随着法治精神地不断发扬，人们愈发重视合同，越来越多的人通过合同来调和民事关系，合同能够促使双方正确行使权力，严格履行义务。优秀的合同都具备一些什么特点呢？又该怎么写呢？这里是整理的酒店委托管理范文优秀6篇，如果对您有一些参考与帮助，请分享给最好的朋友。
［关键词］产权式酒店；诚信；品牌
改革开放三十多年来，我国的经济飞速发展，到2008年人均GDP达到3313美元，酒店行业也得到迅猛发展，一些新型的酒店如雨后春笋般崛起，其中由国外引进的产权式酒店在这近十年来得到一定程度的发展并在国内占据重要的一席之地。
1 产权式酒店的概念
1.1 产权式酒店的实质
“产权式酒店”这一概念起源于20世纪70年代欧美发达国家，由“时权酒店”(Time share hotel）演变而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，每一间客房都各拥有独立的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获得该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
今天的产权式酒店可分为三大类：时权酒店、退休住宅型酒店、有限自用投资型酒店。
1.2 具有中国特色的产权酒店
由于产权式酒店是“舶来品”，所以一定程度上在我国遭遇到水土不服的现象，直到2001年，它才真正作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式风靡全国。在人们的眼中，它是一种全新的房地产投资业态，兼具地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的投资方式。
2 产权式酒店在中国发展所遭遇到的难题
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。因此，产权式酒店对于投资者而言看似一块诱人的“香饽饽”，但从全国范围来看，特别是近几年，虽然很多大城市和旅游景区的产权式酒店如雨后春笋般涌现，并伴随着高预期收益的承诺，但它们的实际销售却遇到了瓶颈，停滞不前。这一现象的出现有其一系列的原因；一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受；四是我国有关于产权式酒店的法律法规还不健全；五是销售价格偏高等。
由于产权式酒店是一种先付款后消费的产品，购买者的权益(使用、继承、馈赠和转让)的保障成为国内产权式酒店最突出的问题和矛盾，而这主要来源于消费者对产权式酒店的诚信危机。
3 诚信危机造成的根源
产权式酒店的诚信危机主要来自以下两方面。
3.1 房地产开发商的诚信危机
酒店的诚信危机主要来自开发商方面。有一部分的开发商的动机不纯，如为了融资和销售烂尾楼而故意夸大其利润率。在国内还存在的一种普遍现象是开发商只重视开发和销售而忽略管理，致使酒店经营不善，投资者的收益达不到预期的希望。
3.2 委托酒店管理方的诚信危机
产权式酒店的赢利能力主要依靠酒店经营管理水平。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否足够的诚信也非常的重要。管理方在对业主拥有的闲置客房进行经营管理时采取各种方法调整客房经营收入，服务项目收入以及管理成本的控制等都面临诚信危机。
4 树立品牌——双赢的选择
品牌作为酒店市场竞争的高层次手段，对其发展起着至关重要的作用。通过树立好的产权式酒店品牌使得在市场竞争中处于有利地位。
对房地产商而言，品牌以其知名度、美誉度、满意度和忠诚度得到投资者和消费者的接纳和认可，大幅度推动销售，加强产品开发发展和与各方面合作者的谈判能力等，从而得到更大的发展。
对投资者而言，促使其实现高收益和休闲娱乐的期望。
5 如何树立好的品牌形象
一个品牌具有其独特品质和影响力，它包括独特、品位、质量、行业影响力和社会影响力及商标；无形品牌的创造是依靠每位员工在塑造品牌的过程中建立的。品牌作为内涵，国内的酒店和管理公司都需要这样一个持续的能力，使自己的服务和产品不断提升，不断创新，只有形成这种机制我们才能够发展。
首先，房地产开发商要加强对自身的管理：对开发项目进行科学评估和论证，开发结构合理，注重酒店的长期收益；开发商在追求利益的同时也要保障消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项目上能否选择产权式酒店模式，必须进行科学评估和论证。评估和论证主要包括地区宏观环境和项目环境这两大方面的内容。
地区宏观环境，房地产业和酒店业的发展都与地区宏观环境及其经济发展水平直接相关。宏观环境包括：自然地理环境，历史人文环境和社会经济环境。自然地理环境影响人流、物流、信息流和自然风光的可观赏性、可体验性；历史人文环境对于思想观念、思维方式、生活习惯的形成以及文化的传承有着重要的、独特的、不可替代的作用；社会经济环境是商品社会发展的基础，社会的繁荣稳定，居民收入的增加是房地产业发展的前提条件，经济水平高低和经济发展的快慢，决定着人们的消费水平和人员流动的数量、速度，直接影响着酒店业需求数量和水平。因此，对宏观环境的评估是确定房地产开发模式的基础。
对宏观环境的评估，主要有以下几项重要内容。
当地的主要的社会经济指标。主要包括：人口情况(常住人口和流动人口)，GDP总量，财政收入，人均可支配收入，社会消费品零售总额等年度完成情况及其增长；当地的支柱产业，特色行业和产品情况；在全国、全省的地理位置及其优劣势，水、陆、空交通情况；当地自然景观、历史遗存、人文特色。如著名旅游景点、历史文物、特色民俗、民风及其开发程度、旅游收入等；经济政策，发展规划，政府效率，企业环境。
项目环境，项目环境评估是评估项目所在地、所在位置是否适合做产权式酒店项目。该评估是在以上评估认为在该城市或地区可以搞酒店项目的前提下对具体地点是否适合做产权式酒店项目的评估。其具体内容包括：项目所在位置所处区域，在本地的地位及其详细规划；项目及其周边的道路情况；项目位置的人流、交通情况；项目所在地的市政公用设施配套情况；项目周边的机关、单位、社区情况；项目周边的酒店业、商业、餐饮业、娱乐业状况；项目周边的房地产竞争项目情况。
5.1 禁止为了销售业绩乱开空头支票
在产权酒店的广告宣传资料中，开发商一般都明示了令人心动的投资回报和承诺，但大多数情况是按照最理想的经营条件来计算的，在实际当中往往无法达到。虚高回报率的炒作，不仅使得开发商信誉受到影响，而且加大了投资者的风险，长期下去会得不偿失，被市场和消费者所抛弃。因此，一定要根据旅游的季节性，周边环境，所处地段，主要酒店的位置、规模、数量、档次、住房率、价格，消费群体等各种综合环境如实计算出其酒店经营管理公司预期的入住率，从而慎重确定投资回报。
5.2 硬件设施的保障
根据产权式酒店的业内人士介绍，酒店要想有赢利的空间，与酒店的规模、档次、硬件设施的规范化投入和周边配套设施都有很大的关系。酒店对自身的装修档次和规模等方面都有严格的把关。产权式酒店档次定位很关键，一般旅游休闲客人喜欢3星级、4星级的酒店。多增添开放式娱乐设施开展多元化经营和尽一切可能满足客人需要现在逐渐也已成为产权式酒店的必要竞争条件之一。
5.3 开发商设身处地为投资者着想
产权式酒店是新生事物，投资人认购并不是很积极，大都持观望态度，要接受它尚需时日。因此开发商进行正确的引导，并积极培育消费市场和综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外利益和优惠。首先，应积极运用房地产行业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。其次，对产权式酒店进行一系列的改革使之适合中国的国情以及中国市场的需要。如可以考虑在产品的设计，价格优惠方面以及针对职工的年休假制度制定与之相符合的措施等。
5.4 开发商充分考虑产权式酒店的退出机制
产权式酒店投资属于固定资产投资，开发商可替投资者考虑其变现能力如何，如变现和转让等。并对各种退出机制进行分析，避免投资失败。
无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与酒店管理公司签订协议，产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择优秀的酒店管理公司项目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和营销方法会很大程度提高酒店的收益率，正是鉴于此，房地产商选择了著名的酒店管理公司，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等，基本上都兑现了酒店销售前的预期投资高回报率。
委托酒店管理公司方面树立品牌形象，购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的形式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。
第一，酒店管理公司要能够做到行业自律，采取统一的合同范本；在独立进行经营时，聘请注册会计事务所审核财务报表，并使它的财务经营方面透明化。
第二，管理方可帮助业主自动成立业主委员会监督经营，使业主委员会拥有和可以实行一定的权利，尤其关注与业主的沟通问题，与业主的互动应该在减低投资风险方面会有一定的积极作用。
第三，在对业主的利润分配方面，根据每间客房的楼层、朝向、面积等不同的情况进行合理的分配；酒店的重新装修、物业、水电等方面的费用对业主尽量做到公开化。
第四，创建国内移动服务产权式酒店，积极加入知名的国内度假交换网络或积极加入分时度假交换体系，与同业进行广泛的横向联合。
6 产权式酒店要集团化发展，品牌化经营
占主导地位的大公司对市场有更好的吸引力和竞争力，因此，集团化成为酒店业获取消费者认可的最有效的方式。运用好的促销手段、示范方式培育市场、培育消费者，建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强经营获利能力及运作的透明度以及在经营规模、管理手段、营销模式等方面上集团化产权酒店比单个产权酒店发展具有绝对的优势，也是单个产权式酒店以品牌为导向下大工夫塑造酒店整体形象，走集团化道路的必然趋势。
［1］刘赵平。分时度假产权酒店［M］.北京：中国旅游出版社，2002.
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1999年5月5日，重庆市第三中级人民法院（以下简称三中院）受理涪陵信用联社申请执行涪陵五星公司借款4000万元案件。同年5月15日，三中院依法查封了涪陵五星公司所属的涪陵裕龙大酒店的全部资产，仍交由涪陵五星公司管理使用。同年6月15日，三中院依法委托评估机构对裕龙大酒店进行评估，评估价为4000万元。同年7月20日，三中院公告，对涪陵五星公司进行整体处置，申明如有债权的单位和个人应于1999年8月20日前持有效法律文书向三中院申报。稍后，三中院发现，被执行人单位五星公司对被查封的涪陵裕龙大酒店的全部资产实行恶性经营，每月拖欠水、电、气、员工工资等近20万元。如果照这样发展下去，势必造成酒店资产流失、员工流失，特别作为无形资产的酒店客源枯竭，情况十分严重。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（1998年6月11日最高人民法院审判委员会第992次会议通过法释〔1998〕15号）第42条规定：被查封的财产，可以指令由被执行人负责保管。如继续使用被查封的财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。因被执行人保管或使用的过错造成的损失，由被执行人承担。第43条规定：被扣押的财产，人民法院可以自行保管，也可以委托其他单位或个人保管。对扣押的财产，保管人不得使用。根据这些规定，三中院果断采取司法托管措施。具体办法是：将管理权委托给该案最大的债权人涪陵信用联社，由涪陵信用联社具体派员继续经营，但财务开支的最终审核权仍由三中院行使，即在接管期间的开支经由三中院审核；由三中院召开债权人会议，初步提出本案的处置原则及分配方案，求得债权人的首肯。在同年7月实现司法托管后，扭转了恶性经营局面，使酒店保持良心经营状态，最后该案得到妥善执行。
司法托管是对不动产进行强制执行的一种执行措施，指被查封的不动产有不能拍卖或者不宜拍卖的情形时，由执行法院选任管理人，对其实施强制管理，使不动产保持良好运行状态，避免恶性经营造成重大损失，待条件成熟后进行拍卖或其他形式的处置，达到妥善执行的目的。对被执行的某些财产实施司法托管，在执行程序中具有重要意义。
1、被司法托管的被执行人往往处在生产或经验活动中，采用其他强制措施变更所有权，极易影响经济效益和经营效果，甚至引起混乱，引发事端。对被执行企业进行司法托管，则可以避免这些可能发生的不良后果。
2、法院在执行程序中，需要对被执行人的财产进行清算或评估，靠一般的会计师解决不了，必须由同行业的各类专业人员分别进行。把被执行人委托给一个同行业企业临时管理，有利于清算被执行人财产，掌握被执行人的实际经济状况。
3、对被执行人实行司法托管，为整体执行正在经营之中的企业开创了一条新路，使法院保护申请人权利的手段更加有力。
二、司法托管特点及其程序
（一）司法托管的特点
采用托管方式执行案件，是一种新的执行方式。这种执行方式有以下特点：
1、被托管主体的特定性。
实施强制托管的被托管主体必须是负有债务，并经过法定程序予以裁判的被执行人。托管主体则是人民法院指定的，能够承担对被托管物管理职能的案外人。
2、托管方式的强制性。
强制托管是一种司法强制措施。其强制性主要表现在托管主体、托管内容、托管时间、托管条件等均由法院决定，被托管人必须服从，否则将承担妨害民事诉讼的法律后果。
3、托管时间的限定性。
托管是一种临时性的强制措施，具有一定的期限性，一旦托管人完成了托管任务，或达到了托管目的，就应当及时取消托管，有被托管物的合法所有人自行或委托管理。
4、托管物在托管期间的可回转性。
由于强制托管的目的是为了实现法律文书确定的权利义务关系，如果被托管人在托管期间履行了法律义务，法院应当取消强制托管，将托管物交给被托管人，恢复其对被托管物的原有权利。
（二）司法托管的程序
1、司法托管的委托。
（1）确定管理人。强制管理的管理人由执行法院选任，自然人与法人均可，一般为案外人，但也不排除将执行债权人或者执行债务人选择为管理人的情况。执行法院选任管理人，应当首先考虑其能力与经验等问题。为避免管理人由于缺乏管理经验或者滥用管理权给当事人造成损失。对选任的管理人，执行法院可以责令其提供担保，当事人认为管理人选任不当的，可以提出异议，是否重新选任，由执行法院决定。管理人怠于行使管理权或者滥用管理权给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。
（2）确定管理期限。由法院同被执行人的行业主管机关协商，或由法院同有关企业协商，确定托管单位和托管期限。
（3）组建托管筹备组织。托管单位组成与被执行人管理机构想适应的托管筹备组，做好接管准备工作。
（4）财产清理。托管筹备组进驻被执行单位，接管部门工作，维持业务活动，清查企业项目；委托有关单位对被执行企业进行资产评估。
（5）履行托管手续。法院向被执行人发出强制托管布告，要求被执行人协助法院实施强制托管。执行法院决定强制管理，应当发出强制管理令，并记明下列内容：强制管理的标的物；管理人的姓名或者名称、地址等基本情况；强制管理的方式、权限和期限；禁止执行债务人干涉管理人的事务及处分强制管理的收益；负有给付义务的第三人，应当将收益交付管理人。
（6）申请人组成接管筹备组，由法院主持对被执行企业的财产移交。
2、管理权利的行使。
（1）管理权的实施。管理人接到执行法院的命令后，即可接管不动产，实施管理行为。管理过程中，管理人因执行职务而遇到障碍或者抗拒的，可以随时请求执行法院协助。
（2）对管理人的监督。执行法院与管理人之间的关系为监督与被监督关系，管理人必须接受执行法院的监督，定期向执行法院报告工作。强制管理开始后，如果发现管理人不称职或者不能履行职务，执行法院可以依职权更换管理人。执行债权人或者执行债务人发现管理人有应当更换的情形时，也可以向执行法院申请更换管理人。
（3）管理人的义务。管理人有尽职尽责善意管理不动产的义务。管理人怠于行使管理权或者滥用管理权给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。
（4）管理人的责任。管理人接管不动产后，应当定期（一般为每月）向执行法院提交财务报告，汇报收支情况。执行当事人对管理人提交的财务报告有异议，可以向执行法院提出。
（5）对管理收益的处置。对管理的收益，管理人应当在扣除管理费用和其他必要开支后，及时交付执行法院，并告知执行债务人。
（6）管理人的报酬。管理人受命管理不动产，有权取得报酬，而且该报酬应当在不动产收益中优先扣除。至于报酬的数额，应当由管理人与执行债权人协商确定，并经执行法院批准。
3、司法托管的终结。
在执行法院认为条件成熟，可能终止司法托管的时候，即终止托管。委托管理终结后，管理人应当向执行法院提交最终财务报告，并由执行法院将不动产的管理权发还执行债务人或以其他方式依法处置。
三、完善我国的司法托管制度
世界上一些国家的法律依照法学理论，将司法托管方式规定在法典中。例如，《意大利民事诉讼法典》在第三编执行程序第二章“强制征收”第四节“对不动产的征收”中专门规定了“司法托管”一目。法典中具体规定了托管中司法管理员的任命、托管期间的财务报告、对收入的分配以及司法托管的终止。规定对不动产实行司法托管时间不超过3年，并且将此任务托付给一名或者数名债权人或者为此而被授权的某一机构，在所有债权人均表示同意的情况下，也可以将此任务托付给债务人。在法官确定的期限内，并且在任何情况下，在每一季度末，管理员应当向文书室提交其经管账目，并且按照法官规定的方式寄存可支配的收入。在托管结束时管理员应当提交最终的财务报告。在司法托管过程中，负责执行的法官可以依照本法的规定将所取得的收入分配给债权人。提出查封申请的债权人或某一参与执行的债权人在任何时候均可要求负责执行的法官在听取其他当事人意见后重新进行拍卖或者对不动产进行分配。在司法托管期间，任何人均可以依照本法的有关规定进行买方出价。裁定拍卖确定的期限届满时，司法托管终止，并且应当裁定重新进行拍卖，除非法官根据所有当事人的意见认为可以将上述期限延长一次或者数次，但是，司法托管的总延长期限不得超过3年。
我国民法通则和民事诉讼法对采取强制托管方式执行案件均没有做出明确规定，但是按照我国民法及民事诉讼法公平公正原则的基本精神，为了维护当事人双方的合法权益，体现法律的公平与公正，在具体执行案件过程中可以采用灵活、有效的执行方法，甚至可以摸索、创造一些新的方法，只要这种方式维护了法律的公平与公正，维护了各方当事人的合法权益，维护了社会经济秩序的稳定发展，这种方式的生命力就会不断加强，成为社会各界所公认并遵守的行为规则，直至上升为法律规范，由国家强制力保障实施。
一、酒店经营管理模式
目前，在我国酒店经营行业中通用的经营管理模式分别是自营和委托经营两种，其中委托经营管理形式有多样，如：全权委托管理、特许加盟经营管理、部分委托管理。全权委托管理是符合现代市场经济的管理模式之一，尤其适合缺乏酒店运营经验的业主。酒店业主与专业酒店管理公司通过合同签约形式，界定酒店经营的有关权利和义务。在业主授权范围内，专业酒店管理公司对酒店的日常经营事项有自主权和决定权，这样可以快速提高酒店的经营水平。如这几年在传媒业中经营酒店风生水起的河南日报报业集团，2002年投资兴建的大河锦江酒店，就是由上海锦江国际管理有限公司委托经营管理的，通过几年来的委托管理，提高了业主方的管理水平。由此，在2010年，河南大河酒店投资管理有限公司正式成立。作为河南日报报业集团大规模进军酒店行业的平台，河南大河酒店投资管理有限公司将通过对外合作，输出品牌及管理，进一步拓展酒店产业链。
二、酒店财务管理模式
楚天粤海国际大酒店选择的是全权委托管理模式。湖北日报传媒集团（以下简称“业主方”） 委托广东粤海国际酒店管理有限公司（以下简称“管理方”）对楚天粤海国际大酒店进行酒店经营管理，它实质上是体现了酒店所有权与经营权两权分离，是双方建立的委托与受托之间的契约关系。这种关系决定两者对企业价值的追求目标不完全相同。因此，在这种情况下，根据这种全权委托管理模式采用适宜的财务管控，对双方目标利益的统一性至关重要。笔者认为，业主方应选择“管”与“放”相结合的财务管理模式。
三、全权委托管理模式下财务管理要点
1．合理清晰确定业主方权限，严格管理不放松。
业主方作为酒店投资人，是酒店所有者。在酒店经营管理中，要十分清醒地认识到自己拥有的管控权限，毫不含糊去履行职责，该管的一定要管住。理应管控的权限包括：（1）拥有重大事项的财务决策权。如：酒店大型改造装修、大型固定资产添置计划、对酒店管理公司奖励费的确定等。（2）年度预算及决算的审批权。每个年度末对酒店公司制定下一年度的经营预算草案逐项进行严格仔细审核；对上一年度经营决算和预算方案执行情况进行审查批复并出具批复报告。此项权力是酒店行业管理的核心。酒店行业的预算每年必须做，而且非常仔细认真。行业内已经养成做预算并严格执行预算的良好习惯，预算方案在酒店高管心中很有分量，很有权威性。因此，业主方要严格执行好这项权力，不可随意粗糙、泛泛的、走形式主义，致使管理方钻空子。（3）财务监督权。业主方对经营过程中经济行为和财务开支方面合理行使监督权，可以有效保障业主方的利益。业主方可通过委派业主代表、财务总监实行监督并参与管理。（4）物资采购监控权。业主方与管理方联合采购，实施全程了解监控。（5）考核决定权。管理方能否拿到基本管理费和奖励管理费的重要依据是经营利润GOP及其系列经济指标，业主方要根据签约合同及管理方经营业绩，利用财务报表，对比预算方案严格考核，严格执行合同，切不可随意调整合同条款，放松标准。在严格考核权的同时树立业主方的威信，维护好双方良好的商誉和诚信。以上五项权力的有效行使既是全权委托管理模式中的要点，也是业主方能够长期健康有效经营管理好酒店的要诀。
2．重视做好酒店全面预算管理。
（1） 完整了解全面预算管理在酒店业的重要作用，加强预算控制。酒店行业作为最早对外开放的行业之一，它吸收和引进国外先进的全面预算管理理念和手段，在全面预算管理方面实行得比较早，并且运作很成熟很成功。全面预算管理是非常精细化的一种管理方法，大到酒店固定资产开支计划和经营计划，小到员工生日礼物开支，都属于全面预算管理的内容。全面预算管理强调三个方面：一是预算的事前预测分析；二是预算的事中监督与控制；三是预算的事后分析与评价。可以说全面预算管理贯穿着酒店整个经营活动的全过程，起着举足轻重的作用，千万不可忽视、草率、马虎。
（2）清除管理误区和错误认识。不能仅仅将预算管理理解为一项财务工作，它应是由全员参加贯穿经营全过程的全方位管理。在管理过程中，业主方绝对不能当甩手掌柜，应深入到酒店业务管理全过程，踏踏实实地学习，通过了解情况，达到对酒店预算内容的合理性作出理性客观准确判断，做到实事求是，从而可以实现正确审批和掌控经营预算的目标。
（3）业主方应建立预算执行分析制度。酒店管委会应定期召开酒店预算执行分析会议，至少一季度召开一次，全面掌握预算执行情况，研究解决预算执行过程中存在的问题，对酒店提出改进措施和管理建议，及时纠正偏差。业主方还可以建立预算执行情况报告制度和预警机制。通过科学选择适合酒店特色的预警指标（包括现金流、盈利状况、偿付能力等），合理确定预警范围，及时发出预警信号，采取应对措施。
（4）业主方应严格根据签约合同对酒店进行业绩考核，将预算执行情况和结果纳入酒店的考核体系，作为支付奖励费的依据。考核是很重要的环节。没有考核机制，酒店就没有约束和压力，预算执行就失去了前进的动力。
3．多维评价考核，分类激励约束。
将财务指标与非财务指标的有效结合，综合考核。一般而言，管理方更关注酒店的各项财务指标，因为这些指标直接关系到管理方的利益，与管理方的奖励结合程度较高。但从业主方考量，把酒店委托给专业管理公司，更重要的是关注酒店的可持续发展，财务指标的短期性、单一性和容易操纵等特点，容易影响酒店的绩效考核，而两个指标的有效结合，可以弥补各自的不足，更好地反映酒店的绩效水平。主要来说有以下几类指标：
（1）财务指标。如营业收入、经营利润GOP、毛利率、平均房价、客房收益指数（RGI）及食品酒店成本率等。对于酒店这样一个每天都有大量现金流的行业来说，尤其要关心现金流量，要保证充足的现金流。
（2）客户关系指标。酒店行业作为一个完全市场化竞争的行业，客户关系十分重要。客户关系维持不好的酒店不可能经营良好。酒店对客户的服务在评价体系中要转化为真正能反映与顾客有关的具体评价目标：如市场份额（MPI）、回头客增长率、新客户增长率、顾客满意度以及顾客给酒店带来的利润率等。
（3）内部管理指标。企业中最宝贵的资源是人才，特别是对于酒店这样一个劳动密集型行业来说更为重要。现在很多酒店都遇到了用工荒等现实问题，因此，人力资源管理成为酒店长期稳定经营的重要因素。像员工满意度、员工流失率、员工晋级比例、目标客户满意度、顾客评分、安全事故次数等指标，都是体现一个酒店核心管理水平的重要指标。
一般而言，管理方更多是追求自身短期利益，追求尽可能多的管理收费，而业主方更注重长期的投资回报，存在一定程度的目标冲突。为此，就需要业主对管理方进行有效的激励约束，尽可能降低成本，利用好多维考核评价指标考核激励管理方，分类进行约束激励，迫使管理方想方设法提高酒店效益，从而实现双赢。
4．明确财务总监职责定位，加强对酒店的监控作用。
从某种意义上说，业主方派出的业主代表和财务总监是业主方在酒店的全权代表，肩负着业主方赋予的重要使命和神圣职责，业主方的权力在这两位重要代表身上体现，其中财务总监尤为重要。因此，明确财务总监职责定位具有十分重要意义。
财务总监应进入酒店管委会。酒店管委会是一个由业主代表、管理方经营高管共同组成的一个决策议事机构，可由5~7人组成。它负责处理双方纠纷，协调双方矛盾，确定重大事项，做出合理决策。财务总监应是酒店管委会的重要组成人员，出席各项重要会议，参与重大决策，有效行使业主方赋予的各项权力。
财务总监应发挥业主方的监控作用。具体表现在：（1）财务监控权。业主方对酒店管理方的监督体现之一是委派财务总监了解酒店整个财务运作流程，在采购与付款、销售与收款、货币资金管理和固定资产管理等方面发挥重要监控作用。（2）成本控制权。财务总监可以从财务角度做好节支工作。在运营物品及工程物资采购中把好关，配合业主方的集中采购体系，在符合管理方要求的前提下降低成本，树立和强化节约意识，建立节约奖励机制。（3）资产管理权。酒店的资产全归业主方所有，财务总监在资产管理方面要占据主导地位，担负起领导酒店资产管理工作的职责，确保业主在酒店资产的安全完整。（4）经营知情权。财务总监对酒店经营情况拥有知情权并负责向业主方反馈相关信息，及时准确报告酒店的财务信息，尽可能消除业主方与管理方“信息不对称”造成的不利影响。
5．强化业主审计监督，保障酒店稳健经营。
业主财务监督权的另一个体现，就是业主对酒店的审计机制。业主要定期或不定期对酒店进行内部审计，强化监督。只要是和业主方有关的方面都可以纳入到审计程序中。业主要重点关注资产安全、内部控制和业主利润等方面，可以充分利用业主方现有资源，与资产管理部门、安全监督部门、外部审计机构合作，对酒店进行相应的专题审计，也可以和管理方进行联合审计，或组织审计交流。
对酒店的内部审计要形成书面的结果，对发现的问题发出管理建议书，对需要整改的项目实施跟踪，必要的时候进行二次审计。审计的结果作为业主对管理方和业主委派人员年终考核的依据之一。审计中发现的重大问题以及危及安全的问题，要追究相关负责人的管理责任，如是业主委派人员的责任，可以提请业主方严肃处理；如是酒店管理方的责任，可以建议撤换相关负责人。
6．合理下放给管理方应有的权力。
业主方赋予酒店管理方一定权力是为了充分发挥酒店管理方的专业优势与管理特长，充分利用其市场网络资源，其目的是把酒店经营做活，以实现酒店经营的长远目标。也就是说，该“放”的一定要放活，不得干涉。具体下放的权力包括：（1）经营自主权。酒店在日常经营业务中，可以根据市场需要自主实施经营计划，属于完全与市场对接的纯经营行为均由管理方确定。（2）财务收支权。酒店日常经营现金收支全由管理方财务部负责完成。财务部在前台与营销部一起参与接待顾客负责收银；在后台负责各项物资采购成本及费用报销，按时发放员工工资，核算编制财务报表，检查落实预算方案的执行情况等。（3）员工调配使用权。为了高效运转，合理使用人力资源，管理方有权调度酒店员工，合理调配。（4）员工激励权。为了充分调动员工积极性，管理方有权根据业绩考核对员工实施奖惩激励计划。
总之，业主方通过选择合适的财务管理模式，一方面，有效行使自己的管控权，另一方面，合理下放相关权力，“管”与“放”相结合，充分协调好双方责、权、利之间的关系，以支持促进双方长效合作，保证业主决策和运营高效率，保证酒店效益最大化，从而实现双赢的经营目标。
参考资料：
[1]易滢滢等：《我国经济型酒店的连锁经营路径研究》，《科教文汇》2008年第12期
[2]陈勇：《国外酒店管理合同研究新进展探析》，《外国经济与管理》2006年第12期
[3]刘红军：《浅谈酒店预算管理的作用及方法》，《管理观察》2009年第28期
[4]牟峰：《星级酒店总经理每日必看的六个数据》，《饭店世界》2009年第6期
【关键词】 酒店 合作经营 财务风险
一、酒店业不同合作经营方式的特点
1、委托管理的合作经营方式
委托管理的合作经营方式主要是通过酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任。管理集团能以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式向被管理酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取约占营业额2%～5%的基本管理费和约占毛利3%～6%的奖励管理费的管理方式。该合作方式能以较强的酒店管理经验和能力，对下属酒店进行紧密的控制与管理，并减少投资风险。
2、合同管理的合作经营方式
合同管理是酒店业主通过与酒店集团签订经营管理合同，将酒店委托给该集团经营管理。合同期间，该酒店可以使用集团商号及标志，加入集团营销系统，并全面接受酒店集团管理。酒店集团按该成员酒店净利润的一定比例收取管理费。这种方式有利于把酒店集团的利益同其托管酒店的经营业绩相挂勾。
3、租赁经营的合作经营方式
租赁经营的合作经营方式包括土地租赁和酒店租赁两种形式，前者是指土地所有者出租土地使用权，由承租人投资兴建酒店，后者指酒店业主将酒店租赁给承租人。按照国际惯例，租赁经营的期限一般为25年，承租人作为法人直接经营管理酒店。租赁费用包括双方协议商定的固定租金和一定比例的年销售收入，经营利润归承租人。
4、特许经营的合作经营方式
特许经营是以特许经营权的转让为核心的一种经营方式，利用管理集团自己的专有技术、品牌与酒店业主的资本相结合来扩张经营规模的一种商业发展模式。通过认购特许经营权的方式将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称、注册商标、定型技术、经营方式、操作程序、预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费（包括公关广告费、网络预订费、员工培训费、顾问咨询费等）的管理方式。该合作方式的特点是有较强品牌实力及经营、管理、服务运作的能力，有效地低成本扩张和品牌输出。
5、资本经营的合作经营方式
随着产权交易和资本市场的发展，资本经营的方式开始在旅店业悄然兴起。与租赁经营、特许经营、合同管理等模式不同，资本经营的核心和实质是以资本为纽带，通过兼并、收购、重组等资本运作，达到资本扩张和集约经营的目的。而酒店集团则以投资者身份赚取利润，通过独资、控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权，并对其下属系列酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网络、相同采购系统、相同组织结构、相同财务制度、相同政策标准、相同企业文化以及相同经营理念的管理方式。
二、酒店业不同合作经营方式的财务风险及管理措施
1、委托管理与合同管理合作经营方式下的财务风险控制
委托管理与合同管理方式下的主要风险是酒店管理方的管理风险，因为酒店业经济效益的高低在很大程度上还取决于酒店业的经营管理能力。酒店业投资方通常通过如下方式降低或控制风险。
（1）合作伙伴的选择。随着酒店管理行业及酒店管理公司行业的逐步规范和行业管理信息的透明化，酒店业主在进行项目委托管理决策时，应尽可能地早期接触不同品牌的酒店管理公司，理论上业主可以接触任何有意向的酒店管理企业，进行早期了解或同品牌项目考察，而实际上几乎所有的酒店管理公司都会有意与业主合作。在实际工作进程中，对酒店管理公司的筛选也受酒店项目工程进程的时间限制，业主必然会从多家候选公司中仅针对其中两家或一家进行深入洽谈，并达成最终合作。
对合作方的了解途径包括各种正式或非正式的沟通交流，项目考察、项目盈利能力的了解、开放网络渠道的了解、同行的了解等多种形式。对合作方了解的目的是评估合作方的专业资源能力、管理水平、品牌影响力等综合因素。具备较多专业成功案例项目管理的酒店管理公司，对业主的资产管理的专业风险就越小。
（2）项目管理业主代表的参与。根据对国内同行业的了解，与管理公司合作期间，酒店业主一般将派遣相对专业且负责任的业主代表全面参与酒店经营。
委托管理项目中业主委派的人员多为酒店副总经理或财务副总监，他们参与酒店经营，使业主时刻了解酒店人、财、物的营运状态；且按照常规，酒店在各类支出审批程序上，酒店副总经理具有决策参与权与审批权，业主的资产权益和财务权益能够得到保障。
（3）有关合约条款的约定性。在酒店管理的实践中，对管理公司水平的评估及业主权益的保障会在具体合约中给予说明，以加强管理公司的业绩表现评定，强化酒店投资者、业主在财务及资产收益方面的保障。委托管理合同中一般应在以下方面给予约定：董事会领导下的总经理负责制。酒店项目执行的是董事会授权下总经理负责制，在具体的总经理管理权限中会对如资金审批额度、合同权限、资产处理权限、定期协调委员会机制等方面给予约定，以保障业主财务权益。
2、租赁经营合作经营方式的财务风险控制
租赁经营合作方式所面临的财务风险主要是信用风险，业主一般采取以下方式加强财务风险的控制。
（1）风险保证金/押金机制。酒店租赁经营的特点是，无论酒店资产出租前状况如何，业主必须收取一定数额的资产押金或合同保证金。合同保证金的多少，根据项目规模大小、租赁方预期投资装修的金额、单月租金数额等因素约定，一般有以下三种形式。
首先，相当于一个全年（12个月）租金的合同保证金：相当于一个全年租金作为合同风险金的项目，一般有两种情况下可以实施，一是项目本身规模较小，一般为经济型酒店；二是业主已经对酒店进行了完全装修，租赁方不需要对酒店再进行任何的投入即可展开营业。其次，相当于半年（6个月）租金的合同保证金：相当于半年租金作为合同风险金的项目，一般中型酒店均采用此种形式，租赁方需对酒店进行一定程度的整改或装修。收取半年租金作为合同风险金一方面是保障资产权益，另一方面是不致于对租赁方造成较大的现金流资金压力。最后，相当于一个季度（3个月）租金的合同保证金：相当于一个季度租金作为合同风险金的项目，一般情况是基于除酒店建筑结构外，内部装修全部由租赁方来完成，且装修资金较大。其中对固定装修和不可移动设备投入较多的，基于互惠互利原则，可对该类型的租赁经营者给予一定的押金优惠，同时业主的资产和财务保障在投资方的固定装修和不可移动设备中得到体现。
（2）合同条款的保障部分。业主和管理公司缔结的项目租赁合同是保障双方权益的法律依据。为保障业主权益，综合有关同类项目文件等，行业内对业主的保障条款一般分为以下几项内容。租金付款方式：先付后用，租金按季度、半年或每年支付；经营保险：酒店经营保险等均由租赁方投保，并将业主作为被保险人之一；经营期间及结束之后的法律事宜：经营期间所有应付款与应收款等经营权益归租赁方，同时所有义务亦由经营方承担。
（3）新添置经营资产归属权事项。对业主比较有保障的经营期间的新添置资产，主要体现为合同结束或终止时，业主应要求，凡可移动物品由租赁方撤走，不可移动或与建筑连接的固定装修或设备归业主所有，则对业主的总体财产可获得有效保障。
3、特许经营合作经营方式的财务风险控制
特许经营合作经营方式对业主的财务风险主要表现于持续经营合作风险和品牌危机风险，业主一般采取以下方式控制财务风险。
（1）特许经营持续合作的风险控制。因为特许经营合作经营方式的特殊性，品牌方仅提供品牌标准，不参与管理，业主自行聘请和组建管理团队，对特许经营的诸多风险仍是源自于品牌选择和品牌选择前业主对特许经营业务的充分认知。
酒店业的品牌经营不同于餐饮业和咖啡业等连锁服务业的特许加盟，餐饮业及咖啡业的特许加盟有原材料供应等合作环节的存在。酒店品牌的特许加盟主要体现在服务标准、培训标准手册、销售预订支持等几个方面。业主必须在选择品牌与选择能够胜任的管理团队两个环节上进行控制，才是保障业主权益的根本。
（2）品牌危机的风险控制。酒店品牌危机的风险更多的基于合作方本身品牌选择决策权的风险控制，业主规避品牌危机主要是选择有知名度的酒店服务品牌。酒店业主根据项目所处的地域环境、项目定位、加盟品牌预算等情况，可以选择区域性、全国性和国际性品牌。
4、资本经营合作经营方式的财务风险控制
（1）杠杆风险。酒店业资本运营，特别是大规模的收购与兼并需要巨额的资金支持。一般来讲，酒店企业不可能通过自有资本来完成一项巨大的收购兼并工程，这样做也是不经济的。许多酒店业希望通过债务杠杆来完成兼并收购，但这样做需要承担巨大的财务风险，特别是在信息不对称、市场发生巨变以及经营决策可能出现重大失误的情况下，以高负债进行的资本运营所面临的财务风险就更大。所以对于杠杆比例的大小要控制，同时，要对于后续偿债资金来源做出妥善安排。
（2）反收购风险。酒店业在制定收购兼并方案时，要充分考虑收购兼并方所采取的反收购行动，这种财务风险在实行股份制企业或上市公司中特别突出。一般来说，一个酒店是不愿意轻意被人兼并的，总要采取相应的防卫措施。例如诉诸法律寻求法律保护、寻找其他借口获得政府保护等。在这种情况下，如果收购方案不周全，就有可能导致收购失败，从而付出惨痛的代价。因此，酒店企业在进行资本运行兼并时，要制定详细的收购方案，并对可能出现的问题作出充分的估计。
总之，业主和酒店经营管理方选择怎样的合作方式是一个重要战略决策，必须根据各自的条件来抉择。而不同合作方式所面临的财务风险有较大差异。权衡不同合作经营方式的财务风险，采取相应的避险措施，是业主或酒店经营管理方必须关注的重要问题。
【参考文献】
[1] 于娟、温东庆：浅议特许经营的风险[J].现代商业，2007（8）.
关键词：委托 酒店管理合同
一、委托管理酒店的兴起
1948年希尔顿酒店公司在波多黎各合作经营Carribe Hilton酒店时使用的“利润共享租赁”。利润分成业主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但业主必须承担低于营运毛利的所有损失。这就是酒店管理合同委托管理的雏形。此后，这种经营模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地规避了海外经营的政治风险、环境风险；另一方面，又使酒店管理落后的国家地区得以获得专业酒店管理公司的无形资源。
而在我国，进入八十年代，随着改革开放的兴起，原有的国有宾馆已经严重滞后，面对不断涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，无法提供专业化的服务，仅靠自身摸索提高管理水平应对不断提升的服务要求是完全不可能的。在此背景下，聘请国际酒店集团委托管理成为当时最佳解决途径。酒店委托管理使酒店业主能够在不具备专业酒店经营管理经验的情况下，获得酒店管理公司提供的专业分工收益，使酒店不动产得到增值，获取酒店经营收益的重要经营方式。“通过管理合同的形式开展委托管理经营，饭店联号可输出高级人力资源、客户网络资源以及品牌和声誉等无形资源，其强大的营销与市场拓展能力、标准化动作体系、技术能力、成本控制能力以及人才培养能力奖大大提高单体饭店成功的可能性[参考文献：
邹益民；戴维奇；.单体饭店连锁化经营模式的战略选择：资源基础理论的观点[J]旅游科学。2006,(02)]”。
据国家旅游局信息中心2008年1月统计数据，世界排名前10位的国际酒店管理公司均已进入中国市场。
在这种背景下，为推进浦东建设而建的金茂大厦，当时也并没有选择自主经营酒店，而是与知名酒店管理公司凯悦国际合作，为了给国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施，在53至87层建成金茂君悦大酒店――当时世界最高的酒店。酒店一开业即受到举世瞩目，不仅成为上海酒店业市场的领头羊，也推动了上海日后的高星级酒店市场的发展。此后，金茂集团又分别在三亚、北京、深圳复制成功经验，与多家酒店管理公司合作分别开出了金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店。
二、委托管理酒店的困局
在引进国外专业酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，严谨标准的管理制度，贴心周到的服务提供，令整个酒店行业出现了改头换面的变化。这一切让在计划体制浸淫多年的业主们受到前所未有的冲击，没有任何相关管理经验的业主们，在这时，必然全盘听从酒店管理公司的意见。虽然业主也有向酒店派驻人员，但基本只把自身当作酒店主管部门人员看待，或者即使派驻人员参与酒店经营，却由于“屁股指挥脑袋”，也未能执行业主监管的职责。业主对酒店管理公司完全处于一种放任盲从的状态。
随着国内旅游市场的不断发展，国际酒店集团大举进入中国市场，抢占市场份额，而经过多年的酒店经营经验，业主们也在与酒店管理公司交流中得到了朴素自发的成长，在业主的眼中，酒店管理公司逐渐走下“神坛”，甚至业主开始对酒店管理公司出现不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，业主要求经济利益的迅速实现，而酒店管理公司更专注自身的品牌建设，短期内不能带来明显的利润成为业主与酒店管理公司分歧的焦点；其二，由于业主初期没有建立有效的监管制度，发挥监管的责任，有些酒店管理公司人员为获取更为直接的基本管理费，牺牲利润率，扩大收入，甚至出现经济犯罪行为。在这样的背景下，业主急病乱投医，以强权介入的方式干预管理公司对酒店的日常经营，引致双方矛盾进一步激化，效益也越差。
究竟是为什么会产生这些问题，又应该怎样解决这种困局呢，业主与酒店管理公司的关系实质到底是什么？
金茂集团在管理伊始也存在着困局，从一开始对酒店管理公司放任自流，完全依赖，甚至对自身管理酒店专业水平是否与酒店管理公司对等而感到自卑，虽然当时也有向酒店派驻人员，但却在酒店办公，由酒店发放工资福利，在酒店参加活动、培训，接受酒店企业文化熏陶，彻头彻尾的是一名酒店员工，而非业主公司员工，可想而知，到底能履行多少业主监管职责。经过几年的经营后，作为业主的金茂集团也开始逐步思考如何去管理酒店，并在实践中开始逐步介入管理，大胆推动酒店平均房价的上涨，主动平衡平均房价与出租率的关系，推动酒店经营改善，事后的经营业绩及市场状况也证明业主经营策略的准确判断，业主的正确导入不仅不会阻碍酒店发展，而且会有利于酒店的发展，也提升了业主与酒店管理公司对话的信心。此后，业主又推动酒店成本节约，介入酒店采购，打造业主的供应链平台，对旗下酒店的供应链进行整合，为酒店节约了采购成本，同时推动酒店成本节约，将旗下不同酒店的优秀经验进行分享，提升了酒店的管理业绩。业主的话语权越来越强，管理公司也越来越愿意接受业主的意见。究其原因，是作为业主的金茂集团对自身定位及对与酒店管理公司的关系有着清晰的认识，做“有实力、懂行业、负责任、讲道理”的业主。
三、业主与酒店管理公司的关系实质――委托关系
委托理论是上世纪30年代，由美国经济学家伯利和米恩斯提出。指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬[ 欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001]。授权者就是委托人，被授权者就是人。
委托理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。非对称信息指的是某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。信息不对称可能会带来道德风险，所谓道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动，或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。在酒店运营期中，作为业主尤其需要防范道德风险的发生。
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系当中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求的是自己的财富更大，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下人的行为很可能最终损害委托人的利益[ 欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001]。
在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离，作为委托人的业主不可能拥有和作为人的酒店管理公司同样多的信息，存在信息不对称，而且双方的目标又完全不同――委托人着眼于资产的增值与回报，人着眼于管理费和品牌溢价。
四、业主管理的基石――酒店管理合同
美国康奈尔大学教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责，作为回报，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三个基本部分组成的：第一，经营者有全权经营管理酒店的权利，不受酒店业主的干扰；第二，酒店业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店经营者的行为受酒店业主的保护。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]
酒店管理合同的经营模式有效实现了酒店所有权和经营权的分离，资本雄厚但缺乏酒店管理经验和专业技能的酒店业主可以降低经营不善的风险，得以进入酒店市场。同时，酒店管理公司得到低成本拓展其资源网络和市场份额的机会。浩华国际酒店管理咨询公司受国际酒店协会的委托所做的报告指出，酒店管理合同是一种有益的机制，它创造了处理酒店业主和酒店管理公司关系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。
如上所述，业主与酒店管理公司关系的实质就是委托关系。酒店业主和酒店管理公司通过签署管理合同，约定双方的权利、义务和责任。酒店业主委托酒店管理公司作为自己的人，经营管理酒店。酒店管理公司则以人的身份。
五、业主管理具体内容
1、资产管理
资产是酒店营运必须具备的基本要素，也是业主在酒店投资过程中最直接的体现。业主拥有酒店的所有权，所有的硬件设施和存货均为业主所有。如何维护好酒店资产，使之保值增值，是业主最为关心的问题。在高端品牌酒店中，资产种类繁多，大到机器设施设备，小到毛巾、 玻磁银器皿超过5000个品种。但就目前酒店行业的整体情况来看，资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节，资产流失、维护保养不及时、使用寿命严重缩水、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。
为了更好地维护业主的权益，保证酒店资产的完整安全，应根据资产特性，确定资产盘查方式和周期，强化日常资产管理检查，加强资产盘点清理和资产管理流程审计，及时解决存在的问题，发现差异及时纠偏。
金茂集团在之前的君悦酒店的资产管理上，也存在着管理薄弱的问题，开业采购也非业主方进行主导，也没有建立定期的资产盘查制度，业主对资产做不到心中有数，直接导致后期更新改造、维护保养上更加无从抓起。但随着时间的推移，资产管理越来越受到重视，新开业的酒店的开业采购均由业主主导，运营酒店建立酒店资产名录，并对酒店资产质量进行评估。
2、分析评价
对酒店盈利能力的评价，是酒店经营业绩分析的重要内容。RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，即实际平均房价乘以出租率。一般来说，提供全功能服务的酒店总收入中有50%―65%是来自客房。但仅以RevPar为来分析一家酒店的经营业绩也是不够的，还需综合业主利润率、成本费用指标等多重指标进行综合评判。
此外，除了对盈利能力的分析外，还需要关注管理水平及效率的分析评价。毕竟作为人的酒店管理公司与业主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的经理人也是有固定任期的，眼前的短期利益远远高于长期利益。
分析评价，尤其是经营业绩评价在金茂集团历来得到重视，每月均会有业绩评价会对酒店的经营数据进行专门的分析评价。除对收入、入住率、业主利润、业主利润率、RevPar、业主利润、业主利润率等常用指标进行分析外，还在客房、餐饮、成本、能耗等多方面进行分析研究，并根据实际情况，不定期对酒店进行专题研究。此外，还以常规的内部审计，不定期的调研等多种形式进行管理评价。
3、日常营运管理
作为业主，有必须参与到酒店的日常营运管理中。一可以掌握酒店一手经营信息，对酒店经营发展预判奠定基础。二学习专业管理公司先进管理经验，提升酒店管理水平。三监控日常经营，降低道德风险发生的概率。
业主管理体现在酒店日常经营管理中，一般在酒店高层委派高级管理人员，通常为副总经理和财务副总监等关键岗位；其余的业主公司人员，通常保留一小部分，不直接参与酒店的日常经营管理，而是作为业主办公室，协助酒店对外以法人身份办理相关事务，同时监控酒店经营目标、现金状况等，从而为业主管理提供决策依据。
在金茂旗下酒店，业主委派高级管理人员有业主代表、副总经理、财务副总监和工程副总监等关键岗位，参与并监督酒店日常营运管理，分析、评估酒店运营管理现状及趋势，协助本部研究行业发展趋势，支持公司战略目标与年度目标的达成。酒店不具法人身份，而是作为业主公司分公司存在，派驻酒店的高级管理人员同时在业主公司内兼职，不仅对酒店经营负责，也对业主投资负责。此外在业主公司一般还配财务一人，行政一人，处理业主公司及酒店需业主协助的相关事务。参考文献：
邹益民；戴维奇；.单体饭店连锁化经营模式的战略选择：资源基础理论的观点[J]旅游科学。2006,(02)
欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001
欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001
James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.
被告：国家某管理局南京分局。
「案情
南京某酒店系中外合作经营企业，1986年11月15日经江苏省人民政府批准，1987年1月20日国家工商行政管理局发给营业执照。1988年8月16日，南京某酒店向江苏省某信托投资公司（以下简称投资公司）申请贷款人民币。当时投资公司言明没有人民币，只有美元，于是南京某酒店与投资公司签订了20万美元的贷款合同，并出具书面委托书，委托投资公司按有关规定代为调剂人民币。同日投资公司扣除了20万美元的贷款利息4600美元，以及原先向南京某酒店提供的50.84万元人民币贷款本息后，于8月17日将所剩71.285万元人民币划入南京某酒店帐户。1990年3月29日，国家某管理局南京分局（以下简称南京分局）以私自买卖外汇为由，对南京某酒店罚款4.9436万元。南京某酒店不服处罚，决定向国家某管理局江苏分局申请复议，经复议维持原处罚决定。南京某酒店向南京中级人民法院起诉，请求撤销被告所作的处罚决定。
原告诉称：1988年8月16日，原告与投资公司签订20万元美元贷款合同后，便委托投资公司代为调剂人民币。被告在处罚决定中认定“委托无效”，原告认为，这样认定委托的性质是错误的。我国民法通则规定：“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”，所以原告委托投资公司代为调剂外汇是合法的，原告并无过错。委托书中载明“按照有关规定代为调剂”。投资公司系金融机构，理应知道调剂程序，然而却未按有关规定到外汇调剂中心办理，而是用自己的人民币私自调剂。由此可见，“私自调剂外汇”是投资公司超越权所为的行为，而非原告之行为，因而不应由原告承担法律责任。
被告辩称：对原告作出的处罚决定，事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律法规正确，请求法院予以维持。其主要理由是：
（1）原告与投资公司签订贷款合同后，原告已获得这笔20万美元贷款的所有权。原告如需将美元调剂成人民币，就必须到外汇调剂中心进行调剂。原告没有到外汇调剂中心调剂外汇，而是委托无权进行外汇调剂业务的投资公司代为调剂，这事实上是变相私自买卖外汇的行为。
（2）有关文件规定，“外汇调剂中心为法定的外汇交易机构”，“除外汇调剂中心外，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务”。由此可见，调剂外汇必须委托外汇调剂中心办理，除此以外的委托都是违法的。投资公司不能客户进行外汇调剂业务，因此，委托关系是违法的、无效的。
（3）即使如原告诉状中所称，原告是民事关系中的被人，则因为投资公司超越经营范围，私自客户进行外汇调剂活动构成违法，被人也应负连带责任。
「审判
南京市中级人民法院经审理认为：外汇调剂中心是办理外汇调剂业务的法定机构，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务。投资公司既无权直接办理外汇调剂业务，也无权接受委托代客户办理外汇调剂。南京某酒店明知国家调剂外汇的有关规定和程序，也明知投资公司无直接办理调剂外汇业务的权力，却将贷款所得美元委托投资公司进行调剂，造成投资公司以自己的人民币购买南京某酒店美元的事实，实属私自买卖外汇的违法行为。调剂外汇只能自己亲自到外汇调剂中心办理，不能委托他人，因此，南京某酒店委托投资公司调剂外汇的行为是违法的。被告所作的处罚决定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。该院作出判决：维持国家某管理局南京分局的行政处罚决定。
南京某酒店不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。上诉理由是：（1）上诉人没有私自买卖外汇的故意，向投资公司申请贷款的目的是为了解决急需支付的工程费用，投资公司言明没有人民币，才贷款美元的。上诉人不想贷美元，因此，根本谈不上私自买卖外汇的故意。（2）上诉人委托投资公司代为调剂人民币行为符合《民法通则》关于委托的有关规定，现行法律、法规并无调剂外汇不能的特殊规定，因此，委托关系是合法的。（3）投资公司超越权限私自买卖外汇，其法律后果应由其自己承担，上诉人不承担责任。被上诉人南京分局以原答辩理由答辩。
江苏省高级人民法院认为：上诉人南京某酒店与投资公司签订20万元的贷款合同后，即出具书面委托书，委托投资公司代为调剂人民币。委托书载明：“按有关规定代为调剂人民币，其调剂价每美元人民币6.25元”（未超过外汇调剂中心的比价）。此委托书符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”的规定，双方形成了委托关系，委托是合法的。被上诉人坚持认为调剂外汇不能，原告委托不合法，但未能提供现行法律、法规等规范性文件关于调剂外汇不能的规定。因此，被上诉人关于委托是不合法的观点站不住脚。投资公司没有按委托书要求，到调剂中心调剂外汇，而是用自己的人民币买下这20万美元外汇，这是超越权限的行为，应由自己承担法律责任。所以处罚投资公司是合法的，处罚状元楼是错误的。该院作出终审判决：一、撤销江苏省南京市中级人民法院行政判决；二、撤销国家某管理局南京分局的行政处罚决定。
「评析
一、南京某酒店的外汇可以进入调剂中心进行调剂。国务院1988年2月26日的《关于加快和深化贸易体制改革若干问题的规定》第四条中规定：“各项留成外汇、外商投资企业外汇和经国家某管理局批准的其他外汇，均可通过调剂中心进行调剂。”中国人民银行1987年10月1日公布的《非银行金融机构外汇管理办法》第十四条规定：“外商投资企业之间，在外汇管理部门监管下，可以相互调剂外汇余缺。”国家某管理局1988年3月9日的《关于外汇调剂的规定》第四条规定：“经国家某管理局或其分局审核，下列外汇可以向调剂中心申请卖出：各项留成外汇；外商投资企业外汇；国家某管理局批准的其他外汇。”根据上述的规定，外商投资企业的外汇可以通过调剂中心进行调剂。南京某酒店系中外合作企业，其向投资公司贷的20万美元，属于其他外汇，这笔外汇可以通过外汇调剂中心买卖。