有制形式：有限公司
xxx有限公司成立于20xx年6月，注册资金600万元，公司位于xx县。主要经营范围有：农贸市场建设开发；房屋和市场经营设施租赁；市场管理服务，水果种植、销售、加工；苗木培育和销售；冷库租赁的专业化公司。
截止，企业资产总额2137万元，现有员工56人，其中专业技术人员10人。
目前，公司已建成3600吨气调库一座，100亩示范园，300亩标准化基地。每年经销优质水果600余万斤，销售收入壹千多万元。
公司还致力于发展现代高科技农业，正在xx县实施与山西农业科学院合作开发的绿色高科技项目——枣草间作附带养殖生态基地。该项目计划实施面积5000亩，分布在芋元、彭公、相公三乡；计划总投资3000万元，项目建成后，不但为我省及整个西部地区荒山和平原绿化提供大批生态经济型高科技苗木及草种，还为我省果业发展提供了新的方向及现代运作模式，同时运用“公司+农户”的形式带动周边群众脱贫致富。
陕西福气果业有限公司，目前是xx县区境内具有经济实力、管理能力强，人气指数高，发展前景好的农村集贸综合市场开发建设的实体经济公司，具有良好的规避市场风险，争取最大经济效益的管理经验和经营理念。公司始终坚持党的改革开放政策和科学发展观的精神，坚持把促进新农
村建设和区域发展经济，增加农民收� 以此来拓展公司业务，扩大经营业绩，使公司进一步做大做强，不断的加大规模、上档次。为当地产业结构调整，增加农民收入做出积极贡献。
二、项目建设内容；
项目建设用地经相公镇政府协调，征用原相公镇农机站
旧址土地5100平方米，建设市场内商业用房5600平方米，硬化道路1500米，主要用于周边群众自产自销农产品购销交易活动。
三、投资估算及资金筹措；
项目投资估算：1192.8万元
资金来源：项目所需1192.8万元资金全部由陕西福气
果业有限公司自筹。
四、经济效益分析；
该项目选址准确、选址合理、规模适度、市场前景好、
投资回报率高，建成后年均可收益156万元，投资利润率13.08%，从项目的经济效益和社会整体效益来看，该项目完全可行。
五、分析结论；
西部大开发战略的实施，亚欧大陆桥的贯通及沿线经济
带的形式，xx县发展“东接北五县，西连庆阳、平凉，南托宝鸡、灵台，北跨宁县、庆阳”的。空间格局，相公镇地理位置优越，交通发达，是陕甘两省四县(xx、彬县、宁县、正宁)的主要贸易集贩地。相公镇坚持以科学发展观统领工作全局，科学谋划，精心部署，全镇经济、社会保持了快速发展的良好态势，且随着大唐彬长电厂煤灰厂和胡家河煤矿的建设，为相公镇发展带来了千载难逢的大好机遇，借此发展机遇，该项目的建设是很有必要的，经分析认为：
1、该项目符合相公镇国民经济和社会发展规划，是相公镇近期计划的重点项目，项目的实施，对促进区域经济发展，提高农产品流通，繁荣城镇贸易，改善居民居住环境，完善城镇基础设施具有重要意义。
2、从项目建设方案，工程技术角度来看，工程的设计、施工等，技术力量、施工经验和管理经验是成熟可靠的，不存在技术风险，且投资方资金充裕，一定能如期竣工。
综上所述，该工程符合xx县和相公镇经济发展战略，对相公镇的经济和社会发展具有重要作用，项目建成方案可行，工程技术方案运作模式成熟可靠，因此，该项目不仅是必要的，也是可行的。
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、农贸市场项目产品市场调研
（一）农贸市场项目产品国际市场调研
（二）农贸市场项目产品国内市场调研
（三）农贸市场项目产品价格调查
（四）农贸市场项目产品上游原料市场调研
（五）农贸市场项目产品下游消费市场调研
（六）农贸市场项目产品市场竞争调查
二、农贸市场项目产品市场预测
市场预测是市场调研在时间上和空间上的延续，利用市场调研所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）农贸市场项目产品国际市场预测
（二）农贸市场项目产品国内市场预测
（三）农贸市场项目产品价格预测
（四）农贸市场项目产品上游原料市场预测
（五）农贸市场项目产品下游消费市场预测
（六）农贸市场项目发展前景综述
农贸超市工程可行性研究报告
第一章项目概况
1、建设项目名称：xxxxx农贸超市市场
2、项目承办单位：
3、项目负责人：
4、建设地址：
内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸市场 建一座4000平方米，底层为停车场、二层为农贸市场。
5、项目进展情况：
项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。
6、项目功能：
农贸市场是按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代市场销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业发展的重要方式。研究农业发展的趋势和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现实意义。
第二章项目建设的理由和必要性
1、行业发展的现状及必要性
泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩？?曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界——原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市？? 而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80％的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都是市场需求对农贸市场改革发出的信号。
**镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口4.3万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。**镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合
农民的需求，提高农民的生活质量。
2、项目的前景分析
随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。
第三章项目建设条件
1、自然条件及交通地理位置
**镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口4.3万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。**镇农贸市场位于**镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。
2、人力、资源条件：按照**镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。
3、社会经济发展状况：
2014年，**镇工农业总产值2.78亿元，比上年同期增长7.6%，其中工业总产值1.38亿元，增长15.6%，农业总产值1.4亿元，增长4.29%，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入465.86万元。
4、建设的软环境：为促进**镇农贸市场的可持续发展，**镇农贸市场将进一步加大基础设施建设，因为农贸超市的建设是提高**镇居民生活质量的关键，故党委，政府非常重视农贸超市的建设，政府部承诺，给予项目配套优惠措施，既土地使用优惠政策，以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组，协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。
第四章项目方案设计
1、方案设计:根据初步测量规划，**镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场，每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。
2、主要技术指标：
建一座4000平方米，底层为停车场、二层为农贸市场。
3、结构设计：
（1）农贸超市内土方开挖及土方运送
（2）农贸超市内水，电，通讯设施，气管道铺设
（3）地基及主建筑
（4）辅助用房
（5）设备的安装
第五章组织结构和劳动定员
1、组织结构：
项目立项后，镇政府将专门成立建设领导小组，负责招商引资及项目招投标和工程监督，项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作，监督工程施工质量及工程进度，全面协调施工中遇到的各种问题。
2、劳动定员和人员聘用：工程施工上，将严格按照设计要求，聘请相当资质的建筑单位前来施工，严把质量关，控制工程进度，保证工程达标。综合大楼建成后，将聘请资深的物业公司，对农贸超市的卫生日常使用实行管理。
第六章建设工期
开发区农贸市场先期准备工作为3个月，计划施工期1年6个月争取2014年底完成交付使用。
第七章投资估算与资金筹措
1、估算依据：
（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。
（2）省建委建筑工程部发布各地市主要材料最高限价。
（3）主要材料按当地市场平均价格估算。
2、投资估算：
（1）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体� ②地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。③主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。④装� ⑤水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。
（2）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。共计总投资万元。
3、资金筹措：作为**镇区的农贸超市工程总投资，项目建设资金的筹措采取如下办法：1、主要以股份制投资为主。2、向上级有关部门和有关单位申请补助一点。
第八章财务分析
1、社会效益：
农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。
2、经济效益：
（1）收益：该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，从农贸市场的发售情况来看，均价拟定为700元/平方米，在项目全部出租的情况下，每年收入为280万元。
（2）成本：工程征地费200万元，建安工程费约为580万元，果树等赔偿30万元。项目开发成本为810万元。
（3）效益：每年回收资金280万元，扣除开发成本830万元，及成本的利息，预计5年收回投资。投资利润率30%。
第九章结论
农贸市场所在地既是**的政治、经济、文化中心，也是周边乡镇的物资交流中心，流动人口较多，所以该农贸超市实际上除承担本镇4.3万余人的商品服务外，还承担周边乡镇近10万人的商品服务。区域商品资源十分丰富，发展前景十分广阔。随着社会主义新农村的建设，农村商品经济的改革深入，新建后的**农贸市场将有更好的条件迎来前所未有的发展机遇。
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、农贸市场项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、农贸市场项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训及费用估算
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、农贸市场项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、农贸市场项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、农贸市场项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、农贸市场项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、农贸市场项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
一、农贸市场项目总投资估算
二、农贸市场项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、农贸市场项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、农贸市场项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的'可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
一、农贸市场项目建设地
（一）农贸市场项目建设地地理位置
（二）农贸市场项目建设地自然情况
（三）农贸市场项目建设地资源情况
（四）农贸市场项目建设地经济情况
（五）农贸市场项目建设地人口情况
二、农贸市场项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
【目录】
第一部分 农贸市场项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、农贸市场项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号 ;
4.《产业结构调整目录版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会
年审核批准施行；
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会
8. 企业投资决议；
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、农贸市场项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
序号
名称
单位
数值
1 项目投入总资金 万元 26136.00
1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20
1.2 流动资金 万元 7840.80
2 项目总投资 万元 20647.44
2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20
2.2 铺底流动资金 万元 2352.24
3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40
4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76
5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24
6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61
7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36
8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64
9 所得税(正常年份) 万元 3201.66
10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98
11 投资利润率 % 62.03
12 投资利税率 % 71.33
13 资本金投资利润率 % 80.63
14 资本金投资利税率 % 93.04
15 销售利润率 % 46.52
16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32
17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98
18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60
19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20
20 税后投资回收期 年 4.66
21 税前投资回收期 年 3.88
22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 农贸市场项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、农贸市场项目建设背景
(一)农贸市场项目市场迅速发展
农贸市场项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国农贸市场领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场；
(2)提高自主创新能力；
(3)加快实施技术改造；
(4)淘汰落后产能；
(5)优化区域布局；
(6)完善服务体系；
(7)加快自主品牌建设；
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
……
二、农贸市场项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、农贸市场项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的农贸市场工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
(四)模式可行性
农贸市场项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 农贸市场项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、农贸市场项目产品市场调查
(一)农贸市场项目产品国际市场调查
(二)农贸市场项目产品国内市场调查
(三)农贸市场项目产品价格调查
(四)农贸市场项目产品上游原料市场调查
(五)农贸市场项目产品下游消费市场调查
(六)农贸市场项目产品市场竞争调查
二、农贸市场项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的'延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
(一)农贸市场项目产品国际市场预测
(二)农贸市场项目产品国内市场预测
(三)农贸市场项目产品价格预测
(四)农贸市场项目产品上游原料市场预测
(五)农贸市场项目产品下游消费市场预测
(六)农贸市场项目发展前景综述
第四部分 农贸市场项目产品规划方案
一、农贸市场项目产品产能规划方案
二、农贸市场项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、农贸市场项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 农贸市场项目建设地与土建总规
一、农贸市场项目建设地
(一)农贸市场项目建设地地理位置
(二)农贸市场项目建设地自然情况
(三)农贸市场项目建设地资源情况
(四)农贸市场项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲；新兴产 重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
(五)农贸市场项目建设地人口情况
(六)农贸市场项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、农贸市场项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1.厂址
2.厂房建设内容
3.厂房建设造价
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1.项目占地
2.项目土建及配套工程内容
序号
建设项目
建筑结构
建筑方式
施工面积(m2)
1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011
2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802
3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847
4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703
5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308
6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209
7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110
8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209
9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802
10 小计 80200
11 绿化设施 5407
12 厂区硬化周围美化 4506
13 总施工面积(m2) 90112
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1.供水工程
2.供电工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 农贸市场项目农贸市场、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、农贸市场项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、农贸市场项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、农贸市场项目节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、农贸市场项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（二)财务内部收益率(FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1)Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2)Pt>Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六)项目资本金净利润率(ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
**镇开发区农贸超市工程可行性研究报告
第一章项目概况
1、建设项目名称：古田县**镇开发区农贸超市市场
2、项目承办单位：**镇**村
3、项目负责人：陈阿培
4、建设地址：**镇下安章开发区
内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸超市。
（1）建
一条500米，宽12米水泥路；
（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。
5、项目进展情况：
项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。
6、项目功能：
农贸超市是以超市为载体和平台，按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代超市连锁销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业发展的重要方式。研究超市农业发展的趋势和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现实意义。
第二章项目建设的理由和必要性
1、行业发展的现状及必要性
泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩……曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界——原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市……
而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80％的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都是市场需求对农贸市场改革发出的信号。
**镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口4.3万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。**镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。
2、项目的前景分析
随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。
第三章项目建设条件
1、自然条件及交通地理位置
**镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口4.3万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。**镇农贸市场位于**镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。
2、人力、资源条件：按照**镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目
所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。
3、社会经济发展状况：
2014年，**镇工农业总产值2.78亿元，比上年同期增长7.6%，其中工业总产值1.38亿元，增长15.6%，农业总产值1.4亿元，增长4.29%，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入465.86万
元。
4、建设的软环境：为促进**镇农贸市场的可持续发展，**镇农贸市场将进一步加大基础设施建设，因为农贸超市的建设是提高**镇居民生活质量的关键，故党委，政府非常重视农贸超市的建设，政府部承诺，给予项目配套优惠措施，既土地使用优惠政策，以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组，协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。
第四章项目方案设计
1、方案设计:根据初步测量规划，**镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场，每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。
2、主要技术指标：
（1）建一条500米，宽12米水泥路；
（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。
3、结构设计：
（1）农贸超市内土方开挖及土方运送
（2）农贸超市内水，电，通讯设施，气管道铺设
（3）地基及主建筑
（4）辅助用房
（5）设备的安装
第五章组织结构和劳动定员
1、组织结构：
项目立项后，镇政府将专门成立建设领导小组，负责招商引资及项目招投标和工程监督，项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作，监督工程施工质量及工程进度，全面协调施工中遇到的各种问题。
2、劳动定员和人员聘用：工程施工上，将严格按照设计要求，聘请相当资质的建筑单位前来施工，严把质量关，控制工程进度，保证工程达标。综合大楼建成后，将聘请资深的物业公司，对农贸超市的卫生日常使用实行管理。
第六章建设工期
开发区农贸市场先期准备工作为3个月，计划施工期1年6个月争取2014年底完成交付使用。
第七章投资估算与资金筹措
1、估算依据：
（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。
（2）省建委建筑工程部发布各地市主要材料最高限价。
（3）主要材料按当地市场平均价格估算。
2、投资估算：
（1）征山荒地5亩赔偿林、木果等30万元。
其中：杉木松木补偿金额为5万桃、李树、柿、柚子等各种水果树木按国家规定的标准补偿金额为25万元。
（2）建500米宽12米长水泥路一条，开挖路基7000多平方米，16cm片石调整层，12cm调整层，以及22cm厚水泥砼路面6000m2，合计人民币46万元，浆砌路边小洞以及水盖板，沥清路面及其它各项费用大约4万元。
（3）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体� ②地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。③主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。④装� ⑤水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。
（4）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。
（5）征地费用：①青苗补偿费；②附着物补偿费；③土地补偿费；④安置补偿费；⑤拆迁临时搭盖补偿费等。以上各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标准进行估算，大约补偿金额为200万元。
共计总投资810万元。
3、资金筹措：作为**镇区的农贸超市工程总投资，项目建设资金的筹措采取如下办法：1、主要以股份制投资为主。2、村、镇、政府出一点。3、向上级有关部门和有关单位申请补助一点。
第八章财务分析
1、社会效益：
农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。
2、经济效益：
（1）收益：该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，从农贸市场的发售情况来看，均价拟定为700元/平方米，在项目全部出租的情况下，每年收入为280万元。
（2）成本：工程征地费200万元，建安工程费约为580万元，果树等赔偿30万元。项目开发成本为810万元。
（3）效益：每年回收资金280万元，扣除开发成本830万元，及成本的利息，预计5年收回投资。投资利润率30%。
第九章结论
**镇兴建农贸市场所在地既是**的政治、经济、文化中心，也是周边乡镇的物资交流中心，流动人口较多，所以该农贸超市实际上除承担本镇4.3万余人的商品服务外，还承担周边乡镇近10万人的商品服务。区域商品资源十分丰富，发展前景十分广阔。随着社会主义新农村的建设，农村商品经济的改革深入，新建后的**农贸市场将有更好的条件迎来前所未有的发展机遇。