问学必有师，讲习必有友，这里是爱岗的小编为大家整编的全国高端养老地产项目优秀4篇。
【关键词】开发区；基础设施建设；PPP模式
1、我国老龄化最新状况
人口老龄化是社会经济发展的必然产物。我国自改革开放以来，尤其是实行计划生育以来，人口年龄结构发生了巨大变化，人口倒金字塔结构开始出现，形成“4+2+1”家庭形式，且我国的保障体系不完善，可能面临“先老后富”。如果按照联合国教科文组织关于老龄化社会的界定标准，则我国从1999年就开始进入了老龄化社会，且近几年呈加速之势。截至2011年末，中国60岁及以上老年人口达1.8499亿，占总人口比重13.7%。我国老龄人口比重将进一步上升，人口老龄化程度进一步加剧，养老压力越发凸显，我国社会未富先老的趋势将愈发明显。具体表现为以下：我国老年人口绝对数量巨大、占世界老龄人口总数的1/5，到2050年我国老年人口总量将超过4亿。人口老龄化速度快、水平高；老龄化阶段推进速度比较快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老龄化在空间分布上不平衡；城乡倒置显著；老龄化超前于现代化。
2、养老项目发展前景
养老产业还是一个新领域，养老项目的产业前景具有以下特点：首先，市场基础庞大：据预测，到2020年，我国老龄人口将达到2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口比重将达到总人口31.2%，老年人口总数将达到4亿。庞大的老年人群将催生巨大的消费市场。其次，消费能力巨大：中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人口中，42.8%的人口拥有储蓄存款。据相关数据显示分析，2010年，我国老年人的退休金额达8383亿；到2020年时将达到28.145亿元；到2030年，将增加到73219亿元。老年群体拥有强大的消费能力。最后，产业前景广阔：参照国外经验数据：2010年、2020年和2030年，我国养老产业规模有望从近1万亿提升到8万亿和22万亿，老年消费占总消费的比重可能从6%左右提升到12%、和15%左右，对GDP的拉动作用可能从3%提升到6%至8%。
3、我国养老产业项目特点分析
我国从改革开放之后开始严格实施计划生育政策以控制总人口的爆炸式增长，虽然计划生育国策的实施对总人口的持续快速增长起到了极大地遏制作用，但也造成了我国人口年龄结构的失衡。由于我国的养老产业相对而言处于起步阶段，没有形成良好的养老产业链的体系，出现了如目前我国的养老产业项目多属于公办社会福利型，设施简陋、功能单一；在开发模式、运行管理等方面还处于探索阶段。此外，养老产业产业项目的发展远不能满足老龄化人口和养老服务需要。养老产业项目的建设缺乏统一的规划；由于人口老龄化认识不足，需要增加养老产业设施；在专业层面上，缺乏养老产业项目的长远规划，对养老产业体系缺乏统筹安排，在数量和服务量上缺乏相应的标准及指标体系。
由于规划设计和管理服务的缺乏规划，造成在养老产业项目的运营阶段不能满足养老需求。尽管现有的标准中间，对于老年人居住家主和公共建筑做了相应的规定，但是在规定方面不健全，有些也没有得到很好的实行。大量的养老项目缺乏老年服务设施。此外不但是硬件建设的缺乏，在医疗护理、休闲娱乐等软件服务方方面也严重不足。此外养老产业项目相对于一般的项目，对于配套和设施要求都比较高，开发成本较大，经济性指标问题不完善，市场在资源配置中没有得到充分发挥。表现在一下几个方面：首先，现有的养老产业项目存在数目少、规模小、分布地区不广等问题；其次，品质层次较低。一些地区存在养老项目，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设品质不高。
4、养老地产项目指标选取
4.1养老产业项目需要具备的特点性质：（1）以老年人为主；其中老年社区老年人占据主要地位，老年人口必须占到一半以上；（2）配套设施齐全；需要设置许多有利于老年社会交往和文娱体育活动的场所，配备比较齐全的医护、家务等服务机构；（3）具备一般的社区基本功能；具有对外的交通、通讯网络、商业网点、公用设施和行政管理的功能，与社会形成共享的发展格局。（4）构建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，让社区内的老人感到“老有所学”“老有所乐”“老有所为”“老有所依”。根据以上养老产业的特点分析，通过对其功能的细化，总结一下指标选取原则及指标选取方法、思路如下图所示：
4.2养老项目规划设计要求
老年人对养老服务市场的消费需求与日俱增，建设新型养老服务机构，一方面要为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，提供符合老年设计规范的居住设施和服务，强调针对于老年人生理心理变化的人性化设计，使用高质量的设施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，营造合适老人养老的健康环境及配套软。因此，创造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。创造一个具有时代精神的、能最大限度地满足老年居民各种实际需求的居住环境是养老地产规划的基本出发点。其具体构思可作区位环境、室内外设计、建筑造型、配套设施、室外设计等的考虑。
（1）室外空间环境应具有多样性和选择性，以满足不同能力老年人户外活动中自主选择的要求。（2）室内外空间规划设计应满足维护老年人私密性活动的需求，以增强老年人独立、自主和“有用”的意识，促进心理健康。（3）室内外环境应有一定的可控性，便于老年人随时可根据自己的需要和爱好重新安排空间使用方式。在设计中可考虑隔断的灵活性和可移动家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空间结构应具有足够的灵活性和适应性，以满足不同年龄、不同自理能力、不同家庭关系和不同生活方式的老年人对居住空间多样性的需求。（5）建筑造型空间与社区服务设施应有方便的联系。两者在空间和时间上的协调和密切联系，有助于老年人积极参与社区设施的建设和使用管理。
五、优质的养老项目不仅仅是单一功能的叠加，养老产业软件应该与硬件匹配发展，在养老产业的发展过程中，除了硬件条件的完善外，必须健全老年人文化教育、养生保健、康复护理等项目[5]。从微观层面分析养老产业项目的特点、功能及开发设计的基本要求，拓展及完善养老产业链。其为解决养老问题而探索的思路和途径值得我们去研究、借鉴和完善。缓解我国的养老压力，形成良好的社会效应，从而形成经济效应，实现良性循环的内生型经济增长。
参考文献：
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作者简介：
绿城乌镇雅园，被绿城集团董事长宋卫平定义为绿城养老地产的“实验版本”，他正在将“学院式养老”的概念模式付诸于实践。
学院式养老的实践
乌镇国际健康生态产业园位于浙江桐乡，定位为休闲健康养生养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约85亿元，将建设医疗公园、五星级养生（）度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划650亩。
浙江雅达置业有限公司执行总经理朱浩义告诉记者，学院式养老简单来说，就是在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的和谐发展。
“人一旦超过了65岁，反应能力就会下降，但是老年人拥有丰富的经验与阅历，如果这部分的优势发挥好了，还能够继续实现自己的价值，这也是我们提出‘老有所为’的原因。而传统的护理院、养老院仅仅满足了老年人最底层的生存需求，对于精神层面的需求基本忽视。学院式养老重视的就是老年人的精神生活，这也是我们同其他养老地产模式的不同之处。”朱浩义说。
因此，在乌镇雅园项目中，颐乐学院是核心，住宅变成颐乐学院的配套。1500亩的园区，其中1000亩是配套，而仅颐乐学院总投资就达3亿元。
记者在乌镇雅园所设的展示区中看到一部分老年人配套设施。朱浩义透露，园区内设立的“健康促进馆”，拥有一套完整的关于老年人身体健康的管理设备以及相关的检测、康复系统，其中系统由杭师大主导开发，而设备则部分从国外引进。可以说，这是一个现有资源的有机整合。
实际上，绿城在养老地产方面的相关探索早在2007年就开始了。探索的源头是绿城所做的园区服务体系。“在这个整体的服务体系中，包括文化教育、医疗健康、生活服务，随后这个体系发展成为一个‘标配’，每个绿城的社区中，都会有颐乐学院。我们更关注生活在本体系中的人情况。蓝庭项目是我们学院式养老最初步的探索，规模比较小，但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。”朱浩义告诉记者。
之后，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。
颐养公寓共计十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心，三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。
朱浩义介绍，在蓝庭项目里面，开办了一所社区老年大学，但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司，专门办老年大学，研究老年人的系统课程。目前绿城已在全国开办了20所颐乐学院，共有2000多名老年学员。
如何盈利？
“落地”还意味着要解决现实的资金与盈利难题。相关行业人士表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期地持有运营，这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。
另有人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目。几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。
朱浩义表示，乌镇雅园的住宅主要以出售为主，也是以回笼资金为目的，后期会考虑部分出租，但尚未确定最终比例。除此之外，集团还在考虑与保险公司合作，将部分房源整体形成相关金融产品，但方向依旧在探讨过程中，这或许是这个商业模式未来的一个发展方向。
而目前，整个乌镇项目拥有以下几个盈利点：首先，颐乐学院，通过向学员出售学员卡，基本费用在每年3000～5000元；其次，医疗护理，针对行动不便老人，项目拥有护理院与半护理院，在此过程中收取一定的护理费用；再者就是物管费。
尽管如此，在庞大的项目规划中，想要短期内获得收支平衡，仍旧是一个很大的挑战。
值得注意的是，乌镇国际健康生态产业园的东家实际上是绿城和雅达国际，两者所投资的比例为5：5，这在众多联合投资的项目中比较少见。而雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。全国社保基金也首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。
与雅达的合作能够带给绿城更多的资源与便利，也为项目的发展提供了坚实的后盾。”朱浩义说。
呼吁政策支持
除此之外，在养老项目方面，政府支持与否也对项目的发展至关重要。
“就乌镇雅园项目而言，桐乡市政府比较支持，500亩住宅的部分是按照常规的地产项目在操作，而在医院、学校方面前期的规费、税收上有所支持，但在政策层面目前还没有一个系统的针对养老产业的支持，这是比较欠缺的。”朱浩义说。
例如在床位建设方面，政府所给出的补贴与床位建设投资的金额相比，简直就是杯水车薪。据悉，每个床位建设投资好一点的需要四、五十万，最差的也要二十万。按此推算，养老地产利润也许只有普通住宅地产的30%～50%，并且需要长期投入并持续跟进。在这个过程中，相关的利益损耗也是无法预估的。
小区名叫北京***，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京***集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿？200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿？5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京***、东方***都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
为此，提出以下建议：
一、引入多元主体，助推养老产业做大做强做优
一是支持社会力量投资养老产业。各级金融机构应加大对政府购买服务和民营企业投资的支持力度，推广普惠金融，降低社会融资成本，支持福利机构、社会团体、民营企业、小微企业、个体工商户参与和投资居家养老服务以及社区、农村养老产业，在更大程度上满足养老服务基本需求。鼓励支持大型国有企业参与养老产业，将大型国有企业投资养老项目纳入企业整体授信，引导企业将原招待所、疗养院等转型为社会化养老机构，做好存量资源的再利用。
二是支持“保养结合”，简化保险机构参与投资养老项目的审批手续，支持保险机构通过全资、股权合作、债权投资等模式，全面参与重点养老服务项目建设，提高保险业与养老产业的结合度。
三是支持“旅养结合”，通过项目贷款、营运资金贷款及股权类融资，支持旅游龙头企业在旅游资源富集区建设休闲养生养老基地、特色酒店、度假景区、养生乡村等项目，吸引“候鸟式”养老，促进旅游产业与高端养老产业的融合发展。
四是支持“医养结合”，银行通过项目撮合和直接融资，鼓励和支持公立医院、大型t疗机构、护理专业院校等参与养老项目建设，打造高端养老项目。
五是支持“房养结合”，为养老地产相关项目提供项目开发贷款、按揭贷款等综合金融服务，支持和鼓励房地产企业积极投资建设养老地产，开发养老服务的示范社区；整合利用闲置房地产资源，发展公益性、保障性的养老项目。
二、完善配套措施，吸引金融机构支持养老产业
一是提供财政贴息。参照扶贫贷款贴息政策，对福利性、保障性养老产业贷款给予一定的财政贴息，使养老产业贷款利率接近市场利率水平，吸引政策性银行和商业银行加大信贷资源投入，支持养老产业发展。
二是强化金融政策工具运用。出台专门指导意见，加大针对养老产业的再贷款、再贴现、优惠存款准备金率等各种货币政策工具的运用，引导金融机构有效提升针对养老产业的信贷投放。
三是加快养老产业基金筹组。中央和地方财政拿出部分财政资金作为引导资金，鼓励和支持民营资本以及银行、保险公司等金融机构出资筹组养老产业基金，用于养老基础设施建设以及民营、小微养老机构的初创期补贴和互助担保，通过财政资金的杠杆作用撬动养老产业投融资总量的提升。同时，通过股权转让、投资基金到期清算等方式设计好投资基金的退出通道，以实现产业基金的良性循环。
四是推广政府购买服务模式。尽快出台政府购买养老服务的具体实施意见，明确部门职责、规范操作流程，并将部分优质养老产业纳入政府购买服务示范项目，吸引金融机构的积极参与。