别墅调研报告（通用5篇）
一、别墅概述
别墅，别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义额中通为独立的庄园式居所。
别墅往往指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅。别墅通常面积不大，一般由起居室、客厅、餐厅、厨房、书房、卧室、卫生间等几部分组成，能包容日常生活的基本内容，并具有一定的舒适性,可以分为独栋别墅、双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅、空中别墅几种。
在中国古代也存在大量别墅，称为别业、别馆。西晋时出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。别墅设计要点要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简约。
二、经典实例分析
1、琥珀山庄 Sunstone 1987年美国纽约
建筑师为美国建筑师罗伯特·斯特恩，他的作品以古典风格见长。建筑师一座两层的古典风格住宅，外观以大坡顶与各种形式的老虎窗形成丰富的轮廓线。入口立面结合了具有乡土风格的服饰斜屋顶以及古典入口门廊，并配以帕拉迪奥式的楼梯顶窗，风格突出。建筑的西南角是起居室和三个卧室，可以俯瞰辛尼克罗克湾的优美风景。
该建筑作为以舒适，简约为基准的别墅充分考虑了与地形、环境的关系。别墅背靠树立、面朝碧水，建筑前方还有环形景观花坛，及一片面积广大的绿地，环境宜人，优美，是不可多得的假日休闲，颐养身心的好去处。在别墅的西北方设有环形道路及与外界相通的出口，且都隐身于苍松翠柏之中，更不会让别墅中的家人看到大路，而降低与大自然亲近之感。
+琥珀山庄别墅分为上下两层，一层面积大于第二层，各种功能房间设置齐全，厨房、卧室、餐厅、工作室，佣人房、卫生间、起居室等，设置分布合理。从房子的任意方向入门都可直达位于一层中央的卫生间。在别墅的任意一点都可以通过大型玻璃窗观赏屋外美景，让人如置身于大自然中，身心放松，体验不同于城市、乡村的美妙感受。
2、国内东南某省不知名别墅建筑
该别墅建筑与其他别墅建筑一样建于景色优美的森林区内，而力求与基地景观相结合。但不论是从外部矩形体块的形态，还是从该建筑外立面的色彩装饰来看，该别墅建筑都不能和周边的林木环境很好的结合，不可不说这是这座建筑的败笔。
该别墅建筑的内部功能结构还是相当合理舒适方便的。
从正门通
过门厅进入别墅的一层空间到达过厅，向右转就可以进入一层唯一的卧室，或者进入正对过厅的卫生间。向左走就可以通过台阶下到地下半层的车库。直走再右转通过简短的一段下降台阶的过廊进入到面积广大客厅会客交友，也可以从客厅出玻璃门，进入别墅的后花园。若一直直走就进入到餐厅了，而厨房则隐藏在餐厅的左边。从餐厅回头就可以看到直达别墅二层的楼梯。
三、实地调研
这次别墅调研我们小组去的是建业森林半岛。洛阳建业·森林半岛是建业集团在洛阳新区开发建设的首个高档品牌社区。项目位于王城大道与英才路交汇处，周边环境优美，北望10000㎡景观湖泊、12公里洛河长堤，东侧与3500亩隋唐城遗址植物园仅一路之隔，自然与人文相得益彰。
建业·森
林半岛充分利用项目所独具的优越自然条件，创造以水为主题的水景
社区。水是生命之源，亲水是人的天性，水可以给人以灵性、活力和生机。 亲水主题及贴近自然的、写实的、现代的设计手法紧扣案名“森林半岛”，更是该项目有别于其它楼盘的闪光之处。
这次我们的调查对象是洛阳地区的别墅建筑。在建业森林半岛内，我们见到了建业内的别墅，这些花园洋房式的建筑属于叠拼别墅，总共四层半，一层二层属一体。最下方入地半层设为楼上住户的出库和小型仓库。小区内设有小型花园景观，小溪纵贯其中，别墅南面临湖，风光优美恬静，区内有绿化、小溪、车库等公共设施齐全。从建筑外观看，建筑线条硬朗，整体色泽趋于微红色。外表多采用厚重的褐红色墙砖粘贴和大面积的玻璃幕墙装饰外表。给我们一种厚重的感觉，但是加上楼中间的倒映别墅影子的小溪和景观中的花草树木，又给我们一种轻灵之感。整体上看，该别墅群举重若轻典雅宁静。
四、调研总结
通过这次的实地调研及各方面的收集别墅资料，我了解了别墅的内在涵义和一般存在的功能单位，理清了别墅基本的流线设置，对别墅设计与基地环境之间的联系有了初步的认识，了解到一般的别墅建筑材料与色彩的搭配，体验到了别墅建筑之美。多方面的知识积累及联系的考虑，取最优方案。
五、任务书分析
建设地点为北方某城市，用地位于城市居民区内，西北两面临居住区道路，地势平坦。建筑物退用地红线3米，不得突出控制线，建筑层数为两层。平面设计要求功能明确，相互联系方便。老年儿童卧室要求南向采光。进行室外场地设计，创造优美的空间环境。
1、金银湖片区
1.1 心斋桥
项目地址：武汉市东西湖区环湖路(国际企业公园旁)
外展地址：江汉区青年路308号(花园道星巴克旁)
总套数：108套
建筑风格：后现代中式风格
停车位：40%单车位，60%双车位，实行人车分流，地下车道。
建筑特色：乔家大院式，地下一层、地上三层，4-5套别墅为一个组团 开盘时间：预计20xx年12月底
价格：预计300万元/套，认筹中，优惠政策未知
推广活动：无
项目现场情况：周六来访3-4批客户
1.2 银湖翡翠
项目地址：东西湖金山大道178号(北邻高尔夫球场，东临马城)
建筑风格：欧式风格
停车位：配比2：1，全地下车库
建筑特色：半围合式布局
价格：均价220xx元/㎡，300万/套起
推广活动：无
项目现场情况：周六来访2批客户
1.3 卧龙丽景湾
项目地址：东西湖区金银湖金南一路特一号(东方马城对面)
总套数：88套
建筑风格：原墅法式风格
价格：均价16500元/㎡，300-400万/套
销售情况：在售50多套
推广活动：无
项目现场情况：周六来访1批客户
2、盘龙城片区
2.1 宝安中国院子
项目地址：盘龙城经济开发区盘龙大道特8号
建筑风格：中式别墅
价格： 联排200-300万/套，98折
价格促销活动：无
推广活动：无
销售情况：联排剩余20多套
项目现场情况：周六3批客户
2.2 F`天下
推广活动：无
价格促销活动：无
项目现场情况：周六没有客户
结论：在宏观政策的调控之下，武汉市的别墅市场受到了一定的影响，从其他别墅项目来看，销售及来访情况效果并不理想，但是开发商并没有做很大的宣传促销活动。其他别墅项目的置业顾问有一套完善的销售说辞及看房路线，行业素质较高，尤其是宝安中国院子。
一、调研目的：
1、借鉴已建成的优秀范例，寻找设计中的灵感与构思
2、为了建立别墅住宅类空间尺度的概念，了解别墅类建筑流线要求及多种功能设备要求及无障碍设计手法；了解基本的框架体系及借鉴构造的设计，力争用调研中学习到的手法和技巧解决实际自身设计过程中的问题；学习调研对象对于外部造型和内部空间达到一致协调的经验。
二、调研对象及选择原因
本次调研对象选择为南京浦口区珍珠七路9号四方当代艺术湖区中的别墅部分，其中包括：王澍的三合宅以及路易斯。曼西拉的佛手。
本次调研选择四方当代艺术湖区原因如下：
1、本次任务为度假别墅的设计，应体现出其与实用住宅类别墅的区别，突出其艺术与人文的特性，强调精神上的享受而非诸如容积率等经济因素，因而大多商品别墅区并不适宜本次调研，而四方当代艺术湖区的别墅，是毗邻四方当代美术馆、居住艺术体验馆、民国名人手迹陈列馆、影像艺术馆等人文艺术建筑的先锋派住宅建筑群，符合本次设计调研对象的基本要求。
2、本次基地为高差丰富、原有树木众多且临近湖泊的山地，而四方当代艺术湖区位于老山山脉佛手湖湖畔，其环境与基地基本要素相似度高。
3、四方当代艺术湖区邀请矶崎新、刘家琨担任建筑策展人，许江和李小山担任艺术策展人，20幢别墅分别由王澍、张永和、周恺、崔恺、Odile Decq等20位国内外著名的建筑大师设计。
4、四方当代艺术湖区总体项目规划理念为（1）完整地诠释场地的自然之美；（2）保护山脊上的森林资源，使道路融合在地形之中；（3）尽量减少土石方工程量，充分发扬山地开发的独特风情；（4）保持场地现有的植被和地形，营造出CIPEA绿色画面；（5）最大限度地减少交通流线和各地块的功能性设施，充分利用现有自然资源。所有的建筑充分利用现有自然资源，因地制宜，巧妙独特。与本次设计尽量保持山体原貌及现有植被，争取通过设计突出高差丰富的山地特有的趣味。
三、实地调研
（一）三合宅655m
这个三面围合一面开敞的建筑，在空间上是内聚和封闭性的，在形态上保持建筑与空间的连续性，这种连续性不仅在于建筑本身，也体现在建筑与城市的关系上，是设计者对于“中国房子”范形的一次具体的操作。它的显现与修正出自很具体的功能与构造问题，例如屋面的做法，为了解决雨水的排泄，双曲面就是一种自然的选择，在这里，造型的考虑是次要的。房子的基本状态是“睡着了”，建筑师引入了“席居”的生活制度。房子与居者同为“梦游者”。空间形态与人的身体做缓慢、沉重、颠簸着的却没有中断的移动。房子中间围着一方浅池，水波、睡者、房子互相荡漾。温暖的目光看着周围世界的流衍。在材料方面，使用了产自苏州的水磨清砖贴面，以及切割打磨的大青砖等传统材料。
三合宅在最大限度上保留了原有的书，其中有一棵大树穿过屋檐却与建筑无比和谐，应该与高亲和力的建筑造型，混凝土及木材这些高亲和力的材料的选取有关，把建筑融入到树木中，成为环境的一部分。
二、佛手900m
基地是一片丛林环抱的宁静开阔“空地”，形成这种“空地”感觉的是别墅平坦的地板和屋顶板。平面自由的形状由内外两层边界划分而成：内部的边界是连续而透明的，包含着极细的钢柱结构，外部边界由垂直排列的竹质板条构成，形成来自于竹子屏风。别墅内部是宽度以及光线连续变化着的带状空间。这样一来，建筑变成模糊不定的，甚至从室内就能感受到从属于外部环境的特质。建筑师把别墅作为一个整体来理解居住空间，这样可以使功能更加灵活多变。公共空间如厨房和起居室，设置在临近入口的位置，可以获得自然通风与采光，旁边设有一个小的洗手间和衣橱。卧室的设置既适用于一个家庭居住，又适用于由单个人组成的小群体。四个卫生间服务于四个房间，也可以用作为四个卧室，两个工作室两个卧室，以及其它的组合方式。设备及储藏用房单独设置在别墅外的场地上。
作者对于外观的处理手法可以说别出心裁，对外形成了竹质的条状立面，对内形成了光影变化丰富的柱廊。总构造上，将表皮层与结构层拉开，在中间形成走廊，一来丰富了空间，二来外立面可以更加整体以及自由。
三、睡莲672m
基地狭长、平缓的坡地沿着小溪向湖面展开，别墅依平行等高线平面展开成折线带状2间，通过形体的处理，协调了坡地、水体和道路。屋顶略高于旁边的道路，是一个水生植物的种植园，浅浅的水池中散布着如睡莲一般的圆形石板，自由散落的圆石小径颇有中国园林的味道。夹在平坦的地板和顶板之间的是其带状内部空间，完整而连续，分别嵌入带卫生间的卧室、厨房和贯通到屋顶花园的庭院，其余部分
自然形成起居和交通空间。屋顶种植园池底在卫生间的上方有六个圆形天窗，形成独特的采光效果。屋面板比地板的面积要大，起着遮蔽日晒的作用。除了局部的承重墙、平台和入口，建筑的外围护是完整的透明和半透明玻璃表面。建筑的基础是一系列垂直等高线的肋形短墙，轻轻将上部的结构托起，当中的两条短墙之间设置了设备房。在建造方面，作品将使用小模板（木板条模板）现浇混凝土建造结构主体部分，室内地板铺条石，宽度与天花板上留下的模板印记相对应。低缓的外形，晶莹剔透的玻璃外墙和屋顶种植园使得建筑宛如漂浮在林海中的一片绿叶。
1、调查的目的
本次调查旨在通过一定数量的调查问卷反馈的信息，对奥北高端收入人群的别墅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和准确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策提供第一手参考资料。
2、调查的对象
(1)家庭年收入在20万元以上;
(2)对奥北别墅感兴趣的，有初步购买意向的;(3)拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车;(4)演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着;3、调查的内容
(1)目标客户的初步购房计划，包括价格、面积、户型等需求;(2)目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度;(3)目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度;(4)目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度;(5)目标客户个人信息及购房自审的程度;
(6)目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等;4、调查的质量控制
由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比较少，同时考虑到客户群识别等问题，我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。
二、调查结果显示
1、对购买别墅的时间数据统计显示，被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人，占4.86%;打算在1-3年内购买别墅的有76人，占36.09%;打算在3-5年内购买别墅的有126人，占59.05%;这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。
2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者打算购买独栋别墅的有114人，占53.37%;打算购买双拼别墅的有36人，占16.72%;打算购买联体别墅的有48人，占22.33%;打算购买叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%，体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。
3、对购买别墅的面积(单位：)数据统计显示，被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人，占24.47%;打算购买300-400平方米的有69人，占32.18%;打算购买400-500平方米的有51人，占22.68%;打算购买500-600平方米的有22人，占11.28%;打算购买600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所(前期调查结果)，所以在户型面积上一般考量小户型居多。
4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格4922.25%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%;选择中式风格的有49人，占22.25%;选择现代风格的有12人，占5.71%;选择欧式与现代结合的有53人，占25.41%;选择中式与现代结合的有31人，占15.02%。总体上以欧式所占比重较大，但与其他类型风格相差人数不多，这反映出消费者对于建筑风格需求的多样化，也预示奥北区域该类型别墅即将热销。
5、对选择别墅的单价(单位：元)数据统计显示，被访问者打算选择10000-15000元/的有71人,占33.08%;打算选择15000-XX0元/的有50人,占23.54%;打算选择XX0-25000元/的有56人,占26.7%;打算选择25000-30000元/有20人，占9.39%;打算选择30000元/，占7.42%。大量的被访问者都趋向于低价位，也给像长河玉墅、保利垄上、湾流汇及王府花园八仙别墅等产品购买力的支撑。这在一定程度上反映出奥北别墅市场已经开始了进一步的市场细分。
6、对选择别墅的总价(单位：万元)数据统计显示，被访问者能接受的总价区间为300-450万元的有81人，占37.68%;能接受的总价区间为450-600万元的有61人，占28.25%;能接受的总价区为600-800万元的有32人，占16.09%;能接受的总价区间为800-1000万元的有29人，占13.41%;能接受的总价区间1000万元以上的有11人，占4.57%。总价是划分客户群的最有效标准，不同总价反映着客户的社会阶层。在奥北别墅区低总价别墅占到了主流，这也反映出消费者对小户型的青睐和对第二居所的温馨考量。
三、各项统计结果分析(省略)鉴于对消费者信息保护、对参与者劳动保护、对二十一世纪不动产知识产权保护;部分调查结果未予分享。包括：目标客户对别墅物业管理要求的调查、目标客户对别墅会所服务调查、目标客户对别墅安保系统调查、目标客户对别墅经纪的专业需求调查、目标客户个人信息及购房自审信息等。
秀美活力的汉中养育了我，秉承了汉中人的豪爽，汉中人的实诚，汉中人的智慧与可爱，这就是李正山。本人专业从事此北京别墅买卖租赁等业务，拥有经纪圈内众多资源，独享二十一世纪不动产全球品牌，接受您的委托让您真正体验省时，省力，省心。
第一部分：项目分析
地块规划控制指标：
地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山 土地面积：66000平方米 容积率：0.6 用地性质：居住用地
地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖 地块周边环境：
◇地块四个方向的环境：
A、 地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂
B、 地块南面：南面为市交警大队与市公安局
C、 地块西面：西面环山，有天然小河道
D、 地块北面：北面环山
◇环境情况：
A、 空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。
B、 噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染
C、 水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。
D、 土地：土地和土地周边没有任何污染。 地块交通条件
项目处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行5分钟可到达市中心。 地块周边市政、公建、商业、居住等配套
项目紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺。
项目优势(Strength)
● 地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容积率项目
● 地块三面环山，为狭长谷地，景观环境优美，可利用性强
● 地块山水齐备，是理想的风水宝地，可开发高档次的居住物业
● 地块为净地，地上无建筑物，可马上进行开发
● 地块周围没有高层建筑物，视野开阔 项目劣势（Weakness）
● 地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对居住环境造成影响
● 地块西面山坡上有一公安局的看守所，会对购房者产生一定的心里影响
● 项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施
● 地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响
项目机会(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得项目的交通条件更加完善
● 当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小
● 罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人脉资源，对于项目开发将会更有把握
● 奉化经济发展迅猛，拥有为数不少的富人阶层，高档住宅市场拥有较多的潜在购房需求
项目威胁(Threaten)
● 奉化本地居民比较偏好一到三楼连在一起的“落地楼”，对于商品套房喜好度不是很强烈，导致房地产市场一直处在缓慢发展的阶段
● 奉化城区内有不少的拆迁安置房及自建“落地楼”通过二手房市场流通，价格较低，将会对本项目的销售产生一定的影响
● 项目为别墅类产品，定位高档，这使得项目客户范围受到很大的限制 项目分析总结：
根据以上对项目自身状况、周边环境分析及总体优劣势与机会、威胁的评价后，可以得出，项目整体条件较好，环境优美，市场机会巨大，是高档次别墅类居住物业的理想开发地块。
第二部分：奉化房地产市场分析
奉化市的房地产市场发展与宁波相比一直比较缓慢，无论是房地产的投资额还是商品房需求量都远远低于宁波市其他县市。因此除了本地开发商，外面的开发商都很少进入奉化房地产市场，这也使得奉化房地产市场远远落后于其他县市。
但是从近几年的宏观数据走势来看，奉化的房地产市场正在逐渐向好，发展速度也在不断加快，各项指标都在稳步增长中。而下滑的商品房销售面积主要是由于目前市场上可供选择的楼盘有限，还有宏观调控对于自住需求的抑制，相信随着外来人口的不断增多以及居民收入的不断提高，市场的需求量会不断增加，改变目前成交量不断下滑的局面。
此外随着奉化市政府出台新的城市规划，奉化将会迎来一个新的发展时期，这对于房地产市场来说也是一个新的机遇。对于奉化未来的房地产市场，前景还是十分看好的。
奉化市的中心区域、溪口镇是奉化市主要的房产开发区域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心区域，是奉化市房地产市场最重要的区域。在05年的宏观调控后，市中心区域的房地产市场受到沉重的打击，市场一直萎靡不振，再加上市场需求量一直不大，因此近年鲜有新楼盘推出，而在售的楼盘不少在20xx年就已经开盘，像阳光茗都2期、阳光水岸都已经是准现房销售了。目前市场上在售的楼盘主要有三个，阳光茗都2期、上林华庭、阳光水岸，市场上缺少高档次的楼盘。
就目前奉化的房地产市场来看，主要还是以多层和小高层的建筑为主，辅以别墅产品，主力价格还是控制在3500―4800元/平米