尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们：
大家好！
今天，“北城印象”隆重开盘了，在这个值得庆祝的日子里，我谨代表广东城协建筑设计院成都分院，向四川政兴房地产开发有限公司表示热烈的祝贺，并向支持参与“北城印象”项目建设的社会各界朋友表示最崇高的敬意！
本着“保质守约、薄利重义、精心设计、顾客满意”的经营宗旨，我们对“北城印象”进行了精心设计：“北城印象”住宅小区整体规划方正，出入方便，符合人们的思想。该小区以一个中心景观、一条南北中轴景观带相结合的两个主次入口组成，形成“一心一带一点”的主体规划结构。各居住组团在吸收中国传统内聚式院落空间精华的同时，亦考虑与主体规划结构的衔接与渗透，尊重当地生活习惯，增加了私密性与亲和力。结合西充本地特点，大部分住宅单元均呈南北布置。在外光上采用前沿的ArtDeco建筑设计风格，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的。线条来表现，一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受西充传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个小区真正成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平
视鸟瞰，都能令人获得愉悦的立体视觉效果。自然生态的理念一直贯穿始终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设计思想，追求人造环境与自然环境的密切结合、相互辉应、相得益彰。希望“北城印象”在给人们创造舒适居住环境的同时，吸引人们走出家门，来到户外，投入自然的怀抱，融入绿色的环境，充分享受这美好的优质生活！
各位来宾，作为设计单位，看到我们的设计蓝图已开始变成理想家园，我们感到由衷的高兴。我们相信在我们的共同努力下，以过硬的产品质量，成熟的生活配套设施，“北城印象”定会成为西充一流公园式住宅小区的典范。
最后祝愿各位来宾，身体健康，合家幸福，工作顺利，万事如意！谢谢大家！
楼盘演讲稿（简）
本案坐落于北京市东部，通州区新华大街南侧，位于中国第一轴上，与通州区政府隔街相望。我们项目的总建设规划用地是106万平方米，一期开发万平方米。（可简单介绍项目占地，以及规划）
通州区是一个水资源相当丰富的地区，温榆河、潮白河、京杭大运河以及通惠河、萧太后河等众多河流汇集于此，所以，通州自古就有北京市的东方明珠之称。不仅使通州区的水文化资源相当丰富，还使这些水资源环绕项目四周。我们项目被这些河流所环抱，自古水乃财也。而本案通过美国Gensler设计团队以一个全新的现代化“城市方舟”理念屹立于此。载着您，在通州区的巨大财富中扬帆起航，乘风破浪。
有山有水才是景，既然有了水，就不能离开山。而我们项目的公寓区又设计以“山”字型排列，自古以来“山”是风水学不可或缺的元素，山对于人类存在与发展有着特殊的物质和精神作用，而我们这个建筑又形成了“群水环山”的格局，构成上风上水的风水极品。使您生活在一个“依山傍水、青山秀水”之中。
而一位台湾著名风水大师在参观我们的建筑之后又惊叹的说到我们的建筑酷似一条巨龙。他说：几千年来中国第一轴乃中国的“龙脉”，故宫即屹立于此。所以自古就有“先有长安街，后有北京城”的说法，所以可见中国的“龙脉”是多么的意义非凡。而我们的建筑设计风格恰巧又好似一条巨龙，地处龙脉，首向东方。不仅太阳在此升起，而且京杭大运河，长安街的起点均云集于此。恰巧又有了群水环绕，使这条龙活了起来，身姿矫健，依山傍水。龙首带动龙身，经济带动生活。这么多吉祥的寓意也象征着我们将带给您生活一个新的高度，新的起点。所以我们的项目借此吉祥意义取名为—首座。不仅象征群龙之首，也象征着新的开始。
在带给您一个吉祥寓意的同时，我们的项目也为您将“智能化科技生态高档公寓”以及“现代化多功能综合商业中心”有机的融合在一起，再为您提供多元化全方位服务的同时，也必将在此地形成一个新的国际化高档商圈。
我们公司—实地房地产公司在开发了众多北京中国知名楼盘之后（可以举例说明），采用德国先进的设备和建筑施工技术、以及加拿大尖端的控制终端。将“智能科技化”与“绿色生态化”两者巧妙的集合起来，在此设计建造了一个具有里程碑意义的现代化高档公寓。
人一生有1/3的时间是在睡眠当中度过的，按照一个人可以活到80岁计算，至少有25年都是在睡眠当中度过的。也就是说，至少有25年的时间您都是在您的家中度过的。大家都渴望生活幸福美满，什么是幸福？幸福的基本前提就是全家人身体健康、长寿、远离疾病。但是随着人们生活水平的日益提高，现代化都市在带给我们发达经济的背后，环境污染问题也显得越发严重。桑拿天、沙尘暴等温室效应、汽车尾气、施工粉尘、工业污染无时无刻的污染着我们的空气，严重破坏我们的健康。所以导致我们每天都生活在一个受到严重污染的环境里面，对我们的健康非常不利。
为了帮助您远离污染、健康长寿。首先，我们的公寓是一栋真正“会呼吸”的建筑，该项目采用了国际上最先进的“恒湿恒温”以及“置换式新风系统”使您和您的住宅更加具有生命力。
该系统是通过“恒湿恒温”系统，将您室内的温度保持在20-26度，湿度保持在30%-70%这样一个国际公认的人类最健康、最舒适、最适宜的生活环境里面。并且通过“置换式新风”系统将室外的空气，通过除尘净化、消毒杀菌、温控处理以及加湿富氧等高科技工序，将健康纯净的空气柔和的送进您的室内，使您在室内可以随时呼吸到健康、纯净、无污染的空气，使您就好像生活在新生婴儿的“恒湿恒温无污染箱”一样呵护着您的健康。（如客户需要，可以进行专业名词及工作原理解释）
大环境我们无法改变，但是我们正是通过“恒湿恒温”“置换式新风”这样一个国际先进技术来改善您生活的小环境。所以，毫不夸张的说，我们这套系统至少可以给您带来25年的健康生活。
不仅使您可以远离空调病，工业粉尘污染、尾气污染所造成的身体亚健康状态，同样您的父母、孩子也不必担心吹空调或者没盖好被子而感冒生病，爱人的皮肤也不必在因为空气污染、气候干燥等问题购买昂贵的可能会致癌的化妆品。同时您所心爱古玩、字画、艺术品、高档家具、皮具等，都可以得到一个很好的保存环境，
让您安心、放心。我们项目所给您带来的这些，就是给您带来健康，带给您幸福！（可以插入故事）
同时，在科技发达的今天，我们也将国外先进的“智能化家居”现代化生活理念带到您的身边来，以前只在科幻片里出现的场景，现在来到您的生活中。我们通过美国“霍尼韦尔”公司（未确定）的智能化家居集成系统来实现家居智能化。您的一个声音，一个动作都可以实现对家居电器的操作，不论您是早晨匆忙出门忘记关闭家里的电器；还是带着一天的劳累回家，想一打开家门就可以听到悠扬的音乐，在已经预先准备好的“软体浴缸内”（可以解释软体浴缸的优势）放松您的身体；还是说您想通过您窗外的封闭式遮阳帘在家调整工作时差等，不需要过多的操作，我们这套先进的系统都可以根据您的个性化需要为您实现。就好像您的身边24小时都有一个“智能管家”为您贴心服务一样，随时听候您的安排。让您可以充分的感受到现代化科技所给您的生活带来的便利与享受。这种现代、安逸、贴心、舒适生活不是人人都能享有的。
在您享有“智能化科技新生态高档公寓”带给您的优质居住环境的同时，您还可以享受到“现代化多功能综合商业中心”给您带来的便利。
我们的“现代化多功能综合商业区”将国际化高档购物中心、多功能休闲会所、现代化5A级写字楼以及豪华国际酒店有机的综合在一起，使其相互依托发展。不仅在通州区的核心地段形成一个高档商业圈，也是继国贸、华贸商圈之后另一个现代化高档商圈。在推动周边经济发展的同时，也提高了项目本身的产品价值。
所以，这样把“智能化高科技新生态公寓”与“现代化多功能商业中心”的进行有的机融合，我们将为您打造一个全方位多功能的“城市方舟”。
随着CBD的东扩、经济中心的东移，以及位于通州区东部的北京市政府3平方公里预留地。都为新北京经济中心以及政治中心的东移做好了铺垫。而且通州区在北京市政府150亿巨资的大力建设下，也将打造一个“新通州、新环境、新社区”的高档现代化居住社区。不论是从王府井集团与加拿大富豪集团斥资50亿建设的“北苑商务圈”、通顺路上规划建设的引进世界500强企业驻扎的低密度、高绿化现代化办公中心、还是潘石屹SOHO项目在玉带河地区的规划建设、以及本项目周边的地块分别被华美、绿城、美林国际、合生等开发商以惊人的高价相继拍走。还是从地铁八通线、M6号线、S6号线，朝阳路快速公交的建设施工，都预示着通州区未来几年美好的发展前景以及经济走向。从而使众多新型现代化商业经济中心也即将云集于此。
而我们项目又地处通州区核心地段。项目北侧是通州区市中心大街—新华大街，新华大街西至天安门，途径“北苑商务圈”，行驶15分钟即可到达目前北京的经济中心—国贸商圈。东至距今1500年余年历史的拥有运河文化广场以及月亮河度假村等休闲娱乐场所的京杭大运河。项目东侧是新华南路，新华南路向北仅公里即可到达首都机场T3航站楼，缩短了您与世界的距离。同时与通顺路、朝阳北路、朝阳路、京哈高速相连。向南经果园商务中心区、两广延长线、京沈高速、京津高速与亦庄经济技术开发区相连。
而项目周边不仅拥有中山街小学、新南仓小学、史家胡同小学、运河中学等著名学校，还拥有解放军263医院、潞河医院、结研所，以及规划建设中的通州区现代化医疗中心等完善的教育医疗体系。不仅体现了项目周边完善的配套设施，也体现了我们这个项目地处通州区政府对面这样一个核心地理位置的优势以及未来的增值空间。
所以通州区正逐步从一个卫星城，发展成为一个为CBD服务，为品质生活人群所享受的高档生活社区。伴随着我国经济的快速发展以及人们对生活品质要求的不断提高。通州区也必将成为一个经济发达、设施完善、并且拥有良好居住环境的经济生活区。而快捷的交通、发达的'经济、完善的教育医疗体系、丰富的水文化资源都为懂得品味生活、享受生活的人群提供了一个优秀的现代化居住环境。
而我们拥有先进的生活理念，完善的生活设施，便捷的生活条件，我相信，我们这样一个“智能化科技生态高档公寓”---首座，必将成为您置业的首选。
科技首座，健康首选！（也可以说“首座科技，首选健康；科技首座，健康首选）
新楼盘营销策划方案
(1) 阐述楼盘的位置
;(2) 阐述楼盘所在地的历史渊源
;(3) 阐述
楼盘交通条件
;(4)阐述楼盘人口密度情况；(5)阐述楼盘的升值潜
;(6)力阐述楼盘的背景以及公司规阐述楼盘开发商的信誉；(7)
划 ;(8);(9) 阐述楼盘的实用率
;(10)阐述楼盘的舒适温馨阐述楼盘
的品质 ;(11) 阐述楼盘的物业管理有什么不同。广告阶段划分： 对
, 应有战略的考虑
, 从而使每一楼盘的品牌推广是一个长期的行为
期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投
:
篇3 : 新楼盘销售以及策划概述御花园销售以及策划框架销售
策划概述
: 本销售策划为解决《金信 .御花园》项目销售阶段划分
及促销策略怎样安排， 项目的销售价格怎么走 , 如何宣传造势等问
题。一、项目销售策划所包涵内容：1、市场销售调查 : 《金信 .御
:a、建筑规模与风格
;b、建筑布局和结构
;c、花园》项目特性分析
d、物业管理 ;e、开发商背景
;f、结论景观和建筑功能配置；
和建议 ;2、目标客户分析： 经济背景 : 经济实力 / 行业特征 / 公司 ;
家庭 文化背景 ; 推广方式 ; 媒体选择 ; 创意及表达方式3、价格定位
5 4、入市时机及入市姿态、广告策价格策略理论价格 / 成交价格 /
; 阶段性的广告主题
; 阶段性的广告创意表现
;略广告的阶段性划分
广告效果监控
6、媒介策略媒介选择
/ 软性新闻主题
/ 媒介组合 / 投
放频率 / 费用估算
7、推广费用现场包装(营销中心 : 示范单位 : 围板
:1、等 ): 印刷品 ( 销售文件 : 售楼书等 ): 媒介投放二、销售策划内容
销售现场准备
;2、销售代表培训
;3、销售现场管理
;4、房号
销控管理 ;5、销售阶段总结
;5、销售广告评估
;6、客户跟进服
务 ;7、阶段性营销调整三、销售策划的内容及步骤1、项目研究 ,
, 详细分析项目的销售即项目销售市场销售策划及销售状况的研究
2、市场销售调研购买理由等。
, 对所有 : : : 状况购买人群接受价位
, 所谓“知己知彼
:3、项目优劣百战不殆”。竞争对手的详细了解
势分析 , 针对项目的销售策划状况做详尽的客观分析， 并找出支持
理由。 4、项目再定位 , 根据以上调研分析 , 重新整合所有卖点 , 根据市场销售需求 , 做项目市场销售定位的调整。五、项目销售策划
思路 :1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别
,、主题思想的统一性。在广告宣传上不管 , 避免盲目跟随风
2开来
是硬性广告还是文字包装
, 都要有一个明确而统一的主题。一个大
, 小主题内容可以不一样， 但都是为主题可以分解为若干个小主题
说明大主题服务的。
3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能
断 : 前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断， 两次宣传间隔的时
:1、项目入市时机选择理想的入间不能太长。六、项目销售策略
, 而是指根据自身情市时机 : 入市时机并不是指时间概念上的时机
是卖楼花还， 况和市场销售状况来决定什么时候开始进入市场销售
是卖现楼 ; ; 是按部是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖
就班 : 调整完步伐后再卖还是急急忙忙： 仓促上马 ; 是抢在竞争者前
卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目
理想的入市姿态 , 一般应具备 :1: 开发手续与工程进展程度应达到
可售的基本要求 ;2: 你已经知道目标客户是哪些人；3: 你知道你的
价格适合的目标客户；4: 你已经找出项目定位和目标客户背景之间
的谐振点 ;5: 已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题 ;6: 已确定目标客户更能接受的合理销售方式 ;
和达·东东城freefly - 0333345444466101010111112141414141415151151516161717171718181818191919和达·东东城freefly 前言以下我们本次策划的几个重点：1、对中国整个房地。
新产品营销策划书封面企业名称：乐喝喝策划书的名称：乐喝喝绿茶营销策划书策划完成日期及本策划适用时间段： 因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效。
营销策划书一、前言明确策划目的、二、营销环境评估与分析 外部：宏观、行业内部：大学生市场环境分析、手机市场现状分析、三、营销调研举例、数据说明、图表；理论依据与实际情。
营销策划书一、营销策划方案概要1.营销任务和目标2.目标市场和定位分析主要结论4.主要营销战略内容和关键步骤5.营销预算二、营销目标通过对目前营销状况的分析，制定出。
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：
案例：《xx花园》
1、市场分析
、区域市场分析
xx区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147、77平方公里，人口41、8万人。xx区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线xx终点位于区内。xx区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，xx区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。xx区楼盘分布相对集中，主要分布在以xx北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
、定向市场分析
员村位于xx区南部，毗邻xx公园和xx区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于xx区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、xx公园、赛马场等；
（2）劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；
、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新xx、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；
③该楼盘紧靠xx新区府，xx公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；
、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：xx
②中学：xx
③小学：xx
④银行：xx
⑤康体：xx体育中心、羽毛球馆
、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"xx中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。
2、项目市场定位
市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
———"xx中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区？宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
、目标客户定位
作为广州新城区之一的xx区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区（从东山——黄埔）的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：
1、区内的买家
分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。
2、区域居民的子辈
分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。
3、区域居民的亲属、朋友
分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。
4、外来人口在该地置业
分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。
、目标市场细分
针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下：
1、购买阶层
1）自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。
2）安居保值：高薪收入阶层。
3）换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。
2、年龄层次：中青年人为主（30~50岁）
3、家庭结构：三~五口之家为主
、目标客户
市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，xx区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：
3、销售策略建议
、市场气氛培养
敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：
1、硬件塑造
⑴告知性工地展示
应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
⑵户外广告设置
户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。
⑶设置精美的示范单位和样板房
通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
2、软性宣传
⑴为区域造势
通过报纸软性文章，详述xx区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。
⑵为本案住宅造势
目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。
⑶为楼盘造势
形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。
形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。
、促销手段建议
1、增加销售点
2、大型展销会
选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。
3、潜在客户开发
利用敝司原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。
4、提供额外优惠
展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下：
⑴赠送一年管理费
针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交
⑵赠送一年xx公园门票
提醒潜在买家项目邻近xx公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。
、付款方式建议
针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的《xx省商品房预售管理条例》建议项目的付款方式建议如下：
付款方式
手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款
折扣88折9折91折93折
签认购书时付
定金10000
签认购书七天内
（扣除定金）30%10%
即办理最高七成三十年银行按揭10%
即办理最高七成三十年银行按揭30%
（扣除定金）
发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭
一个月35%10%
二个月30%
三个月10%
办好房地产证七天内5%
4、宣传策略
建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种"我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征"的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。
、媒体选择建议
⑴广州日报
广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。
⑵羊城晚报
全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。
⑶广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。
价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。
⑷户外广告和指示路牌
①在楼盘附近做指示路牌
②巴士车身广告
③楼盘工地周边围墙广告
、宣传主题
本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解
和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。
竞争对手分析
高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。
海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。
各位业主、女士们、先生们：
大家好！很荣幸今天能为大家对阳光时代住宅小区在这里对大家作一个简单的介绍，
该项目由2栋26层住宅楼、2栋15层以及2栋12层的商住楼组成。规划总用地面积为11688平方米，总建筑面积为59739平方米，容积率为，建筑密度为，绿地率为，总居住户数为474户。
下面我就我们项目在设计方面、区位、建筑品质、工程进度等四个方面做一个简单的介绍。
首先是设计方面
该项目的设计是由中机国际工程设计院进行设计的，他是一家国有大型且具有甲级资质的设计院，该院曾在全国科学大会获奖20余次，其设计工程遍布全国各大中城市，像广州的花园酒店、长沙的华天大酒店、湖南图书城、珠海富力名苑、长春亚泰足球俱乐部海南训练基地以及郴州的中珠爱莲湖畔、南塔美食广场、郴州市儿童医院北院住院大楼等。
该项目的规划布局方面：在符合市规划局的总体规划前提下，努力营造自身居住小区的特色和文化，体现居住环境的可居住性、安全性、耐久性、经济性和艺术性，打造属于21世纪福城以人为本的文明居住典范。6栋建筑物在满足功能的前提下基本沿场地四周设置，使得小区内中心空间大，楼间距较宽，像3、4栋的间距接近60m，1、2#栋到5、6#的间距接近50m，与其它的住宅小区相比，这样的楼间距是十分罕见的。同时，这也完全满足了各栋号采光、通风、日照的需要。环境景观方面：小区环境设计以中心花园为中心，以水为主题来营造一个充满活力、充满阳光的园林。使整个小区的园林风格显得自然而又富有时代感，同时让人感受到中西方古典园林的韵味，做到了人文环境与自然环境的有机结合，营造出都市中“可居”，“可游”的家园。
建筑造型：阳光时代立面造型为现代风格，主基调采用黑白灰的手法来处理，显得素雅大方。在强调建筑整体比例尺度的前提下，精心推敲建筑细部，体现建筑的亲和性。丰富的光影变化增强了建筑的立体感，同时，其色彩也保证建筑外立面的耐久性。
在平面户型方面：阳光时代各栋建筑单体平面也是各具特色，充分体现现代都市居民生活理念。从三十几平方米的单身公寓至两百多平方米的复式豪宅，户型多达二十几种，极具多样性和新颖性，满足不同人群的居住需要。同时，在设计中各类单元设计均能很好地做到室内采光、通风、视野和日照良好，做到动静分区，干湿分区，做到实用率高、舒适性强。同时，在户型方面引进一些沿海地区先进的设计理念，强化主人的尊贵，以1、2#栋的A1户型为例，超大的主卫生间与独立的衣帽间，270度转角的落地飘窗就是最好的体现。为了提高住宅的实用率，在设计中基本保证每户均有双阳台，基本采用飘窗设计，以提高住宅的实用率。以A1户型为例，它的建筑面积是㎡，套内面积是㎡，但赠送面积达到了㎡，也就是公摊面积基本为零。实用率达到了100%，在这其它楼盘也是比较少见的。
区位：说到区位，我不妨给大家看两张郴州市20xx～20xx的城区规划图，从这张图，大家可以看到，本项目位于市级商务商业中心、郴州市行政中心以及郴州市旅游服务中心三大组团的正中心，不管你是到行政机关办事还是逛街购物，可谓都是得心应手。
从这张图，大家可以看出，其次本项目位于青年大道与香雪大道交汇处，是郴州南延东进的咽喉地段，连接新老城区的心脏地带，郴州市城区的三条公交主干道，分别是郴资桂大道、青年大道和香雪大道。其中青年大道与香雪大道就在家门口，离郴资桂大道也不过咫尺之遥。不管你是有车族，还是公交族，出行都是极为便利的。
同时，时光时代所在的龙形居住小区作为目前郴州市最大的居住小区，西北紧贴樟树岭、南塔岭，东南面与公安局、环保局、林业局等隔青年大道相邻。规划总用地面积约432亩，可居住人口万人。目前该地段不下10个项目的进驻或入市（如：华宁春城、水榭华庭、龙凤嘉园等），华宁春城现已成为郴州市的豪宅标杆，同时，郴州市环保局、林业局已经入住，郴州市公安局的办公大楼及警苑小区也将在年底入住。3年内该区域市政及生活配套必将达到五岭广场区域的成熟程度，未来升值潜力将是十分巨大的。
建筑品质
门：进户门统一安装由盼盼安居股份有限公司生产的盼盼安全防火防撬门，大家都知道，盼盼在防盗门行业，不管是销量、知名度、产品质量等方面，无疑是龙头老大，这里就不必多讲，考虑到住户的安全性，对于锁具，我们特意采用了小帅转体防盗锁，具体的样品，大家可以到售楼部咨询。
窗：我们的住宅部分全部采用平开窗，与传统推拉窗相比，平开窗的优点是密封性、气密性、水密性良好，对于保温、隔热、节能及环境舒适度是十分有利的，但缺点造价比较高。
窗的铝材：全部使用经阁铝业科技股份有限公司生产的经阁铝材，其厚度按国标要求不小于。像他的代表工程：天安门、人民大会堂、贺龙体育场、湖南省人民政府等
玻璃：采用5+6A+5双面钢化中空玻璃。也许大家都认为，现在的楼盘不都是用中空玻璃吗，那确实，但差别就在于钢化了，还是没有钢化，大家可以去了解一下，像这种钢化的中空玻璃比未钢化的中空玻璃要贵30多元每平方米。
五金件：平开窗所有五金配件均采用佛山市合和建筑五金制品有限公司配件。
当然，使用好的产品，必然需要高成本的投入，我们的铝合金窗相对于其它开发商的铝合金窗，每平方米需增加投入60～80元左右，意味着在铝合金窗这一项，相对其它的开发商，就将提高直接成本60～80万元。
中国电梯行业的第一民族品牌。
国产电梯“第一高度”。
国产电梯“第一速度”。
我们智能化系统由豪华彩色可视楼宇对讲系统、彩色数字监控系统、智能停车场管理系统、LED显示屏控制系统、背景音乐系统、周界防范报警系统、保安电子巡更系统组成。
刚才，我从工程设计、地段区位、建筑品质以及施工进度四个方面向大家简单介绍了阳光时代住宅小区的基本情况，不难看出，该项目不仅地处未来城区的心脏地带，而且拥有一流的设计和一流的建筑品质，所以必定成为居家投资的风水宝地，让我们携手共进，开启明天的幸福生活，谢谢大家！
20xx年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了"做大"的目标，第二阶段，我们要把大恒"做强"，为以后的"做长"打下坚实的基础。
说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢？"做大"并不是一件难事，"做强"才是一门高深的学问，因为她关系到如何"做长"，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了："从我做起，从零开始；打造精品，重塑大恒"的战略目标。
秉着"勇于开拓，集百家精华"的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园\金碧世纪花园。通过"以盘比盘"，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回"家"，把坏的东西扫出"家"门。
第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。
第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是"精装修"，"精装修"在层次上要比"豪华装修"要高。开发商的"精装修"有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高。配合发展商"没有看不到风景的房子！"主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。
最后是我们自己的楼盘，金碧世纪花园。
大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们
沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢？
我感觉，我们所标榜的"特色保安、特色管理"已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。
我们应该吸取星河湾和美林湖畔花园两个小区的养分，扬长避短，在管理人文环境、公共配套等方面都应仔细推敲斟酌。我认为硬件的高标准投入、人员的高素质服务、管理的高起点突破至关重要，是打造金碧精品的有效途径